明明快过年了，很多房东却笑不出来。
因为又有一大批租客，因为回家过年、换城市、换工作等等原因，要退租！
因为一旦退租，房子很可能就得空置个把月。
不过，少收一两个月租金还是小事，更可怕的事情还在后面……
01
六成租客考虑换租
平均租金持续下跌
每一年春节前，都是租赁市场的动荡期。
辛苦一年的打工人，这个时候往往归心似箭，特别是外地的务工人员，可能回家一歇就是一两个月。
这两个月租金，白给是不可能的。
退一万说，就算房东手里拿着一个月的押金，可以以“临时退租属于违约行为”来减扣，那对租客来说，也还是提前退租、少给1-2个月租金更划算。
还有刚出社会的年轻人，工作不稳定，定居城市也不确定，未来诸多变数导致租房也有更多变动。
退租或者转租，成为大概率的事情。
譬如这两个月，各大平台上就充斥着各种租客转租、房东直租的内容。
比较惨的是，发的人多，回的人少，仅有几条评论还都嫌贵。
这正是房东们的又一烦心事：租不起价。
近几年来，经济环境动荡，就业市场不景气，收入预期下跌，普通人的生活难免多少受到一些影响。
据中指研究院调查结果显示，60%的受访租客表示，在本次租约到期后计划换租。
口袋里钱少了，居住降级成为趋势。
与之对应的，是租赁市场和租金水平普遍下行。
去年12月，全国50城住宅平均租金为35.4元/平方米/月，环比下跌0.55%；全年50城住宅平均租金累计下跌3.25%，跌幅较2023年扩大2.95个百分点。
整体运行情况来看，仅春节后“返城季”和年中“毕业季”，租金有一点点的微涨，其余月份全部下跌！
看回广州市场，走势大致相同。
从价格上来看，2024年租金已经回落到2021-2022年水平，一年中主要在春节后和毕业季有上涨。
自四季度开始，租金急剧下降。
所以从年底到春节前，房东们是真的愁啊。
02
出租平均空置两个月
议价空间7%以上！
租客退租，看似是房东少收一个月的钱。
实际上，这已经是非常理想的情况了！
根据广州市房地产中介协会数据，11月监测点房源平均议价空间环比扩大0.13个百分点，至7.68%。
具体降价幅度，可以看看这些热门楼盘相隔一年的租金变化感受下。
与此同时，成交周期在50天及以上的房源成交量环比增长19.44%，全市平均去化天数扩大至61天。
广州房东找新租客签新合同，得平均空置2个月！
涨租？就更难了！
降租才是主流，房东大概率要被新租客砍一刀。
加上还得收拾上一任租客的“残局”，满足下一任租客提出的新需求，这前期收拾和维修的费用，以及后期添购和翻新的支出，全是房东在扛。
扣除这其中的时间和金钱成本，换租当年，房东一年能收9个月租金，就算很不错了。
所以，如果你是房东，目前这个租客能够准时交租，素质还算可以，并且有长租的打算。
我的建议就是：且租且珍惜吧，别轻易提涨价。
你当初打的算盘，可能是每个月多收几百块。
但人家租客想的可是直接换房，租更便宜的房子，一年直接剩下大几千元！要是对方一句“不租了”，换租客这笔帐，对房东来说是怎么算怎么不划算。
总结下来，这房东的日子，也没有以前滋润了。
尽管是比无房一族要好很多，但通过出租获取的收益正在降低，而且可能越来越低。
短期来看，租赁市场改变低迷现状，扭转租金下滑、滞涨形势谈何容易。商品房销售市场花多长时间“止跌回稳”，租赁市场所需时间，只会更久。
长远来看，随着政府大力发展保障性住房，市场上可能会涌现新一批的保租房，跟房东们争夺租客。
回想去年8月，央行在《2024年第二季度中国货币政策执行报告》中提到：
“未来随着经济逐步恢复，长期看租金仍有望稳步上涨，租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率”。
当时，我在文章中（《3%！央行首谈“租金回报”，结论史无前例！》）提到一个观点：
未来所谓的租金回报率提升，很有可能是得益于房价下跌，贷款买房的成本下降。
只要这俩跌得比租金降幅多，那回报率就会上升。
总结一下，各位不用羡慕房东这个身份，也没必要为了圆梦包租婆/包租公，而去投资买房。
因为现实状况是，想靠收租稳两餐饭，没问题。
想借收租彻底躺平，普通人就不用想了，还不如在新一年里努力工作来得实际。
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