一般情况下，人们都会积极唱多自己所在的行业，老话说的“王婆卖瓜自卖自夸”就是这个道理。
众所周知，一手打造万达商业帝国的王健林是毫无疑问的“地产经济既得利益者”，按理说他应该非常看好中国楼市才对。然而，王健林不仅在2019年作出了彻底退出房地产开发业务的决定，而且他还预言房价已经没有多少上行空间。
综合多家媒体报道，万达集团今年已经被通过大连、北京两地法院，强制执行了三笔总额高达9.9亿元的债务。
既然昔日的地产龙头都落魄到了这种地步，我们是不是可以认为王健林的预言已经成真了呢？2024年即将结束，内行人又怎么预判2025年的楼市行情呢？
一、万达困局和中国楼市
说句公道话，王健林还真不能把自己的商业决策失败归咎于大环境不好，万达之所以走到今天这步完全是“对赌失败”的后果。2021年万达为了完成重新登陆港股市场的目标，向多位战略投资者借款高达380亿元。
按照当时的约定，如果万达不能在2024年之前兑现上市承诺，万达不仅需要退还380亿投资本金，而且还必须支付高达8%的利息。
王健林原本以为彻底退出房地产开发业务，只保留高利润商业地产运营业务的万达，可以轻松兑现“对赌协议”。
然而，这位地产大佬却严重误判了资本市场的复杂多变性。在万达商管上市无望的情况下，以苏宁为代表的“讨债团”开始在全国各地发起对万达集团的诉讼。
如果万达还保留着房地产开发业务，他们至少还能够凭借国家出台的楼市政策获得一些信贷或者土地方面的支持，可惜世界上没有后悔药这种东西。
事实上不仅万达和困局和楼市大环境没多少关系，甚至连恒大暴雷也是“内因大于外因”。为什么这么说呢？
首先，国内房价平均水平并没有下跌多少。根据国家统计局公布的数据，今年前三季度全国新房平均售价约为每平方米9800元，相比去年同期每平方米10503元的价位下降6.7%。
表明来看今年房价下跌的幅度确实比较大，但是对比2019年前三季度不到9400元的房价，“后口罩”时代的楼市还是处在增长趋势内。
更何况现在谁敢拍着胸脯说自己比“口罩”前挣得多呢？9月份我国的城镇调查失业率高达5.1%，甚至连“铁饭碗”单位都出现了“缩编”的情况。
在大家都在过“紧日子”的情况下，今年前三季度的房价还比2019年同期增长4.8%，这已经属于比较强势的表现了。
其次，楼市销售情况也没有媒体炒作得那么糟。虽然现在很多网友觉得全国楼市遇到了滞销难题，但是10月份一线楼市的“银变金”现象却让我们看到了楼市复苏的信号。
就拿上海来说，10月份二手房成交同比、环比双双大增超过60%，单月爆卖717亿元的火爆行情根本看不出滞销的迹象。
深圳楼市的表现也非常抢眼，10月份二手房成交量高达8269套，总量接近8月、9月的总和。
另外，北京、广州的新房市场还出现了久违的“日光盘”现象，很多房企提前结束了促销优惠活动。
二、2025年楼市的利好因素
在9月底国家发布促进楼市“止跌企稳”的政策信号以后，一连串利好政策陆续颁布。综合多家市场分析机构发布的研报，明年楼市有三个非常值得关注的利好因素。
第一，“发债收储”的利好。在全国多地已经出台财政收购库存房政策的情况下，10月12日财政部又作出了鼓励发行专项债收购闲置土地和存量住房的政策。
虽然目前官方并没有披露专项债的具体发行规模，但是按照市场分析这笔用来缓解房企滞销压力的“救命债”很可能超过10万亿元。
那些“两口锅用一个锅盖”的高周转模式房企，最期待的帮扶政策就是“发债收储”。
就拿碧桂园来说，当年楼市行情火爆的时候，这家龙头房企在全国298个城市储备了价值超过2.8万亿元的土地。如果房企可以把积压的土地和房产卖给财政，凭借专项债提供的“活水”，房企完全没必要降价促销。
第二，“开闸放水”的利好。那些当初用公积金买房的朋友，怎么也没想到商贷居然会降到这么优惠的水平。
在10月21日央行降低LPR之后，多家商业银行下调了房贷利率，其中东莞建行的首套房利率仅为2.65%，比当地公积金利率低了0.2个百分点。
更加值得点赞的是，央行还重新制定了存量房贷调整机制。从11月开始原本只能一年调整一次的存量房贷利率，现在最多可以每季度调整一次。在央行进入降息周期的情况下，无论是新增房贷，还是存量房贷都很难出现上涨趋势。
房贷成本降低以后，楼市获得的市场需求将会明显增强。
第三，“楼股联动”的利好。在9月底的“疯牛”行情以后，国内资本市场的价值投资信号已经非常明显，甚至连贝莱德、高盛这样的华尔街巨头都在积极唱多中国股市。
虽然股市行情启动初期出现了一些“买房炒股”的不理智现象，但是长期来看资本市场的财富效应还是会利好楼市。
众所周知，“口罩”以来的这轮楼市寒冬主要和居民预期收入下滑有关。火爆的资本市场不仅可以让普通投资者的腰包鼓起来，而且它还能改善上市房企的资产负债率。
“救股市”和“救楼市”不仅不是矛盾对立的关系，这两方面的刺激政策反而能够发挥“一加一大于二”的作用。
在以上三大利好因素的作用下，即使2025年楼市的企业投资继续保持下降趋势，也不会改变房价“止跌回稳”的大势。
既然如此，我们是不是又可以炒房赚钱了呢？
三、“房住不炒”的启示
我们想象的炒房客是那些一口气买十套八套房子的投机者，但其实某些买一套房子的“假刚需”也属于炒房客。
比如，那些因为不满新房降价大吵大闹的老业主，他们“破防”的原因就是无法接受炒房失败造成的严重后果。
特别需要注意的是，虽然国家已经出台了多项楼市刺激政策，但是官方并没有抛弃“房住不炒”的政策原则。对于那些想从房产投资中获利的朋友来说，一定要考虑清楚三方面的风险。
第一，保障房的风险。无论是官方自己建设的保障房，还是那些计划用专项债收购的库存房，都不可能砸在有关部门手上。和过去“只租不卖”的旧政策不同，未来将会有一大批新市民入住共有产权房、长租房等新型保障房。
可能一线城市的商品房资源还会长期短缺，但是全国绝大多数城市的“安居梦”实现难度都会大幅下降。如果房价真在利好刺激下出现了过快上涨，有关部门很可能通过保障房政策遏制房价。那些觉得房价有“政策底”的朋友，一定不要忘了保障房的“政策顶”效应。
第二，人口负增长的风险。说到底房子还是用来住的，如果大家都不结婚生子，房地产的长期需求很难乐观。今年前三季度全国结婚登记对数跌破480万大关，相比去年前三季度大幅减少超过90万对。更让人担忧的是，我国从2014年开始结婚登记对数一直处在逐年递减的状态。
造成年轻人不愿意结婚的原因非常多，高房价就是其中最重要的一个。今年前三季度我国人均工资收入约为17696元，按照前三季度的新房均价，一个普通工薪族需要奋斗大约41年才能买得起一套100平方米的商品房。
在结婚率回升之前，人口负增长的压力将会长期压制房价上涨空间。
第三，贸易战的风险。在特朗普赢得美国2024年大选以后，市场普遍预计美国会在2025年对华加征不低于60%的关税。
根据美媒分析，特朗普发起的“关税战”很有可能让中美贸易面临“归零”风险。2023年中美贸易为我国贡献贸易顺差超过3300亿美元，占到我国贸易顺差总额的55.3%。
虽然爱吹牛的“懂王”很有可能不会作出这种极端操作，但是投资者显然不能忽略这种“黑天鹅”风险。在特朗普的新任期（2025年1月至2029年1月），无论是楼市，还是其他国内投资市场，都会面临比较严峻的考验。
结语
在国家一连串利好政策的刺激下，2025年房价“止跌回稳”的预期非常强，这一点已经体现在了近期的楼市和股市行情中。
不过对于那些想靠炒房赚钱的朋友，国内、国外的一系列风险因素都需要慎重考虑，任何情况下都不要做超出自己承受能力的投资决定。
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