地处奥北片区土地地价大猜测
作为西安楼市的热门板块之一，浐灞国际港一有任何风吹草动，总能聚焦大家的目光。
继前两天高新区公示了一宗住宅用地后，这几天浐灞国际港也公示了一宗预“上架”的住宅用地！
昨天，中国土地市场网发布了《西安国际港务区2025年度第一批次出让住宅地块详细清单》。
在这份清单中，仅公示了一宗住宅用地，该宗地的拟出让时间为2025年1月15日至4月15日。
具体来看，该宗地地籍标号为GW1-9-3，宗地位于秦汉大道以北，宗地面积为45.675亩，容积率不大于2.5，绿化率不小于35%，建筑密度不大于20%。
从宗地所处位置看，宗地位于秦汉大道以北的“奥北片区”。
这一片区曾因招商城市主场这个超级大盘的进驻而被世人所认识，但热度上涨还在于2023年底招商蛇口一举拿下超200亩的招商揽阅，次年的3月份，绿城中国、中粮大悦城纷纷在此拿地而名声大振。
纵观这一板块，除了绿城、招商、中粮外，绿城管理、金地管理也纷纷在此落子，共同撑起了这一片区的热度。
这一片区与奥体核心仅一路之隔，距离奥体中心也仅为三四公里左右，可以承接因奥体核心住宅用地有限而外溢的居住需求。
关于配套方面，除了共享奥体核心的医疗、生态资源外，最大的优势一个是在建的陆港第四学校，该学校已确认由西安交通大学附属中学进行管理，该学校占地约91亩，将建设小学48个教学班、初中48个教学班，预计在2025年9月正式投入使用。
一个是地铁10号线一期的开通，加上已有的地铁3号线，轨道网络正在形成，而伴随着未来地铁3号线继续向北延伸，这一板块的置业价值将进一步飞升。
由于此次拟出让地块标注位置较为模糊，根据去年已公布的《西安城市高质量发展示范区详细规划管控一张图》推测，该宗地大概位于陆港第四学校以东，绿城拾光屿项目以西。
在此基础之上推测，该宗地最大的优势就在于与陆港第四学校仅一墙之隔；
距离地铁3号线保税区站、地铁10号线一期的西堡站直线距离均在1公里左右；距离交大一附院国际陆港医院距离1公里左右。
再来看看该宗地未来的地价情况。总结一句话：2年翻一番，4年稳步小上升。
在此之前说一个大前提，那就是这一片区所有地块的容积率均为2.5，一开始就奠定了片区的舒适度。
根据直击西安楼市的统计，招商蛇口在2019年9月、2020年1月，共拿到三宗约500亩土地，楼面地价分别为3006元/㎡、3008元/㎡、3552元/㎡，也就是目前已交付的招商城市广场项目。
1年半之后，伴着西安楼市热度的上升，这一片区的地价也水涨船高。2021年10月，中颐建信拿52.75亩开发用地时，楼面地价上升为6600元/㎡，直接翻了一倍。
随后2年西安港城建设、招商蛇口拿地时，地价稳步小幅度上升，但均在7000元/㎡之下。
直到去年3月份，绿城、中粮拿地时，将这一片区的地价拉升到7K时代，去年年底招商蛇口拿陆港第四学校南侧紧邻的63.925亩土地时，楼面地价为7200元/㎡。
总体来看，这一片区的地价相对稳定。照此看来，此次拟出让土地的地价也在7.2K/㎡上下，宗地起始价在5.5亿元左右。
和片区内其他地块相比，此此拟出让地块一大特点在于地块面积最小，这意味着中小企业有实力拿地，这么看来，这也是该宗地的优势所在。
再看这一片区的产品。
纵观这一片区产品多聚焦为143㎡之下的刚需刚改产品，与奥体核心形成互补，成交均价在一万六七左右，且在售的项目均为四代宅，且大多有会所，产品竞争压力不小。
