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案件背景
在房产交易频繁的市场环境下，因合同履行、产权变更等问题引发的纠纷屡见不鲜。本案围绕北京市海淀区一处房产展开，历经多次交易、公证风波以及多轮诉讼，时间跨度长达十余年，涉及复杂的人物关系、法律关系和证据链条，对律师精准把握案件事实、运用法律条文、灵活制定诉讼策略提出了极高要求，极具典型性和参考价值。
案件详情
房产交易初起
2007年11月6日，李女士与北京某房地产公司签订两份《北京市商品房预售合同》，分别以按揭付款形式购置了北京市海淀区W号房屋屋（简称“W号房屋”）与另一处A号房屋。2008年10月4日，李女士与张先生签订两份《房产买卖协议书》，约定将W号房屋和A号房屋分别以240万元的价格出售给张先生，要求张先生签订协议时一次性付清房款，若单方违约需支付违约金10万元并赔偿对方一切经济损失。协议签订后，李女士依约交付了W号房屋，但张先生却迟迟未支付房价款。
公证造假风波
在等待付款期间，张先生指使案外人韩先生与某公证处伪造李女士签字。2009年8月28日，某公证处出具《公证书》，委托韩先生全权处理W号房屋的买卖事宜。随后，韩先生持该公证书与赵女士签订《存量房屋买卖合同》，并将房屋过户到赵女士名下。直到2013年5月6日，某公证处才因违反公证程序，作出《撤销公证书的决定》。
双方争议焦点
李女士认为，她与张先生之间的房产买卖协议合法有效，张先生拒不支付购房款的行为构成根本违约，致使合同目的无法实现，严重损害了她的合法权益，因此向法院提出诉讼请求，要求确认双方签订的房产买卖协议解除，判令张先生支付违约金10万元，并由张先生承担诉讼费。
张先生则辩称，李女士主张合同解除缺乏事实和法律依据，且其诉讼请求已超过诉讼时效，应予以驳回。同时，张先生还称因涉及A号房屋的过户事宜，双方曾产生纠纷，最终李女士支付给他230万元才化解纠纷。此外，张先生指出李女士隐瞒已有裁判文书的事实，违背诚实守信原则，浪费司法资源。并且，赵女士已支付对价购得涉案房产，且过户长达12年之久，客观上已不具备解除合同的条件。
案件争议焦点
1. 合同解除权之争：李女士主张因张先生未支付房款构成根本违约，合同应解除；张先生则反驳称李女士主张合同解除无依据。关键在于判断张先生未付款行为是否符合合同解除的法定或约定条件，以及双方在合同履行过程中的实际行为和意思表示对合同状态的影响。
2. 违约金诉求判定：李女士要求张先生支付10万元违约金，需证明张先生存在违约行为且该违约行为符合合同约定的违约金支付情形；张先生则需反驳李女士的主张，证明自身不存在违约或违约金约定不合理。
3. 诉讼时效抗辩：张先生提出李女士的诉讼请求已过诉讼时效，这涉及到对诉讼时效起算点、中断事由等法律规定的准确理解和适用，需判断李女士主张权利的时间节点是否在法律规定的诉讼时效期间内。
法律分析
1. 合同解除的法律依据：依据相关规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，或者当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人有权解除合同。在本案中，张先生未按协议约定支付购房款，构成迟延履行主要债务。然而，法院经审理发现，双方后续同意将受托人由张先生变更为韩先生，这一行为可视为双方同意变更合同主体，原房屋买卖协议解除。因此，法院认定李女士虽有权因张先生未付款主张合同解除，但基于双方后续的行为，合同已于2012年8月14日韩先生与赵女士签订《存量房屋买卖合同》之日解除。
2. 违约金的判定依据：合同中明确约定，如单方违约应支付对方违约金10万元。但由于法院认定合同因双方合意变更主体而解除，并非因张先生未付款的违约行为导致合同解除，所以李女士要求张先生支付违约金的诉求缺乏合理依据，法院不予支持。
3. 诉讼时效的认定依据：根据法律规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。李女士称其多年来一直针对W号房屋进行诉讼和投诉，直到2023年5月18日北京市第一中级人民法院作出驳回其再审申请的裁定，才确定其与张先生关于W号房屋的买卖合同无法继续履行。结合案件中李女士通过诉讼等方式主张权利的情况，现有证据不能证明李女士的起诉已超过诉讼时效期间，所以法院对张先生关于诉讼时效的抗辩意见不予采信。
案件结果
法院最终判决李女士与张先生《房产买卖协议》解除，驳回李女士的其他诉讼请求。
办案心得
1. 证据收集与梳理：全面收集与案件相关的各类证据，包括房产交易合同、公证书、撤销公证书的决定、法院裁判文书等。对这些证据进行细致梳理，构建完整的证据链条，清晰呈现案件事实。例如，通过整理与公证造假相关的证据，有力证明了张先生的不当行为，为后续主张合同解除和追究违约责任奠定基础。
2. 法律关系分析：深入研究房产买卖相关的法律法规，准确把握合同解除、违约责任、诉讼时效等法律要点。在本案中，精准分析张先生未付款行为在法律上的性质，以及公证造假事件对合同履行的影响，为诉讼策略的制定提供坚实的法律依据。
3. 诉讼策略制定：针对张先生提出的诉讼时效抗辩，提前准备好李女士多年来持续主张权利的证据，如诉讼材料、投诉记录等，有力反驳对方观点。在主张合同解除和违约金时，结合证据和法律规定，清晰阐述张先生的违约事实和应承担的责任。在合同解除方面取得了有利判决。
案件启示
1. 合同履行需谨慎：房产买卖涉及重大财产权益，合同双方应严格按照合同约定履行各自义务。在履行过程中，如有变更或协商事项，务必以书面形式明确记录，避免因口头约定或模糊行为引发纠纷。
2. 证据留存至关重要：无论是合同签订、款项支付、协商沟通还是争议解决过程中，都要注重证据的留存。完整、准确的证据能够在纠纷发生时，为当事人维护自身权益提供有力支持。
3. 法律风险意识需加强：当事人在进行房产交易等重大经济活动时，应增强法律风险意识，了解相关法律法规，必要时咨询专业律师意见。在面对纠纷时，要及时采取合法有效的措施，避免因错过诉讼时效等原因导致自身权益受损。
