新年伊始，关于今年房地产市场的走向，各界都给出了一些预测，大部分是从宏观经济及政策导向的维度来推断。
前不久，明源君也根据2024年房地产销售数据，对行业竞争格局及趋势走向做了分析。而对比起项目销售数据，土地的成交情况更能反映新一年的产品走向，以及企业投资布局的调整。
今年，我们就结合2024年土地出让的各项数据，来说说其中蕴含的一些趋势变化。
土地成交规模创新低
“控量提质”趋势明显
据国家统计局发布的数据，2024年全国经营性土地成交建面11.3亿平方米，同比下降16%。
同期商品房成交建面为9.7亿平方米。也就是说，成交的土地面积略高于卖掉的商品房面积。不过，成交土地中除了宅地外，还包含部分配建以及保障房，这些都是不可售的，如果考虑这一因素，土地出让规模实际上已经低于商品房销售规模。
随着供应的减少，2025年商品房库存将随着降低。
成交量降低的同时，地块的质地整体都在提升。
一方面，高总价地块成交火热，频繁突破历史记录。
据不完全统计，去年全国至少卖出了6宗百亿级别的地块。
为了激发房企的拿地热情，各地纷纷拿出了压箱底的“好货”。
以深圳为例，去年土地出让规模锐减，较2023年同比减少了将近70%左右，全年仅6宗宅地出让。
而这6宗地块，却卖出了346多亿元，超过2023年全年土地出让金额。
其中，总价最高的一宗地是12月出让的深湾宅地，由华润和中海联合竞得，出让金额高达185亿元。
再看北京。
北京去年共出让宅地41宗，同比减少了约三分之一。总成交金额1554亿，同比减少10.7%。
很明显的，成交金额的降幅远低于成交宗数。正是因为成交的地块中，优质的高价地块增加了。
其中，百亿级别的地块就有3宗，相继刷新了北京的土地成交记录。此外还有多宗总价70-80亿元级别的地块。
另一方面，土地溢价率创新高，热门地块遭疯抢。
土地成交呈现出两极分化的特点。热门地块溢价率走高，而大部分普通地块仍是低价成交。
多个城市的热门地块都拍出了溢价率新高，包括上海、成都、杭州等地都拍出了溢价率30%以上的地块，其中成都天府新区出让的一宗宅地吸引了9家房企竞拍，最终以86.9%溢价率成交，刷新了天府新区的楼面价记录；上海第一批次集中供地，浦东杨思地块的溢价率也达到了40%，该批次的宅地平均溢价率达到了20%，同时打破了年内最高记录。
优质宅地供应放量，成交价格创新高，也意味着今年仍然会是豪宅大年，而且，豪宅的价格大概率还会再上一个台阶。
国央企收缩拿地
城投拿地比例大幅上升
自2021年行业调整以来，民企投资大规模收缩，国央企及平台公司的拿地占比则逆势走高，土拍市场的格局发生了翻天覆地变化。
2024年，国央企依然是拿地主力军。
克而瑞的数据显示，拿地百强房企中，国央企拿地金额占比达到59%。
值得注意的是，不仅民企拿地占比仍在缩水，国央企拿地的步伐也开始放缓，国央企拿地金额在拿地百强中的占比较2023年下降了5%。
这与国央企销售下滑呈正相关态势。市场持续低位运行，就连国央企也扛不住了。去年，销售额TOP10房企中，除了滨江外均为国央企。但除了中海地产全口径销售额小幅增长0.25%外，其余八家国央企的销售额都是负增长。
国央企的投资也肉眼可见的变得谨慎起来。
去年几类拿地主体中，只有城投的拿地金额占比在上升，达到了26%，同比大增35%。
城投拿地，一般有两个出发点，一种是出于自身业务需要而拿地；一种是为土拍市场托底。
从数据来看，去年城投拿地更倾向于后者。
数据显示，去年城投拿地的溢价率明显低于行业平均水平，大多数的地块都以底价成交，托底色彩显而易见。
而城投托底拿地占比上升，也说明房企的处境依然严峻。
从这几年的数据来看，城投虽然拿地不少，开工率却一直不高。
统计显示，2021-2023年城投拿地的平均开工率仅为25.23%；2024年第一季度，整体开工率更是低至22%，远低于央国企（72%-78%）和民企（44%）。
土地整体出让规模下降，再加之城投拿地占只有比大增，可以预见，2025年将会是新房供应大幅缩水的一年。
国央企占领核心城市
民企在二三线夹缝求生
这几年，房企都在收缩战略，聚焦高能级城市。
数据显示，大多数企业投资金额中一二线占比已经超过90%。
国央企几乎包揽了热点城市的大部分地块。
比如上海，去年共卖出47总地块，其中，拿地数量前10的房企除了绿城外，其他均为国央企，而绿城其实也早已“染红”。
深圳只成交了6宗地，竞得者全部为国央企。
在区域深耕战略的驱动下，热点城市成了大型房企的竞技场，各地纷纷上演“神仙打架”的场面。
以广州为例，保利发展与本土房企越秀地产仍在“暗中较劲”。
去年，保利发展全口径销售额略超越秀地产，跻身一哥位置。在拿地上，保利发展也继续重仓广州。全年共拿了7宗地，共计拿地金额约253亿元，约占广州全部宅地出让金额的33%。
正是因为大型房企扎堆，热点城市优质地块的争夺也到了白热化的状态。很多优质地块，不仅被几家头部央企围猎，也吸引了本土国企竞争，甚至竞拍百余轮才分出胜负，直接把溢价率拉到了天花板。
区域深耕在民企身上也体现得尤为明显。
去年民企拿地依然萎靡。拿地金额TOP100中，民企只有11家，拿地金额占比仅为8.5%。
参与拿地的，几乎清一色的区域深耕型房企。典型如滨江地产、江山万里置业、邦泰集团、伟星房产、湖南运达等房企。
热门一二线城市基本已是国央企的天下，民企更多是立足于二三线城市，谋求差异化发展。
以江山万里置业为例，全年新增货值287.2亿元，跻身百强榜单的第15位。
在一众国央企霸榜的土拍榜单上，江山万里置业的强势表现，令人不得不刮目相看。
这家低调的房企，在业内几乎没听到过它的发声。
其主要深耕浙江宁波本地，是浙江波威控股有限公司旗下房地产平台，以打造“江山万里”系豪宅而出名。
也因为深耕二线城市，这家房企对很多人来说都颇为陌生。如果不是这次因拿地冒头，很多人还不知道有这样一家房企。
值得一提的是，江山万里置业2024年以联合拿地为主，合作对象包括了当地多家城投企业。
比如3月份与宁波东投联合摘得江北区地王地块；
6月份与宁波轨道联合体拿下鄞州区中河街道地块；
10月份，由江山万里置业与宁波城建联合成立的宁波地产发展有限公司，耗资约82亿元夺得鄞州区东部新城两宗地。
再如邦泰集团也因为积极拿地而出圈。这家起步于四川省地级市的房企，近两年逆势扩张开启全国化布局，目前已进入南宁、长沙、西安等多个城市。不过，四川依然保持着大本营的核心地位，去年四川市场还贡献了超过50%的销售额。
过去，规模型房企在全国攻城略地，区域型中小房企的发展空间受到严重挤压，随着大型房企战略收缩，区域型房企反而得以冒头。也正是得益于区域深耕，这些中小房企也拥有了穿越行业周期的能力。
TOD地块成交降温
小体量的低密地块抢手
不知道大家是否注意到，前几年大热的TOD项目，在2024年的土拍市场上很少听到了。
事实上，早在2023年TOD土地成交便已有所降温，据易居研究院不完全统计，2023年全国21个城市成交TOD地块44幅，同比减少了39%。
2024年成交数量有多少？目前还没确切数据出来，明源君根据易居研究院发布的TOD监测月报粗略统计，2024年全国TOD地块的成交量大约30余宗，比2023年再次减少，且拿地以各地的轨道公司为绝对主导。
这并不意外。TOD项目资金量大、业态复杂、开发周期长、开发难度高，对房企的资金实力及开发运营能力提出了极高要求。
在市场疲软，销售连年下滑的当前，拿TOD地块对房企更是极大考验。
小微地块则正好相反，资金量小、开发周期短、更有利于资金快速周转，对于现金流普遍紧张的房企来说更容易承受。
2024年成交的地块，也正呈现出小微化的趋势。
克而瑞一组数据显示，2024年前八个月成交的宅地中，有约48%的体量在2万㎡以下，较2023年同期增长了12个百分点。
与此同时，成交的土地也呈现低密化趋势，各地低密宅地成交量明显增加。
比如苏州去年共出让了13宗低密地块，其中6宗容积率低于1.05；重庆市去年成交的地块平均容积率只有1.8；成都容积率不超过2.0的地块成为市场主流，青羊区、成华区等核心区域的地块容积率大多在1.8左右。
宅地体量趋于小型化、低密化，意味着，过去组团式大社区正在逐步减少。项目体量变小，再加之各地纷纷调整建筑规范及配建要求，接下来面市的项目将会更加纯粹。
举例来说，以前一个项目里面可能包含住宅、公寓、保障房、办公等业态，住宅为了符合70/90的配比要求，还分成刚需级小户型及改善级洋房，产品构成比较复杂。
对房企而言，产品类型太复杂，会加大开发风险。对购房者而言，圈层不够纯粹也是一个硬伤。
这种情况今年有望得到改善。
不像以前以大地块组团为分类标准，以栋数作为计量单位的好处是，在市场疲弱的大行情下，少量类型丰富的产品降低了开发风险。
另外，部分城市还试水面向个人转让小微宅地。
例如浙江丽水市推出6宗小型地块，总占地16亩，容积率低至0.7，允许单个业主或多个业主联合竞买。云南普洱和湖南长沙尝试推出小微宅地，允许个人购买小面积宅地并自建房屋。普洱已有部分地块成功出让，其中有宗地块价格低至58.5万元；海南陵水也首次推出面积仅4.0亩的城镇住宅用地，允许个人或公司购买……
这些个案，预示着传统供地规则正在被突破。今年是否会有更多城市跟进？我们拭目以待。
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