深圳市房地产中介协会会长张媛：跳出过去认知框架，迎接行业新周期

对话嘉宾：张媛

深圳市房地产中介协会会长

行业迎来了来之不易的扩张交易量的政策周期，也正好可以借此“东风”进行动能转换。

陈跃/发自深圳

四季度房地产市场的显著回暖，成为2024年深圳市场复苏和经济持续向上的标志性事件。

2024年，深圳全年一手住宅预售网签量达到37972套，二手住宅网签量54487套，共计成交92459套，相比2023年一、二手住宅的64389套，同比大涨44%，展现了深圳房地产市场的强劲复苏态势。

尽管如此，2024年深圳楼市整体依然呈现量升价跌走势，以价换量仍是市场主旋律，市场对于政策预期依然强烈。

深圳市房地产中介协会会长张媛表示，2024年深圳楼市在交易量上的确是起到了“止跌回稳”成效，消费者的信心相比去年上半年也有所修复。另一方面，我们也需要看到，如供过于求的写字楼和产业园区在去化上仍旧较难，当下市场对于房地产市场的看法和预期也存在分化。

中国房地产报：2024年，深圳的房地产市场发展情况如何？您怎么看这一年来市场的亮点和不足？

张媛：得益于全年持续不断的楼市优化政策，深圳房地产市场2024年开始进入修复期，市场活跃度明显增强，在此情形下，年度成交数据是2022年以来的小高峰，但从近十年周期来看，仍是相对低位，处于需要持续呵护的复苏阶段。

房地产市场是观察深圳经济走势的一个重要晴雨表，在2024年深圳房地产市场的回暖过程中，市场亮点首先体现在成交量的提升。据深房中协统计，2024年全年，深圳二手房录得66880套，对比2023年的42574套大幅增长57.1%。其中，如龙岗区、宝安区等置业门槛相对较低的刚需区域成交旺盛，分别占全市成交量的22%、12.6%。

其次，我们发现随着深圳2024年11月19日发布的《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，改善型置业的成交也开始回暖攀升，2024年12月，深圳市二手住宅90平方米及以上户型的成交约占整体成交的一半。

值得关注的还有深圳过去一年商场、商铺空置率的下降。2024年，港人北上人次大增五成多，初步估算2024年港人北上消费总金额近557亿港元，比2023年多出近200亿港元，这也进一步带旺了深圳的商业市场。由小见大，服务业是深圳商办物业去化的力量之一。

整体来说，2024年深圳楼市在交易量上的确是起到了“止跌回稳”成效，消费者的信心相比去年上半年也有所修复。另一方面，我们也需要看到，如供过于求的写字楼和产业园区在去化上仍旧较难，当下市场对于房地产市场的看法和预期也存在分化。

中国房地产报：2024年以来，为解决房地产行业发展问题，政府出台了一系列积极政策，您如何看待这些政策及市场效果？

张媛：2024年可谓是“政策宽松年”，政策出台密度，以及政策的刺激强度都是以往年份不可同日而语的，都非常直观地体现出国家层面在引导楼市托底修复方面的决心。

无论是对个人还是企业，最直接有效的政策仍是一系列如减税降费、降低贷款利率等减负政策利好。在持续不断的楼市优化政策推动下，根据深房中协统计，2024年12月全市二手房录得9115套，环比增长3.9%，同比增长108.3%，创近47个月以来新高。2024年二手房录得量月均达5573套，均值已超行业“荣枯线”，其中第四季度连续3月超8000套水平，市场的信心明显回暖。

2024年是行业政策的转折点，也是房地产市场利好政策的元年。

中国房地产报：中央政治局会议、中央经济工作会议均明确提出“要稳住楼市股市”，对于这一定调怎么看？如何理解“稳住”楼市？

张媛：这是中央力挺房地产的积极信号，也是对于未来房地产市场走势的预期判断。2024年以来，救市政策密集出台，深圳在“9·29”新政后，对房地产交易的税收、首付等都进行了调整，全面对消费者减负，2024年12月，中央经济会议再次明确，全国楼市的调控基调是“止跌回稳”。

尽管市场基本面开始修复，但不可否认，政策托底是存在时间效应的，尤其是随着农历新年的临近，节后市场是否还能延续政策效应，能否在较短时间内修复并接棒延续2024年下半年的行情，还是存在较大的不确定性。在此背景下，我们可以大胆研判，只要市场出现阶段性较大幅度的回调或下探，政策端就会持续祭出托底政策，而结合当前国内外宏观经济形势预测，2025年大概率仍将是楼市“寻底”“筑底”的过程。

市场不暖，政策不止。因此，我们也可以预期，行业迎来了来之不易的扩张交易量的政策周期，也正好可以借此“东风”进行动能转换。

中国房地产报：从目前来看，房地产行业发展中遇到的最难的问题是什么？您对此有何建议？

张媛：早在2023年，中央政治局会议已提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，因此，从行业的从业人群角度来看，最难的问题之一，是如何让在过去十年、二十年已经在房地产领域取得事业辉煌的老板和职业经理人们、从业者们，认清截至2024年，房地产行业已经进入一个全新的周期。这个周期的特征是增长路径可能不能再重复过去粗放式、爆炸性的发展，而是深耕细分赛道，通过提升比较优势来推动企业和平台的发展。

目前，深圳市房地产中介协会也在通过传播矩阵、各种业内外活动进行交流和研讨，并通过推行单边代理等交易方式，让业内理解“华山不止一条路”，我们要跳出过去的认知框架，用创新的姿态来迎接新周期。

中国房地产报：协会重点做了哪些工作，促进行业整体的平稳健康发展？

张媛：深圳市房地产中介协会的主要工作，一是扶持行业探索新质生产力。2021年中央经济工作会议提出，探索新的发展模式，促使房地产业良性循环和健康发展。2022年中央经济工作会议再次强调，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

按照中央精神，新质生产力成为提速中国经济的重要引擎。协会积极发挥专业组织的引领和桥梁作用，通过协会实际工作扶持行业探索新质生产力。我们理解的新质生产力，在房地产中介领域包括用科技手段赋能行业，因此协会将积极引领行业通过科技提升服务效能。

其次，协会的重点工作是规范行业新范式。对不断涌现的行业新范式例如涉房自媒体、新房分销平台等，协会通过行业自律进行有效纳管并寻求主管部门的支持，维护行业生态公平有序。

中国房地产报：对于2025年的房地产市场还有什么预判，协会还将着重哪些方面的工作方向？

张媛：我们认为，行业新模式的动力之一是新质生产力的驱动。其中，以“需求定供给”和“新质生产力”会推动垂直领域有很多创业、创新机会，2025年深圳房地产市场和行业会在上述领域有不少亮点。

协会也将持续推动上述精神在行业的落实，例如协会鼓励房地产中介机构创新服务模式，为消费者提供差异化品质服务。房地产中介机构可以通过以下几个方面来提升服务品质：一是信息透明化，减少信息不对称；二是根据客户需求提供定制化服务方案，满足不同客户的个性化需求；三是加强经纪人的专业培训，提升其市场分析、法律知识及沟通技巧。

创新服务模式不仅是响应政策的需要，更是提升竞争力的关键。房地产经纪机构应积极探索如在线服务、虚拟现实看房等新兴技术，以提供更便捷、更直观的服务体验。同时，目前协会在秘书处内部已经开始推行AI在工作中的落实，未来将在行业内合适应用场景落地推广。