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“ 中国好城市好地段的好房子仍然是优质资产，是抵抗货币贬值的最好的工具之一。 ”
文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
就在1月17日，2024年经济年报火热出炉，关于房地产，有一组数据比较亮眼：
2024年，全国新建商品房销售面积97385万平方米，下降12.9%；新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%。而在2024年一季度，全国新建商品房销售面积22668万平方米，同比下降19.4%；新建商品房销售额21355亿元，下降27.6%。
正在建设的商品房楼盘
降幅收窄意味着宏观面好转。因此在当日的新闻发布会上，国家统计局局长对下一阶段房地产的定调是：“积极变化增多，市场信心在逐步提振。”
这种积极变化在过去一年的楼市中有怎样的特征？2025年楼市走向可能呈现怎样的趋势？又将如何影响我们的购房需求？
在吴老师看来，关于2025年楼市走向和购房判断，有三个重要的观察点。
◎ 第一，中国好城市的好地段的好房子，仍然是优质资产，是抵抗货币贬值的最好的工具之一，但不同城市、同一城市的不同地段的分化程度将加剧。
◎ 第二，最低首付款比例下调至15%、房贷利率下调、住房以旧换新购置补贴等“政策红包”的刺激下，无论是刚性购房需求还是改善性购房需求，现在是配置房产的一个时间窗口期。
◎ 第三，房价下行和住房购置成本的下降，变相导致租售比（或租金回报率）提高，那些能够产生租金收入的中小型房产，是个人资产配置的可选项之一。
现在我们结合2024年房地产市场的相关数据对这些问题和观察点加以分析。
用一句话总概括2024年的房地产市场走势：先抑后扬，回暖态势明显。
全国新建商品房销售面积及销售额在4月下跌幅度达到最大后，在5月开始稳步小幅上涨。“国房景气指数”，即房地产开发景气指数的曲线走势亦是如此。
2024年全国房地产市场基本情况
“5·17”楼市新政是这一转折的政策源头，即降低首付比例、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率，从需求端出发降低购房门槛及购房成本。
除此之外，2024年另一大政策转折点，是“9·26”政治局会议上，释放“要促进房地产市场止跌回稳”的最强维稳信号。“止跌回稳”的目标直接指向扭转“跌跌不休”的行业基本面。
从具体数据表现来看，四季度房地产市场明显升温。
从房价来看，一线城市新建商品住宅销售价格（下：新房房价）在过去三个月由跌转升，环比数据从下降0.2%变为上涨0.2%。二三线城市新房房价跌幅持续收窄。在国家统计局检测的70个城市中，10月、11月、12月新房价格环比上涨的城市数量分别是7个、17个、23个。
一线城市二手房房价在10月份扭转了连续13个月下跌的局面，从9月的下降1.2%转为上涨0.4%。
四季度，二三线城市二手房房价仍在持续下跌，但跌幅收窄。70个城市中，10月、11月、12月二手房房价环比上涨的城市数量分别是8个、10个、9个。
从成交量来看，2024年全年二手房销售整体好于新房销售。
房地产公司门口挂满出售的二手房信息
2024年北京二手房交易超过17万套，同比增长13%，而新房交易量是5万套，同比下降了23%。上海二手房交易超过24万套，新房只有5.7万套。深圳、广州、杭州、成都包括苏州的数据都呈现为同一特点，就是二手房交易量集体的超过了新房交易量。
2025年，新房和二手房这两条曲线在交易量会呈现怎样的走势，差距会逐渐缩小吗？
问题的答案涉及到一个关键指标：二手房的挂牌量。
58安居研究院发布的《2024年二手房市场年报》中的数据显示，2024年，一线城市的二手房挂牌量在持续减少。
从最新数据看，2024年12月，全国二手房挂牌量指数环比-0.5%，一线城市降幅更大，北上广深分别-2.4%、-2.3%、-1.0%、-2.4%。
挂牌量下降，但交易活跃。2024年全年，二手房交易量同比增长了。12月，二手房成交量同比仍然增长4.5%。
如果这种趋势得以持续，那么最终导致的结果将是二手房库存量的减少，二手房交易市场供需结构将随之转变。
这种转变，一方面会让二手房市场中，供给端议价权提高，二手房交易中“以价换量”的状态，可能会转变成“量价齐涨”。另一方面，这也会使得一部分购房需求流向新房市场，促使新房交易回暖。
因此，观察楼市接下来的走向，需要重点关注二手房的库存量。
马斯洛需求层次理论常常被引入到居民住房需求变化的研究中，研究总会指向一个共同结论：居民住房需求会从“住有所居”提升到“住有宜居”，也就是住房消费升级趋势长存。
因此，尽管过去几年楼市跌宕起伏不定，但中高端住宅的销售情况始终保持着相当强的韧性。
中指研究院对20家百亿代表房企，在2023年及2024年重点项目各面积段的销售额贡献分析后发现，2024年，140平方米以上的中高端改善类产品销售额占比较2023年大幅提升。
其中，140—200平方米销售额占比26.8%，同比增长3.5个百分点，200平方米以上面积段销售额占比15.7%，同比增长3.4个百分点，需求旺盛。
2024年，30个重点城市中3000万元以上的高端住宅成交了4150多套，同比增长57%。5000万到1亿价格区间的住宅涨幅达到89%。而亿元以上的住宅，同比涨幅达到141%。
细化到具体城市，上海表现最为突出。2024年前11个月，上海成交了2355套总价3000万元以上的住宅，是2023年的2.5倍，也就是平均每天要卖出7套。总价5000万以上住宅成交接近2023年的3倍。
上海某高档楼盘
在吴老师看来，买豪宅的人有两类人，第一类是有信心的人，他们认为在未来的中国市场，仍有很多商业发展的机会，不管经济涨幅如何，他们仍坚定地相信自己的事业。第二类是“死了心”的人，他们认为属于自己时代已经过去，于是将资金转化为消费资金，成为了奢侈品、康养、高端住宅等产业的重要消费者之一。
高端住宅的增长，推动了全年成交均价的上涨。2024年上海全年新房成交均价是76522元/平方米，环比上涨15%，其中包括了不少中端的改善型住宅。
有机构预测，2024—2030年我国新增住房需求在9.3亿平方米/年，其中改善性需求占比41.1%，将是我国住房市场最大的需求支撑。特别是“9·26”新政之后，有统计发现，得房率超100%的“好房子”去化效果明显。而随着计容政策的调整，2024年高得房率和小区品质的提升，这一类的产品热销将刺激和带动2025年改善型住宅的需求。
当然，不管政策如何刺激，个人财富增长始终是支撑这种消费升级的重要原因。2024年，我国人均GDP是12541美元。根据国际经验，进入人均GDP10000美元的发展阶段后，以发展、享乐为主的消费理念将占据主导地位，特别是住房、汽车娱乐投资方面的消费。想让房子卖得出去，归根结底还是要不断提高就业水平和居民收入水平——这也是2025年提振内需的一大政策点。
总之，2025年的房地产市场，中高端住宅的韧性将继续保持。
我们再转向另一个视角：土拍市场。2024年，供地结构的变化也反映了中高端市场的火热。
从过去三个月土拍市场的表现来看，核心城市优势地段的地块将在市场上占据主导地位。
2024年11月，全国六十五个重点城市总计成交了800宗的经营性土地出让，成交规模环比上涨12%，土地出让金总额达到2,519亿元，环比上涨46%，同比上涨45%。涉及住宅用地交易312宗，成交面积同比上涨11%，土地出让金规模达到2,208亿元，同环比上涨均超过了50%，创下2024年年内的最高纪录。
在建楼盘和未开发的土地
在这些土地交易中，高能级城市是成交总量的大头。在全部65个重点城市中排名前24名的城市出让金规模占到了总额的70%。11月，全国土地市场溢价率达到5.2%，环比上涨1.8%，是年内新高。
截至12月28日的数据，12月全国土地成交2.8亿平方米，环比上涨132%。
其中，深圳、杭州等城市相继出现了高溢价的地块交易。
深圳南山区的一块土地以185亿元成交，溢价46%，是近十年来深圳住宅地块成交总量的最高纪录，也就是新的“地王”；杭州市出让了两块住宅用地，经过70轮的激烈竞价，其中萧山区的一块地最终成交价18亿元，溢价率达到76%，是2024年杭州土拍溢价最高的地块。
房企拿地也集中在热点城市，今年拿地前十的房企中，9家企业在一二线城市的拿地金额占比超过95%，这和房地产行业高峰期的主攻二线及以下城市的拿地情况形成鲜明对比。
土拍冷热反刍也意味着2025年最具吸引力的依然是核心城市、核心地段的房产。
无论是宏观经济形势，还是政策定调表态，2025年中国经济主线用一句话来概括就是：外贸变数多，全力拼内需。
房地产，仍然是经济和内需回暖的牛鼻子。
微观上，住房资产在居民财富中占到了相当高的比例，根据最新的《中国家庭财富调查报告2019》，城镇居民家庭房产净值占家庭人均财富的71.35％；宏观上，房地产行业仍然是国民经济的支柱产业。2024年，尽管房地产开发投资下降了10.6%，但房地产业增加值占GDP比重为6.3%。
所以在2025年，我们仍然能期待新的刺激政策的出台。但不可否认的是，2024年所谓的回暖，一是自主刚需和部分改善性需求的集中释放，二是只是核心城市意义层面上的回暖，它带来的直接结果是各地分化程度的加剧，是否能带动二三线城市共同迎来“止跌回稳”，自然有待观察。
本篇作者 | 田伟凤 | 责任编辑 | 徐涛
主编 | 何梦飞 | 图源 | VCG
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