2025年开年的第一个工作日,艳姐飞了趟福州,参访了当地的一个顶豪项目:
龍庭路95號。
这是大名鼎鼎的福州地王——虽然拿地时间还要追溯到2016年8月11日当年阳光城一举拿下该地王项目,但是过去这漫长的九载岁月中,论拿地楼板价,当年108轮举牌、106%溢价率拼出来的45511元/㎡,全福州迄今“无地能出其右”。
这两年来,艳姐曾经聊过很多地王的解题思路,大家的选择都非常同频:
如遇地王,唯有顶豪。
这几乎已经成为大家的意识共识,一方面,能成为地王的,地块大概率优质;另一方面,因为地价已经够顶,所以产品必须做得更顶。
作为“福州天花板”的龍庭路95號就是这么诞生的。
这个项目最初启动实则是在2020年左右,时至今日,已经做到全实景呈现,也是整个福州鼓楼区相当稀有的现房大平层豪宅。
可以说,从板块的稀缺性、到建筑的地标性、产品的领先性、圈层的纯粹性、甚至是物业配套的顶配性:
全维度打造了一个可以承载全球闽商“家族荣光”、实现“落叶归根”的终极宅邸。
艳姐去踩盘时,从门头约60米宽的尺度开始,被一路震撼。
实景图 艳姐拍摄
要知道,这两年的顶豪市场变化是相当大的,但是在产品越来越卷的当下,我们去看这个已经落地数年的项目,因为太过超前,会发现其理念和现在叫得上名号的顶豪作品都是同频的,甚至还有超越。
01
面向世界而立的“龙门”
顶豪地标华丽绽放!
艳姐观察下来,作为当地天花板级的作品,顶豪产品三要素——地标性、引领性、定制性,统统在龍庭路95號华丽绽放。
1、地标性:远观之“龙门”,近赏之“龙腾”
每座世界名城都有属于自己的地标板块:第五大道之于纽约,新天地之于上海,鼓楼区之于福州。
所谓“一座福州城,半壁在鼓楼”。
仅占了福州3%土地面积的鼓楼区,却有着2200年的历史,从三坊七巷到镇海楼,从冶山春秋园到欧冶池……全福州7.4平方公里的古城都在这里,素有“八闽首府”之称,一直以来都是福州政治、经济、历史文化的中心。
而龍庭路95號就在鼓楼区的“龙庭路95号”。
实景图
没错,这是一个以门牌号直接作为案名的项目,生来就是“龙门望族,九五至尊”,无需任何后天的点缀,就已经足够尊贵。
以龍庭路95號为起点,3km范围内更是集聚了整个福州最好的市政、教育、医疗和人文资源,可以将全福州过去70年以来的核心发展成果都网罗在内。
示意图
而3km里内聚合的配套价值,在站上20层样板房南向阳台的那一刻尽显。你可以在毫无视野遮挡的情况下,开阔地望到大半个福州城,正前方就是大金元宝造型的福州市体育馆,南向看五虎山、东向看鼓山,光这视野,遍寻全福州,都很难再有第二个。
实景图 艳姐实拍
位于这样一个藏富之地,让龍庭路95號从起笔开始,就注定不凡。
基于稀缺性拉满的地脉,开发商在将这块地抢到手的那一刻,目标就非常明确:
要在这里,定制一座不一样的福州地标。
以往我们说到住宅地标,大多都是要通过高度来体现的,但是龍庭路95號不然,受制于规划,这个项目并不是超高层建筑,只有20多层,还不到百米高,但是只要你走到这个项目近处,你就能够在诸多建筑中一眼抓住它。
因为龍庭路95號拿出的是稀有的“双子塔”住宅地标,顶部连廊之间更有“福州之眼”点睛。
项目背面实景图 艳姐实拍
如果你有一架航拍机,用其欣赏鼓楼区风光时,会发现,不论在白天
还是在黑夜
实景图
造型独特的龍庭路95號,都是最抓眼球、最特别的那一个。
放眼世界,迈阿密豪华公寓One River Point、以及新加坡金沙酒店,这些世界级的地标建筑,就是双子塔楼甚至是三子塔楼的构造。
同频世界的顶级审美下,垂直式的双塔设计、顶奢的空中连廊,共同为鼓楼立起一座独一无二的“龙门”,致敬传承福州三坊七巷的坊门、巷门文化。
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福州罕见的全金属铝板幕墙及LOW-E中空玻璃立面,让地标的属性,更加凸显,无论是近看还是远观,都极具昭示性。
仔细端详,你会发现,建筑构造中,有非常多的圆弧结构。
这是这两年的豪宅产品“卷”出来的热门元素,但是早在几年前,龍庭路95號就已经用上了最高难度的圆弧转角,也因此建筑的轮廓都有着非常温润的弧度。
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整个小区,只有这两栋楼,浓缩成尊贵的88户,户户无遮挡,因为圆弧结构的极致应用,如果能从项目的顶端向下俯瞰,同样也能看到一个浑然天成的“8”。
虽然地块本身就有着最尊贵的底色,但是依旧被赋予了更多美好的寓意。
不止是让人无法忽视的昭示性建筑本身,行至主入口,从约60米宽的门头开始就散发着不一样的气场,你能在这里看到福州的最高规制,全面对标五星级酒店标准,有高奢级的环形落客区、更有福州住宅首创的45米长弧形大挑檐。
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生于“龙庭路95号”,你还能在这里看到很多“龙”的元素,抬头能看到两栋双子塔楼构成的“龙门”,眼前的门头中心,还有以3333片龙鳞片组成的铜制龙鳞柱景墙,以福州人最喜欢的“三生万物”之“3”通过螺旋上升的结构排布,恍若一条巨龙扶摇直上。
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远观之“龙门”,近赏之“龙腾”。何为城市地标?龍庭路95號给出了答案。
2、引领性:大师操刀,顶格审美
移步异景,比门面更精彩的是这个项目的里子,无处不在的引领性的设计理念,每一刻都在用高级的审美旨趣和顶级的用材精工不断刷新你的认知。
也许豪宅就是这样:把你对生活一切不切实际的想象变成现实。
1)殿堂级门厅,奢石铺设归家路
从你踏入迎宾门厅的那一刻开始,就几乎不能小瞧踩在你脚下的任何一片地面,因为大多都是由奢石铺设的。
比如迎宾门厅的地面铺设了范思哲黑天然奢石浮雕面,在现场凑近仔细看会有金色羽毛纹理般的流光溢彩。
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艳姐第一次记住这个奢石,是在上海某豪宅盘的卫生间台面,开发商花了大量的口舌讲述了这个用材的金贵之处;后来再看到这个奢石,是在某顶豪项目的入口水景墙上,已经相当惊叹;而这一次,却是直接踩在了脚下……
类似的奢石地面,覆盖了大部分的公区空间。
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大家都知道这两年行业逐渐卷起了一阵“奢石风”,基本已经到了无奢石不豪宅的地步,但是追溯到几年前,大量的奢石还真是稀罕玩意儿。
然而当下流行的理念,在这里早就已经落位,最终在此刻拿出来也能不动声色地融入如今的设计风潮中。
入口门厅的墙面也很有看头,由300片透光的进口石英云母超薄天然石材组合而成,整个施工过程甚至还需要设计师在场亲自指导师傅一片一片精细挑选切割后再排版上墙,每一片纹理都独一无二,更是泛着隐贵的金黑色泽,尚未入门就是殿堂级的享受。
实景图 艳姐拍摄
整个门厅状似聚宝盆,你还能在3米高的太湖石艺术装置顶端,透过圆形的采光天窗,对望顶部连廊中间的福州之眼。
2)顶奢双层会所,景观与建筑的共生态
向内看地上的归家大堂,由雕塑家纯手工制作的山形艺术背景墙,凝聚了新中式设计第一人梁建国大师对福州山形脉络的哲思,你能看到对世界闽商“乡思”的无声回馈。
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更重量级的,是龍庭路95號拿出的约2500平超五星级酒店会所——龍庭荟,分布于归家大堂的两侧及地下一层,同样由梁建国为88户业主定制打造,并将仅供业主使用。
也就是说,未来即便全小区的业主都聚集在这里,户均的会所使用面积也至少有个30平左右,足以问鼎福州!
整个会所跨越两层充分利用了架空层和地下空间,规划了足足10大功能空间。
地上会所主打商务会客、休闲意趣,用奢材高标准锻造的基础上,非常追求和外部景观的联动感。“树宅相生”的理念下,让会所的不同空间都能拥有自己的“专属景观”,甚至让会所的功能可以进一步延展到室外。
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比如,福州稀有的奢阔中西厨私宴厅,还有着自己的后花园,珍稀的百年紫玉兰花是这里的灵魂所在……
实景图 艳姐拍摄
地下的会所主打运动娱乐,除了有超五星级的恒温泳池、健身房、瑜伽室、斯诺克。
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还有在全国顶豪市场都极其罕见的室内高尔夫,这里用到了国际顶级的高尔夫模拟器是品牌高尔夫尊,整个空间造价都要200万左右,据说已经成为了老板们看房时的最爱。
实景图 艳姐拍摄
不过最被惊艳的一眼,在健身房中央的下沉式天井氧吧,透明的玻璃房让地下也拥有了自然景观,更是将自然光和清新的空气以此引入到地下。
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站在这里抬头,你能顺着盘旋而上的龙鳞片,再次对望到福州之眼,奇妙的视觉连线,让顶豪的私属感在这一刻达到顶峰。
实景图 艳姐拍摄
3)几乎360度无死角的高定精装车库
在龍庭路95號的一切,都是最顶的配置,比如,项目是酒店式双入户大堂设计,在近百平米的地下大堂中,你也能看到昂贵工艺对山形脉络的另一种形式展现。
你还能在这里见到福州罕见的全室内精装标准车库,几乎360度无死角的高定武装。
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还有定制的龙鳞符号在不断地彰显着地段的珍贵价值,就连星空顶,也是独特的龙鳞款式。
实景图 艳姐拍摄
领先的树宅相生理念,同样被带到了地下车库。
通过几座采光景观绿岛“点亮”了地库的生机。
实景图 艳姐拍摄
在龍庭路95號的一切,都几乎可以说是在向全福州对顶奢生活做一次重新定义与引领。
目前福州所有酒店都达不到的标准,你在这里通通都能看到。
3、定制性:顶奢必修课,开启福州私人定制时代
艳姐曾和不少高管聊过关于豪宅的话题,大家基本都有一个意识共识:
如果要给精奢和顶奢画一条分界线,那么最大的区别就在于是否“定制化”。
就像我们前面说的,从建筑的地标性也好、公区的无数个首创也罢,都是为这个项目定制而来的。
但是更让人惊诧的点在于:未来最重要的居住空间,不仅将拿出福州有史以来的最高精装标准,同时也将做到定制化。
简单来说,88户业主,户户可不同。
所以虽然目前整个项目都已经做到实景现房呈现,但是精装,却要留到业主选择之后,再亲自敲定。
先来说一下基本配置,每栋楼一层只有2户,每户都拥有私享的入户电梯厅、3个奢阔阳台,在此基础上,目前龍庭路95號拿出的一套打遍福州无敌手的精装标准。
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懂行的朋友都知道,精装最能见底色之处在于厨卫的配置。
看厨房,将配备升级全套的嘉格纳、并用到德国顶级品牌铂浪高Blanco水槽、以及意大利威乃达橱柜……整体造价,据说要超过上百万。
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看做了五分离设计的主卫,配备了汉斯格雅雅生系列的水龙头、花洒——还是相较基础银色款造价不止翻倍的奢华金顶奢定制款,还有劳芬的石台盆、马桶……
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光是这两个模块看下来已经够顶了吧?那么如何实现定制化呢?
一方面,在精装落地上,预留了很多业主自己发挥的空间,同时将诸多重要的模块给到业主自己挑选心仪的款式,业主也可以根据自己的喜好做增减,几乎可以实现全方位的定制。
比如入户玄关处根据福州人“开门不见厅”的居住习惯,打造了一扇整块的透光玉石屏风,但是不喜欢这个款式的又或是想要不一样感受的,都可以专属定制;
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比如样板房客厅的背景墙用到了定制的烟雨江南奢石搭配金属不锈钢,我们看到的这一幅是极品图案,市面上仅此一幅,后期会有非常多样的其他奢石背景墙供业主选择,每一个都是自家专属。
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再比如样板房将东向的阳台打造成了独特的景观茶室,有喜欢同款的业主也可以选择定制。
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另一方面,项目在最初的建筑规划中就为每一户都预留好了上下、左右可以打通的空间,所以一切还可以更加颠覆想象。
艳姐听说,看这个项目的客户大多都是一买就要两三套,所以现在龍庭路95號,还在筹备拿出一套顶复样板房,来给到客户更好的参考样板。
而能在多年前考虑到这一点,并预留出足够的空间,还是相当具有前瞻性的。
正是因为从起笔就做了诸多思考,将对顶奢的理解一点点拆解融入,所以才能在沉寂多年归来后,依旧是天花板,是价格的天花板、是产品的天花板,更是顶奢生活的天花板。
02
顶级纯粹的圈层
配上顶级定制的服务
龍庭路95號只有88户业主这件事,其实就已经足够罕见,这是在福州几乎没有过的小户数,所以从做了这个规划开始,坐拥着绝版地段的龍庭路95號,就注定将会有一个非常超然的业主圈层。
因为这代表着的是大户型+数千万级的高总价段,放眼全福州,都是金字塔尖的存在:
这样的高站位,从一开始就决定了客群的高段位。
尤其在圈子并不大的榕城,会选择这样的产品的大多都是熟人,他们本就已经形成了一个天然的高端圈层,加上很多客户一买就是两三套,来作为闽商大家族的传承延续,所以最终88户业主最后浓缩下来,可能都不会超过50个家族。
这也就意味着,龍庭路95號的圈层纯粹性可能会高到超乎想象。
这种纯粹性一方面更符合这个段位的业主对私密性的需求,另一方面,也代表着这些人在这里感受到的一切,真的几乎可以说是私享级的。
依旧是那句话,顶豪区别于其他住宅最重要的特质,就是定制性。
龍庭路95號不仅很早就意识到了这一点,并且还理解得相当透彻,因为这个项目从起笔,就做了一件同样是现在大家才在有意识加强去做的事:
那就是定制化的服务。
所以不止会所的配置是超越福州五星级酒店的标准,服务也是如此,整体的水准甚至可以直接对标安缦、宝格丽酒店,给大家分享几个非常逆天的点:
1、未来项目将会有30人的顶级服务团队,按空乘的标准和星级酒店高端物业背景来选拔,平均不到3户就能配上1个人。
艳姐之前听说过某地顶豪是差不多30户配1个管家,就已经是非常高的标准,这里的标准直接提高了10倍。
2、每户都有专属的团队贴身管家,服务管家、物业主管以及经理3对1服务。从签订合同开始就会直接将业主和其专属的团队拉群,并将有全年、全天候24小时御管家服务响应。
3、管家基本可以等同于“总裁的生活秘书”。能提供日常叫醒提醒服务、机场接送机、甚至是帮你陪伴长辈、做活动策划……
4、还有非常贴心的家政服务。不仅可以进行房屋托管、宠物托管、儿童接送、日常生活采购……业主连垃圾都不需要自己扔,每日2次就会有人上门收取垃圾,甚至还有专人为你在家里养的绿植做养护浇灌。
5、享受这样的服务,只需要9.9元/m²的物业费,远远低于一线城市的顶豪收费标准。
6、此外,龍庭荟的首期服务将涵盖7年的时间。而这7年的时间,仅仅只需要20万费用,就可以让业主全家都可以尽情享用会所空间。
对于这个层级的富豪来说是洒洒水,但可以享受到国际最前沿的顶级生活方式。
艳姐去现场踩盘的体验就非常好,看盘的过程中除了有置业顾问全程细心讲解,也一直有一位物业小姐姐全程跟随,她的手上甚至全程提着一个精致的手提包,里面装着一些应急物品,无声服务、随时响应。
当时项目虽然还未正式对外开放,但是一切都以着最高的标准在认真执行,实话说,这是艳姐在上海的顶豪项目也从未有过的服务体验。
顶级纯粹的圈层配上顶级定制的服务,一切都是最好的模样。
03
一座300多年古宅的当代再生
比设计更高级的是艺术
我们回过头来看一张项目的总平图,这并非一个常规方正的地块,而是菱形的形态,体量更是相当有限,但你能感受到整个项目从起笔开始,就在执着地从不可能中创造可能。
▲ 总平面图
比如有限的土地上,用仅有的两栋楼围合出了近7000平的私家景观资源,依据黄金分割尺度关系融入的9个大小不同的圆形,呈现出了9星仰止的设计美学。
实景图
再比如,在项目的东南角,融入了一个非常不一般的建筑体,同样用到了诸多圆形元素,形成了一个个“眼”,也呼应着顶部的福州之眼,这是龍庭路95號拿出的第二件艺术品——福州茶馆。
实景图
没错,龍庭路95號实则是一个双地标巨作,高处有鼓楼龙门,低处有福州茶馆。
一边是引领,一边是传承;既有时代意义,又有艺术价值。
这是一个从规划之初就非常有“野心”的作品,它的目标是:
未来福州的全球影响力作品。
为此项目请来了当代世界知名的华人建筑师如恩夫妇操刀,这里承载着的是一座300多年古宅的当代再生,整个建筑的生态都非常特别。
实景图
以英国摄影师约翰·汤姆森镜头里1871年的福州金山寺为灵感,在具有福州特色的当代夯砼建筑中,装入了古宅的骨架——据说当年开发商给到如恩夫妇的就是这样一道高难度的命题作文。
英国摄影师约翰·汤姆森镜头里1871年的福州金山寺
设计思路示意
这样一个非传统的建筑设计形式,最终,却呈现出了一个非常完美的作品。
实景图
错落的建筑结构呈现出奇妙的剖面感,不管是内部还是外部,光线都可以透过建筑骨架穿透进来,形成奇妙的光影效果。
实景图
设计很高级,而比设计更高级的是艺术。
福州茶馆,就是一座毋庸置疑的艺术品。
事实上,这里早在2021年就已经呈现了出来,并且早在那时就已经得到了诸多世界级的高度认可,不少人从世界各地慕名而来,尤其是顶级设计专业的学生,都专门从美国飞过来学习取经。
看到这里,你可能会以为这个项目本就是一个城市更新作品,但是,这座古宅实则是传承了300多年的徽派家宅,是设计团队远赴安徽江西交界处挖掘来的,初见已是半倒塌的状态,经历了非常漫长的修复过程,光是重新组建就花了近2年时光。
艳姐听到时,相当震撼。简言之,这是龍庭路95號主动为福州的老城区做的一次城市更新,只为了为福州量身定做一座文化艺术地标。
最终,真正意义上为这块绝版的土地,带来了一些不一样的东西。
结语
艳姐在近一年间在上海的某热销豪宅中,听到了“要为豪宅配一座艺术馆”的观点,当时曾一度为之领先的理念所惊叹,但是直到在2025年的开端看到龍庭路95號,才发现原来有项目那么早就做了这件事,甚至站位还要更高。
什么是引领?这就是。
事实上,一个项目到底是该引领客户还是迎合客户其实是很难拿捏的,做得太超前,客户读不懂,也会过犹不及;太过迎合客户过于被动,也容易被时代淘汰。
但是龍庭路95號的一切都刚刚好,放在当下的时代语境下依旧是引领的,但你又能感受到它对客户真实需求的强烈回应,两座地标,弥补了城市中心的审美与表达缺失,也让城市中心的价值被重塑。
在这里,回故土“落叶归根”的闽商,能看到自己熟悉的国际视野,更能拥有真正的归属感。
而更重要的是,这个项目,给这座城市留下了非常浓墨重彩的一笔。
艳姐回想起,在福州茶馆品茶时看到的纪录短片中,郭锡恩大师留下的金句:
希望历史的一瞥能使福州看到未来。
主编:张艳
责编:Nanako
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