从长期来看，西安仍然被多家企业视为重点关注城市，其房地产市场的发展潜力值得期待。
石青玲/发自西安
2024年，西安新房价格走在全国前列，楼市以“V字反弹”姿态平稳落地。
这一年，保利·天珺和雁南云境等热门楼盘的销售经理们共同见证了市场的跌宕起伏。尽管全年销售成绩亮眼，但过程中也遭遇了市场的严峻考验，特别是在8、9月份，市场整体去化不佳，项目去化处于低位。然而，随着9月底中央政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”，以及西安市随后出台的一系列优化政策，楼市开始逐渐回暖。
从9月26日之后，西安楼市一改萎靡不振之势，来访量与成交量均出现显著增长。保利·天珺和雁南云境等楼盘在新政的推动下，客户入市积极性大幅提高，成交量也逐步攀升。据中指研究院统计，2024年10月起，西安楼市成交面积连续数月环比上涨，成功实现了“V字反弹”。
但从全年来看，西安楼市的成交量仍位于低点。多位业内人士坦言，市场竞争激烈、经济环境不佳以及客户观望情绪等因素共同制约了市场的进一步发展。客户对于房地产市场的下行预期以及未来价格、政策调整的可能性持谨慎态度，导致购房周期拉长，成交难度增加。
与此同时，2024年西安二手房市场却创下了新高。全年网签量突破10万套，这主要得益于政策的利好刺激以及二手房市场的灵活调整。取消“限售”政策后，大批次新房挂牌上市，业主在成交价格上互相“踩踏”，导致二手房价格下跌，吸引了大量购房者入市。相比之下，新房市场由于供应不足和价格机制不灵活，成交量未能超过二手房。
业内人士对于2025年的楼市持谨慎态度。尽管西安作为西北“第一城”具有较强的虹吸效应和人口持续增长的优势，但市场竞争依旧激烈，客户购房信心不足等问题仍然存在。从长期来看，西安仍然被多家企业视为重点关注城市，其房地产市场的发展潜力值得期待。
“V字反弹”
“波澜起伏，平稳落地。”
这是西安保利·天珺销售经理对2024年楼市最大的感受。
据克而瑞陕西统计，2024年该项目成交金额34.19亿元，位列《前12月商品住宅项目销售金额榜》大西安TOP20第2位。作为航天城板块关注度比较高的楼盘，项目11月就已经完成了销售指标。虽然成交亮眼，但全年的销售并非一直向上，而是有起有伏。“8月、9月是最难熬的两个月。当时西安市场整体去化都不太好，项目一期也正处于清盘阶段，这些因素使得项目去化处于低位。”他回忆道。
西部大道板块的红盘雁南云境也有着类似的遭遇，“7月~9月这3个月，西部大道板块的成交量比腰斩还要严重。实际上，在4月份的时候已经感受到了市场往下走的趋势，但是没想到会这么严重。”项目负责人说道。
一切从9月26日之后开始好转起来。当日，中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”；10月17日，西安市再次优化了政策，打出了解除限售、取消限价等重磅组合拳。在此之后，西安楼市一改萎靡不振之势，来访与成交量都出现了明显的上涨。
“新政叠加二期新推，客户入市的积极性提高了很多，‘国庆’期间每天至少要接待7~8组客户。之后两个月成交仍然比较客观，12月大概成交了150套。平时周内的日接访量大概在40组左右，周末在140~150组。” 保利·天珺销售经理说道。
雁南云境负责人表示：“12月的销量虽比10月、11月有所下滑，但比9月底新政之前的销量、上访有一个明显的增量，起码增加了30%~40%。”
随着政策的发力，雁南云境在12月底完成了全年的销售任务，“雁南朗境、雁南云境是区域的价格标杆，但是项目容积率只有2.2，而且二期的雁南云境比朗境在产品、园林、楼间距等方面都做了提升，居住舒适度在板块内是比较高的。”雁南云境营销负责人表示，随着宜家荟聚的开业、山姆超市、陕师大实验小学等配套的不断落地，持续看好这个板块。
据中指研究院统计，2024年10月，西安楼市成交面积达67.41万平方米，环比9月份的46.84万平方米上涨了43.9%。11月、12月成交量分别为78.07万平方米、64.1万平方米，从全年来看依旧处于高位。
至此，2024年的西安楼市完成了一场“V字反弹”。但从全年来看，西安楼市的成交量仍位于低点，有央企人士坦言：“公司2024年没有完成销售任务。”
据克而瑞陕西统计，2024年大西安商品住宅供应986万平方米，同比下滑11%；成交874万平方米 ，同比下滑19%。“2024年，6月~9月市场出现了明显下滑，拖累了全年的表现，实际上早在2023年8月的时候，我们就已经关注到了市场的变化，2024年的前几个月可以说走出了独立行情，不过大势难改。”另外一位不愿具名的央企营销总经理说道。
她补充道，西安楼市成交出现下滑，首先是因为经济问题；其次，行业竞争激烈，推盘集中，出现了恶性竞争影响了客户信心。例如高新三期的降价事件，高新作为西安楼市的价格锚点，一旦价格出现波动，也会带动整体楼市波动；再次，产品迭代加速，实景展示区、会所、园林等都在不断升级，购房者选择性变多，拉长了入市的周期。
保利·天珺的销售经理也谈到，“现在的购房者更加理性，会多对比去看看。”据他了解，成交最大的“天敌”还是客户的观望情绪，“客户认为当下的房地产处于下行状态，未来销量不好的时候价格是不是还有调整的空间，或者政策还有没有利好的空间等等，他们会纠结未来是不是有更好的入手时机。”
对于2025年的楼市，前述央企营销总经理表示“谨慎不乐观”。“2025年，市场竞争依旧很激烈，预计企业仍会快速推货，价格上政策上也会放大尺度。”
上述央企人士也直言：“2025年感觉不会很好，维持目前态势，主要是因为客户预期和钱袋子有困难。”
“客户的购房信心还是不足，对明年的预期也不高。首先是因为对经济及未来的收入预期不明朗，他们更愿意把钱放在自己手中；另外临近年底，取消公摊等消息的传出一直在刺激着客户的神经，他们也在衡量入手时机。”前述项目营销总经理说道。
虽然短期有调整，但长期他们依旧看好西安。前述央企营销总经理表示：“西安仍然是公司的重点关注城市。”
多位业内人士说道，作为西北“第一城”，西安对周边城市有着较强的虹吸效应。西安有着较强的教育资源，经济发展在西北地区排在首位，不断吸引着周边人口前来工作学习，人口持续增长。
二手房冲破10万套
出乎意外的是，2024年西安二手房成交量创下了新高。
1月6日，西安市住建局发布了2024年12月二手房的成交情况。12月份，全市存量房（二手房）网签备案面积102.96万平方米。其中，住宅网签备案9586套，面积97.4万平方米。至此，2024年西安二手房网签量突破10万套，全年网签量100923套，创下新高。
从单月网签数据来看，西安二手房成交年内共有2个高点。第一次是3月，当月二手房网签量达到了9617套，相较于2月份的3930套大幅上涨，同时这也是全年的最高点。在业内看来，这次上涨主要是受春节影响，积压的需求在3月份爆发。
第二次出现在10月。从10月之后的连续2个月，二手房的成交量都维持在9000套之上，这背后离不开利好政策的刺激。在9月底及10月初的一揽子新政之下，二手房活跃度明显提升。据百年行创始人杨凯鹏介绍，10月房源成交周期为198天，客源成交周期为48天，带看转化比为20:1，9月则为25:1。相比之下，10月带看效率提升较为明显，客户决策周期也在缩短。
这是二手房成交首次超过新房。据中指研究院统计，2024年新房仅成交了51730套。杨凯鹏分析认为：“2024年，西安新房供应不足，价格机制也不太灵活；相较之下，二手房挂牌量增多，供应增加了，降价也更加灵活，更加能适应市场，交付风险也更小。”
2024年10月的新政中，西安取消了“限售”的规定。根据通知，全市已购买、新购买的商品住房（含新建商品住房和二手住房）交易不再实施原“满三满二”的住房“限售”政策，调整为取得《不动产权证书》即可上市交易，这导致大批次新房挂牌上市。
“取消‘限售’后的三天内，挂牌量大概增加了5000多套，而且还一直在增长。”21世纪不动产门店的一位店长介绍道。据贝壳数据显示，目前西安二手房挂牌量为142248套。房源增加背后，业主在成交价格上互相“踩踏”，根据国家统计局2024年1~11月份数据，西安二手房价格累计下跌7.4%， 8月单月下跌一度超过1.1%，全年环比连跌。
“二手房成交量超过新房，主要还是因为降价。”上述项目营销总经理说道。政策的调整叠加下跌的价格加速了购房者入市，一位购房者介绍道，自己本来想在曲江二期周边买新房，但是因为曲江二期新房供应稀缺，最后将选房范围扩大到了航天。最近，他看上了曲江二期的一套二手房，“虽然这套房子没有新房的产品力强，但是地段好，关键价格便宜。”
对于2025年的二手房成交量，杨凯鹏预判应该保持不住10万套。“今年的新房供应会更加充足，而且价格调整也会果断些。”
