大家好，我是苏北哥！时间飞逝，今天已经是2025年的1月14日，转眼新年已经过去将近半月……
01.
2025年大降息，降息幅度被进一步披露！
没办法，不得不说！2025年对于购房人来说还是值得期待的年份，因为可以预期的是，在这一年里一定会出台众多史无前例的重磅救市ZC，在今年准备买房的朋友们，很大概率将会狠狠薅一把时代的红利。
但是，无论是以旧换新，购房补贴，还是实际上的房价让利，目前2025年的救市ZC到底往哪些方面走，暂时还不能确定，但是有一点事目前是可以肯定下来的，那就是2025年一定是一个“大降息”的年份，买房人有机会支出更少的成本，买到心仪的房产。
如果说2024年的降息幅度已经够大了，那么2025年的降息幅度只会更大，简单回顾一下2024年的实际降息动作，517YH的三支利箭，直接将5年期首套公积金利率降至2.85%，二套公积金利率降至3.323%。
924的ZY三部门新闻发布会直接将国内存量房贷利率降至LPR-30BP。
2024年全年LPR连续下调三次，下调幅度达到了60BP，达到了史无前例的降幅，且2024年下半年多地由于放开房贷利率下限，启用利率弹性协商制，国内多地房贷利率从2024年年初的4.0+%，降到了四季度的2.6-2.8%区间。
然而2024年利率一边降，一边在宣传2025年的更大降息预期。2024年926重磅会议上的“要有力度的降息”，与房地产止跌回稳的要求并行而列。
去年10月17日的五大ZY部门围绕房地产健康平稳发展的新闻发布会上，提出的“四个取消、四个降低、两个增加”纲领目标，其中四个降低中提到的将再降低公积金贷款利率的预期。
去年12月9日的ZY经济工作会议，不仅14年来首次提出2025将采取“适度宽松的货币ZC”，也明确提出2025年“适度降准降息”
去年12月底，YH行长潘功胜更是公开表示2025年将会有“强化利率ZC执行和传导”动作，GM也给出标题：2025年大降息要开始了！
种种会议和迹象表明，2024年的降息行动相对于2025年来说只是“开胃甜菜”，2025年的降息幅度会更大。
媒体总是热衷于争抢流量的！为了回应GC的频繁会议信号，也为了吸引网民的关注，近期一直有2025年降息具体幅度的传言流出。最清晰的一个新闻是来自外媒澎博社的，该消息称国内2025年ZC利率调降幅度预计在40个基点，为近10年以来最大降息幅度。
按照澎博社的说法，ZC利率降息40个基点，换算成LPR降幅大概在40-50BP左右，如果按照现行的5年期LPR3.6%计算，2025年LPR可能累计降至3.1-3.2%附近。
紧跟澎博社，国内知名经济学者，原国家房改组组长、中方集团董事长孟晓苏，也在最近一次接受搜狐网站专访时，谈到了对2025年降息幅度的预测，首先孟晓苏抛出观点：2025年利率肯定得降！
当被媒体问及，当前多地执行的3%以上的房贷利率还有没有下降空间时，孟晓苏也直言：认为有下降空间，认为国内房贷利率至少还可以下调50个基点，降到2.5%上下。
这样来看，孟晓苏先生与外媒澎博社的降息幅度预测几乎一致。2025年真的降息幅度就只有50BP吗？近日国内有专家抛出了不同的观点。
日前一则重磅预测文章出现在中国商报上，明确指出2025年YH货币ZC方向已经明确，降息降准已经箭在弦上，今年的最大降息幅度可能超越此前预测的50基点，累计将达到75个基点，全面超越2024年。
近日，天风证券固收研究团队首席分析师孙彬彬在报告中称，2025年降息幅度有望超越50个基点。甚至2025年YH降准幅度也将累计达到1.5%，比2024年多出0.5个百分点。
国信期货研究咨询部研究员夏豪杰表示，2025年LPR合计降幅将达到75BP，其中包含存量房贷利率预计降幅25BP，如果这样算下来，2025年全国存量房贷利率将降低至LPR-55BP，1月1日重新定价日之后，国内多地如苏州、南京，存量房贷利率已经降至2.65-2.7%，如果2025年再调降25BP，存量房贷利率将有望降至2.4-2.45%的历史低点。
且此次预测报告表示，2025年首轮降息可能在1月份就会来到，那么今年1月20日的LPR数据发布日就变得异常关键了，会否调降一切以GF数据为准，值得期待。
与此同时，公积金利率的进一步调降似乎也是板上钉钉，LPR重新定价加上2025年的降息预期，已经让公积金5年期2.85%的执行利率失去了低成本优势，此前已经有上海金融与发展实验室特聘高级研究员任涛预测，2025年的公积金利率调降幅度可能达到史无前例的80BP，算下来今年的公积金利率有望降至2.05%（5年期首套房利率）。
公积金利率调降消息也并非空穴来风，日前天津市决定从2025年1月1日开始，困难家庭可以申领公积金利息补贴，最高额度可达50%。
同时，吉林长春、西宁、上海、武汉、湖南衡阳、近期相继出台有关调整公积金缴存基数以及公积金利率优惠ZC，感觉2025年公积金利率XZ已经山雨欲来！
02.
部分银行存款利率悄然上涨！今年南京楼市救市ZC六大猜想！
然而，2025年大降息的前提在于存款利率的持续走低，以此求得与预期下降的贷款利率之间保持平衡，保持银行的净息差。
但是令人没有想到的是，近期国内存款利率也出现了一些波动，部分银行悄然提升了存款利率。
众所周知，过去将近两年时间内，国内主流银行的存款利率都出现了大幅下调，六大行的大额存单利率普遍降到了2以下，其中5年期大额存单利率仅为1.9%，3年期大额存单利率普遍降到了1.55%。
有人在网上算了一笔账，相比10年前4点+的存款利率，当年200万存银行，月利息能达到8000多，完全可以覆盖生活成本，如今只剩2000多，投资性收益可谓“膝斩”。
如今2025年贷款利率调降预期当前，正当大部分认为银行存款利率还将持续下降的时候，剧情忽然出现了翻转，一些银行开始上调存款利率了。
1月3日，寿阳汇都村镇银行发布关于上浮存款利率的公告。自1月4日起，该行一年期、二年期、三年期、五年期定期存款利率分别上调为1.80%、1.85%、2.15%、2.15%。
河南襄城农商银行将该行1万元起存，期限三个月、六个月、一年、二年、三年定期存款执行利率分别上浮至1.15%、1.35%、1.66%、1.71%和1.96%。
河南荥阳农商行自12月7日起将起存金额1万元的三个月、六个月、一年期、二年期、三年期存款利率分别上调至1.15%、1.35%、1.8%、1.8%、2.05%。
湖北荆州农商银行自12月14日起调整人民币存款利率，调整后，该行“福满盈”“福满存”特色存款产品一年期、二年期、三年期利率均高于同期限普通定期存款利率，分别高出30BP、20BP、15BP。
此外，还有禹州市农村信用社、汾西县太行村镇银行、武乡农商银行等多家银行也上调了存款利率。
除对定期存款调整外，一些银行的特色存款产品、大额存单产品利率也上涨了。
比如无锡锡商银行前段时间推出的3年期大额存单产品，年利率达到了3%，并且提示，产品额度告急，即将售罄。
现在能到3%的收益率，在市场上已经非常少见了，也正因如此，吸引了不少人想去购买存款产品。
然而不难发现，近期上调存款利率的银行大部分是地方性的中小银行和村镇银行。而大部分国有银行、股份银行与商业银行存款利率，目前却仍然保持在较低水平，3年期、5年期整存整取挂牌利率大部分仅为1.55%、1.6%。
为何部分中小银行和村镇银行近期会上调存款利率？是否2025年银行存款利率会重新出现上涨行情，相关人士分析，这主要是因为“年末及新年初是商业银行的揽储旺季”。
与此同时，因为近两年来的持续降息，银行的净息差收窄，利润摊薄，实力偏弱的中小银行及村镇银行竞争压力更是巨大。
根据第一财经统计数据，2024年一年全国已有199家中小银行注销，注销数量超过了过去3年（2021年至2023年）之和。这199家银行包括36家信用社、56家农商行、6家农村资金互助社、100家村镇银行、1家城商行。其中，批复解散的89家、批复合并的102家、工商注销的8家。
所以金融界人士分析，此次中小银行和村镇银行的存款利率上调行动可以理解为这些银行的“自救行为”，但分析人士同时指出，本轮涨息潮预计不会持续很久，大概到今年春节期间就会结束。2025年存款利率继续下行还是市场主旋律
自2024年以来，商业银行的净息差持续呈现下降趋势。
根据国家金融监管总局的统计，去年第一季度商业银行的净息差为1.54%，较上年末降低了15个基点；第二季度净息差与第一季度持平，但在第三季度又下降了1个基点，降至1.53%。
具体来看，大型商业银行、城市商业银行、民营银行、外资银行的净息差均呈下降趋势。
而目前这个数据已经远低于1.8%的“警戒线”，也就是说，银行利润率已经到了“危险”区域。1月初，2025年YH工作会议召开，再次提到“择机降准降息”，意味着存款利率还会降。
说完了近期存款利率波动情况，我们再来看下，对于2025年南京楼市救市ZC的六大猜想。
目前来看，2025年南京楼市的救市ZC“主菜还没有上桌”，目前能够确定的就是浦口区2024年年底祭出了人才购房补贴XZ，按照不动产证载面积800元/平的标准给予购房补贴，补贴总额不超过11.5万元。且这个ZC将试行2年，算是给今年各区的后续补贴ZC打了样，趋势上来看，今年的购房补贴ZC可执行的期限可能更长了。
也有小道消息称，南京的以旧换新ZC可能会在2025年延续，但是延续后如何执行？是否增加优惠力度，目前还没有下文。
在这个节骨眼儿，预测下今年南京可能出台的六大救市ZC，相信是非常合乎时宜的。
第一：南京“商转公”可能在今年落地执行。
这并不是空穴来风，早在2024年末南京公积金管理中心曾出现一个动作：上调了南京公积金的缴存比例！2024年度缴存基数为职工个人2023年月平均工资，最高不超过市统计局公布的南京市2023年在岗职工月人均工资的3倍（39900元），最低不低于南京市职工最低工资标准，目前执行标准为2490元。
然而，2023年南京住房公积金缴存基数最高不超过38700元、最低2280元。新的缴存基数比去年分别上涨了1200元和210元。
而此前，南京商转公一直未能执行，公积金管理中心给出的解释是“提取额度充分，额度不够”，如今上调了南京公积金的缴存比例，是否为2025年的商转公落地做准备呢？
2025年商转公落地是“大势所趋”！截止2024年8月份全国已经有逾30城执行商转公，江苏境内12城已经执行，目前仅剩南京了。
第二：存量房贷利率下调至新房首套房贷利率一致。
这一条内容不能单单看作2025年南京地方性的救市ZC，应该是全国性的救市ZC。目前来看也是大势所趋！去年12月份开始，全国掀起一场房贷涨息潮，如南京目前首套房贷利率已经回涨至3%；二套房贷利率已回涨至3.3%。按照目前执行的5年期LPR数据，首套房贷利率应为LPR-60BP；
而目前存量房贷利率的执行标准为LPR-30BP，按照前文的消息透露，2025年存量房贷利率还有25BP的下调预期，合计就是LPR-55BP，的确已经很接近国内首套房贷的执行利率了。
第三：二孩及以上家庭给予购房补贴，一次性补贴/购房总额的一定比例，与其他ZC叠加。
目前国内已经有城市实打实的出台二孩及多孩家庭的购房补贴ZC了，这个城市就是湖北武汉。去年11月29日武汉市住房和城市更新局和武汉住房公积金管理中心联合发布《关于多子女家庭购房奖补政策的通知》。
该通知提出，已生育二孩的武汉户籍家庭在武汉市新城区（含长江新区）购买新建商品住房的，将一次性给予6万元购房补贴；已生育三孩武汉市户籍家庭在武汉市新城区（含长江新区）购买新建商品住房的，将一次性给予12万元购房补贴。非武汉户籍家庭落户后，可以与武汉户籍家庭享受同等待遇。
ZC执行时间，自2024年11月29日至2025年3月31日，为期4个月。武汉明显已经开创了先河，南京亦有可能跟进。
第四：二手房限售全面取消
这一ZC对于2025年的南京楼市来说，也可以说是大势所趋，11月份南京已经发布了一则限售ZC。
南京这条解禁限售ZC原创度是很高的，除了多孩家庭和卖旧买新可以解禁限售以外，南京的二手房限售是可以协商进行的，简言之“大批南京禁售期内的二手房，都可以在特殊会意的情况下挂牌上市”。这完全可以理解为南京二手房全面解禁限售的前奏。
第五条猜想为：2025年土地运作方式的灵活化、多元化，已成交未上市的边缘地块置换核心地段地块；这一条目前仅有小道风声流出，但到底如何执行，尚未有下文。
第六条猜想为：建筑规范的持续优化，支持改善型住房建设，监管资金的灵活使用等。不过这应该算是2025年南京楼市的常规配套操作。
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主编简介：
苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。
