最高超20万/㎡？绿城、招商、中建玖合，三大地王即将登场！

2025年，上海迎来“地王之年”。

市场全面迈入品质时代，以稀缺高品质产品致胜成为房企们努力的方向。

而今年上半年，上海将有多个地王级产品集中登场，开启一场正面PK——

绿城全国单价地王，楼面价13.1万/㎡，预期售价20万+/㎡；

招商静安单价地王，楼面价11.4万/㎡，预期售价18万+/㎡；

中建玖合大宁地王，楼面价6.8万/㎡(含办公)，预期售价16万+/㎡；

在上海进入不限价时代的大背景下，三大地王到底能不能一炮而响？最终会做出怎样的产品？卖出什么价格？完全要考验各自团队的开发实力。

对于地王来说，做得好就是一炮而红，做不好就会滞销很难看，因此几家房企必然将赌上全部的实力打好这场战役。

今天，我们就和大家盘点下，上海三大地王的目前的规划信息和破局思路。

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绿城全国单价地王

「产品力」突破，预期售价20万+

2025年上海关注度最高的楼盘，毫无疑问是绿城的“全国单价地王”。

2024年8月，绿城以总价48.048亿、楼面价13.1万/平，摘得徐汇滨江地块，时隔八年再度刷新全国土拍楼面价纪录。

这地块含着金钥匙出身，自带热度且顶级配套环绕，具备打造顶级豪宅潜质，绿城预计要卖到20万+/㎡。

绿城徐汇滨江项目区位

要知道，上海的徐汇滨江，已经汇集全国价格最高、产品最顶的一众豪宅，比如云锦东方、香港置地启元等，摆在绿城面前的挑战是：

如何做出一个一锤定音，让上海、让全国眼前一亮的产品？毕竟这也是绿城历史上单价最高的项目，肩负整个绿城的豪宅声誉。

绿城徐汇滨江项目区位

据悉绿城在拿下全国地王后，并没有按照过往节奏立即公布方案，而是花了三个月时间探访全国豪宅、内部多次组织产品研讨：

要用「产品力」突破，带来绿城最强的塔尖豪宅作品。

首先，在建筑立面上，绿城大概率会在前一个顶豪作品外滩兰庭的立面基础上进一步优化，推出一个铝板+大面积玻璃+大量弧形构成的高颜值立面。

最近已经有不少网友拍到了绿城工地做的立面样板段，如下图，可以看到颜值确实惊艳，各种弧形把顶豪腔调拉满了。

绿城徐汇滨江项目样板段

最终效果估计要比刚刚交付且颜值爆表的外滩兰庭还要好，说实话这样的立面确实配得上20万/㎡的价格。

绿城外滩兰庭实景图

其次，在社区规划上，绿城要在局限的地块空间中，做出顶豪的社区品质感。

目前释放的效果图和规划图纸可以看出，社区内部将采用全景观连廊连接，带来无惧风雨的漫步体验。

绿城还将引进在金陵月华等顶豪项目中很成功的立体景观系统，中央水景以及结合会所设计的下沉庭院，组成了多维度休闲景观区。

绿城徐汇滨江项目效果图

绿城豪宅必备的超长室外泳池更是点睛之笔，不仅大幅提升社区奢华品质，更是实现与周边项目实现差异化。

绿城徐汇滨江项目阶段性设计图

最后，在产品户型上，绿城打造了纯粹的大户型社区，起步面积就是270㎡，起步价超过5000万，妥妥的上海塔尖豪宅。

网上流出的户型图过程稿中，多个弧形超大圆角采光窗和LDKB一体化宽厅，带来IMAX影院级全景视野享受，优雅曲线弧度也将让立面造型更具高级感，估计样板房将会震撼全国。

绿城徐汇滨江项目阶段性设计图

这幅全国单价最贵土地上，绿城将带来一次极具爆发力的产品突破，刷新绿城顶豪天花板，也将引领全国豪宅风潮。

2

招商蛇口静安地王

「空间力」创新，预期售价18万+

今年静安区最令人瞩目的一块地，就是招商蛇口的静安单价地王。

去年9月，招商蛇口联合南通国瑞历经163轮激烈竞价，总价56.6亿、楼面价11.4万/㎡拿下老静安曹家渡地块。

地块不仅大幅刷新静安楼面价纪录，也是当时全国单价第二高地王，其位置足够核心、足够稀缺。

招商蛇口曹家渡项目区位图

项目距离静安寺核心商圈仅约1公里，西侧还有愚园路中山公园商圈，更是有稀缺教育资源加持，必然是毫无争议的豪宅地段。

招商蛇口曹家渡项目区位图

不过，摆在招商面前的除了是一块宝地，同时也是一个关于空间的难题：

不规则Z形地块，如何用有限空间打动客户？

招商显然也是有备而来，据说他们早在拿地前就进行了方案推演，并迅速推进成为上海城区首个“三证齐发”的住宅。

将用「空间力」创新，给出城央复杂地块的顶级答卷

首先是复杂地块的创新解题，项目中间有一条公共通道，将导致项目割裂为两个地块，招商通过局部地块提高并做下穿公共通道，解决了地块割裂的问题。

招商蛇口曹家渡项目阶段性设计图

同时为保障采光，招商结合周边几栋楼的遮挡情况，对建筑高度也做精准的测算排布，呈现出阶梯式布局。

招商蛇口曹家渡项目阶段性设计图

其次是垂直空间创新，既然可利用土地有限，那么就将垂直空间用到极致。

根据目前披露资料，项目主入口将非常气派，采用大尺度的装饰构架，并结合景观设计入口下沉庭院，可以参考合肥招商玺。

合肥招商玺实景图

地块高差处理为景观设计提供了更多可能性，同时1号楼的一至二层、2号楼、3号楼、5号楼和6号楼的一楼都规划架空层，放大了公共空间体量。

这种级别项目高端会所是标配，据说泳池会对标风貌大宅弘安里，用有限空间做出足够高级的空间感。

弘安里泳池实景图

从招商静安项目的总图来判断，预计主力户型在110-240㎡之间，对于老静安这样的城央地段来说，算是在复杂地块中完成了一次出色的解题。

3

中建玖合大宁地王

「品质力」引领，预期售价16万+

出乎很多人意料，中建玖合首次进上海市区，首秀就打算一鸣惊人。

去年9月，中建玖合以63.66亿竞得静安大宁地王，成交楼板价为6.83万/㎡。

上个月的“上海城市更新开拓者大会”中，大宁“战略1平米公里”的规划出炉，定位“国际静安中央公园商务区”的大宁正迎来重大利好。

上海城市更新开拓者大会现场图

规划显示，容纳2-3万人的顶级演艺中心即将落地，成为全市文化艺术地标；中建玖合地块北侧还将要建设CBD商务中心，提升板块产业密度，而作为板块内最后一块宅地，具备稀缺的绝版属性。

中建玖合大宁项目区位图

要知道，大宁是公认的高品质社区，既有大宁金茂府这样的老牌豪宅，也有静安天悦、宝华现代城等一众标杆，中建玖合也要面临挑战：

如何超越板块原有水准，征服高端客群并实现产品溢价？

中建玖合大宁项目区位图

而在最近他们公布设计方案后，很多人已经在心中有了答案，这次他们完全是冲着更高目标去的：

要用「品质力」引领，重塑大宁板块绝版封面

首先是板块首屈一指的社区景观，不仅南向直面大宁公园视野无敌，还将打造高水准的公区景观，落地后会极具视觉冲击力。

项目土地禀赋出色，规整的土地形态能打造出大规模序列式景观院落体系，楼间距全部35米以上，最大楼间距达到了51.2米。

中建玖合大宁项目阶段性设计图

更为惊喜的是，项目实现首层全架空、组团全打开的规划布局，中央水景体系也面积庞大，称得上是“公园上建了个小区”。

中建玖合大宁项目阶段性设计图

其次是产品兼顾高端改善和豪宅客群，提供120-260㎡以及400+㎡的顶复户型产品。

其中1、2号楼作为项目“门面”，19层带悬挑泳池户型、顶层带私家泳池户型，这在上海豪宅市场属实罕见，非常令人期待。

中建玖合大宁项目阶段性设计图

迪拜高层住宅悬挑泳池图供参考

4

上海将开启地王争霸时代

看完上海三大地王的方案，不得不感慨，2025年楼市越来越卷了。

近年上海土地供应不断压缩，2024年成为过去5年土地供应最少的一年，开发商将重心聚焦到了市区。

这意味着各大巨头对核心地块的争夺会加剧，去年溢价率超过20%的土地共有7块， 2025年也会有更多的“地王”出现。

这些地王自带豪宅光环，自然也承载着更多的期待和压力，对于开发商也提出了更高要求：

不限价时代下，上海进入地王争霸时代，产品力成为最重要的武器。

如果不能做出真正有稀缺性、差异化的产品，地王的“反噬”效应将非常可怕。

除去限价枷锁，上海豪宅产品百花齐放的时代正式来临。

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