出品 | 子弹财经
作者 | 庄小米
编辑 | 蛋总
美编 | 倩倩
审核 | 颂文
刚迈入2025年，万科就接连“受创”。
1月16日晚，经济观察报报道称，1月15日，万科执行董事、总裁、首席执行官祝九胜被公安机关带走。该消息一出，瞬间引发地产圈及国内媒体的极大关注。
随后，「界面新闻·子弹财经」试图向万科方面求证，但截至发稿未获确切回复。不过，「界面新闻·子弹财经」从一位知情人士处获悉，消息属实。
而这或许可以解释，万科近期的债券为何狂跌不止，这无疑让本就“走钢丝线”的万科，更加艰难。
过去，“活下去”只是万科董事长郁亮口中的一句警言、万科会场挂起的一条横幅，而如今，万科真的要每天考虑“如何活下去”。
1、网传祝九胜被公安机关带走，多只债券狂跌
1月16日晚，经济观察报报道称，1月15日，万科执行董事、总裁、首席执行官祝九胜被公安机关带走。
这个消息无异于在地产圈投下了一枚“重磅炸弹”。当晚，「界面新闻·子弹财经」试图向万科方面求证，其中，品牌公关部回应称“尚不清楚，如有消息或口径，第一时间告知”。官方电话回应“客服已经下班”。
而一向机敏的资本市场，或许早有察觉。在此之前，万科的债券价格接连大跌。
1月15日，万科一笔2025年5月到期的美元债每1美元面值下跌9美分，跌至61美分，创下自2019年11月发行以来的最大单日跌幅。
与此同时，“20万科04”、“20万科06”等多只境内债券价格跌幅超过10%。其中，“20万科06”因下跌超20%，盘中一度触发临停。
1月16日，万科多只债券的跌势未停。其中，“21万科02”在上午跌超20%后触发临停，午后跌幅一度扩大至28%。与此同时，“22万科07”、“22万科05”、“21万科04”跌超15%。
随着祝九胜被公安机关带走这一消息传出，或让外界对万科本就羸弱的信心更加“摇摇欲坠”。
要知道，2025年是万科的一个偿债高峰年。Wind数据显示，截至2025年1月16日，万科一年内到期的境内债务326.45亿元，占比总境内债务的67.05%。此外，公司还有1.27亿美元境外债务将于一年内到期。
（图 / Wind）
这对万科的资金链是个巨大考验。
财报显示，截至2024年9月30日，万科的货币资金为797亿元，短期借款为87亿元、一年内到期的非流动负债高达1115亿元，短期资金缺口超400亿元。
（图 / 万科财报）
如果是在房地产的辉煌时期，这些债务大约不会让万科如此窘迫。但自2021年以来，房地产市场进入下滑通道，至今难以“越冬”，市场环境早已今非昔比。
2024年前三季度，万科归母净利润亏损179亿元，在这种情况下，公司上百亿的短期资金缺口着实会时刻挑动着投资者的神经。
（图 / 万科财报）
对于外界关心的偿债兑付问题，万科在2024年三季度财报中给出了具体回笼现金流的举措：坚持积极销售、开展存量资源盘活、推进大宗资产交易、拓展资产退出渠道。
1月15日，万科方面告诉「界面新闻·子弹财经」，针对2025年将要到期的公开债务，公司会全力以赴，继续从经营端和融资端等多方面筹集资金，通过积极销售回款、持续推进大宗交易、加快非主营业务退出和持续争取融资资源等方式，应对相关债务兑付。
2、有息负债不降反升，销售萎靡
其实，万科的危机不是今年才出现。
在2023年10月底前后，万科突遭“做空”，导致股票、债券剧烈波动。很快，站在万科背后的深圳市国资委及大股东深铁集团表达对万科的支持，风波得以化解。只不过，外界对于万科资金链、债务兑付的关注有增无减。
而万科能做的就是想尽一切办法增厚现金流。
按照规划，万科2024年年初计划通过大宗交易、股权交易实现回款300亿元。财报显示，2024年前三季度，公司实现大宗交易签约金额232.6亿元（含印力的资产交易及REIT发行）。
（图 / 万科财报）
另外，「界面新闻·子弹财经」注意到，万科子公司之间互相担保融资十分频繁。截至1月15日，万科在2025年共发布5条公告，其中3条和子公司之间的融资担保相关。
其中包括，万纬物流投资、宁波冷链、深圳泊澜向银行的贷款，由深圳市有信达、深圳万深、深圳泊帆等多家子公司以股权质押、经营收入质押或资产抵押等方式提供相应担保。
在1月15日万纬物流投资的担保之后，万科及控股子公司对外担保总额高达1217.93亿元。
（图 / 万科公告）
在房地产市场承压之际，公司仍然能保证融资通畅殊为不易。只是，这似与万科降负债、降杠杆的初衷有所背离。
在2023年的股东大会上，万科董事长郁亮表示，公司已制定瘦身健体一揽子方案，以实现三个目的：降负债、完成融资模式转型、聚焦主业。
其中“降负债”的目标是，未来两年万科将削减付息债务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半。
财报显示，2024年前三季度，万科并表新增融资与再融资774亿元，经营性物业贷合计落地262亿元，其中并表范围内新增187亿元。
（图 / 万科财报）
截至2024年9月30日，万科有息负债合计3276.1亿元。而在2023年底时，集团有息负债为3200.5亿元。以此来看，万科的有息负债不仅未降，反而上升。
（图 / 万科2024年前三季度财报、万科2023年财报）
在深交所互动易上，有投资者质疑万科，“为什么债务越降（反而）越多”？2024年11月，万科回复称，“上半年考虑到供应链融资变动，公司合并报表的有息负债加供应链融资合计较年初净下降172亿元。”
（图 / 深交所互动易）
即便如此，距离两年削减1000亿元有息负债的目标还有很远距离。而万科依然依赖融资的背后，是行业深度变革之下的销售业绩依然萎靡。
2024年，公司累计实现合同销售面积1810.7万平方米，同比下滑27%。同期，其合同销售金额2460.2亿元，同比下滑35%，甚至不到2020年巅峰时期7041.5亿元的4成。
（图 / 万科公告）
3、深铁力挺，郁亮低头
自2021年开始，和万科规模相近的恒大、碧桂园、融创陆续出现债券违约，而万科还能在遭遇“做空”之后走到现在，离不开大股东深铁集团的支持。
2023年10月，万科董事会同意选举辛杰担任副主席，而辛杰正是深铁集团党委书记、董事长。在此之前，辛杰仅仅出任了万科董事一职。
很快，辛杰就频繁地出席万科举行的会议，并多次重申对万科的支持，直言万科背后是深铁，深铁背后是深圳国资，并且深铁已经准备了丰富的“工具箱”，将根据市场情况进行有序释放以支持万科。
但这仍难以减少投资者的不安情绪。自2023年10月到召开2023年股东大会的2024年4月，7个月时间万科股价下跌超40%。
在2023年股东大会上，在回答股价波动相关问题时，郁亮表示，管理团队的命运和公司命运绑在一起，自己自1994年成为万科董事后，30年间只买入，从未卖出。
郁亮坦言：“万科目前的股价表现是达不到股东要求的，距离我自己的要求也很远。股东对我们的批评鞭策，我们完全接受，也不会找任何借口。”
过去，郁亮和祝九胜每一次结伴现身，都能引发地产圈关注。郁亮温文尔雅、祝九胜幽默风趣，他们笑谈万科是“农民”。如今，郁亮低头承认万科的股价“达不到要求”，祝九胜更是被公安机关带走。
有时候，轻松的心态是要建立在实力之上的。就像融创出现债务危机之后，孙宏斌再次出现时头发灰白一样，在行业转型阵痛期，没有人能够独善其身，只不过是各有烦恼罢了。
好在，2025年新年伊始，万科终于迎来久违的好消息。
1月9日，万科披露，子公司武汉誉天2019年通过保险资金不动产债权投资计划形式，向新华资产融资，融资余额20.4亿元。经过协商，这笔融资展期两年，到期日调整至2026年。
万科也开始在土地市场活跃起来。据「界面新闻·子弹财经」不完全统计，2024年10月至12月，万科已经连续3个月拿地，在成都、上海、广州、天津、杭州、青岛等地新增8宗土地。
近年来，相关部门也在积极向市场注入信心。2024年12月，住房城乡建设部在北京举行会议，明确表示2025年，要持续用力推动房地产市场止跌回稳。
中指研究院政策研究总监陈文静对2025年房地产的表现相对乐观。她表示，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，中性情形下，预计2025年全国商品房销售面积同比小幅下降。
“乐观情形下，若城中村改造及收储存量房等加快落实，居民置业意愿提升，2025年全国商品房销售面积或可实现止跌。”陈文静说道。
就像辛杰曾经呼吁的那样，在房地产新旧模式转换过程中，市场或许也该给企业一些时间来调整节奏。而万科能否在这场化债挑战及“人事地震”后，积极自救挺过来，仍待时间的检验，「界面新闻·子弹财经」也将密切关注。
*文中题图来自：万科周刊官方公众号。
