2024全国楼市跌宕起伏，成都依然交出了高分答卷。但楼市下行趋势没有改变，2025仍是调整之年。
原创 | 天府财经
撰文 | 潘谈
你来，还有空位；你不来，风会满座。如果用一句充满诗意的话来形容当下的楼市现状，“空位来风”再合适不过。
从全国市场来看，2024年1-11月份，全国房地产开发投资额为93634亿元，同比下降10.4%，其中住宅投资额下降10.5%。（12月份的数据还没出来）
2024年，百城二手房价格累计下跌7.26%，环比已连跌32个月。
据中指研究院成都分院数据，2024年成都市商品住宅供应面积为1303万㎡，同比下降23.4%。成交面积为1484万㎡，同比下降21.3%。
也就是说，尽管成都自9.26新政以来销售强劲，但总体上各项指标仍然大幅下降，市场承压明显。
2023年，三年疫情压抑了房地产需求，再加上房地产重回国民经济支柱地位。降息降首付等重磅支持政策纷至沓来，着实刺激了楼市反弹。
尽管2024年支持力度有增无减，但没有了前年压抑的需求，市场回归常态，双冠就被武汉和上海夺了去。
据成都购房通数据，成都2024年新房共成交约9.97万套，同比下降了31.72%。二手房共成交约23.14万套，同比上涨4.75%。
武汉在2024年新建商品住宅成交套数约为10.73万套，超过成都，成为全国新房成交套数最多的城市。
上海二手房成交网签量约为21.6万套，相较于2023年增加了21%。超过成都，成了全国二手房成交量最高的城市。
众所周知，成都是个对房地产经济特别依赖的城市。2024年房地产回归常态下的深度调整，成都的GDP高度承压，持续在国平省平线上徘徊。
2023年成都楼市销售超过100亿的10家，超过200亿的有4家。楼市冠军归属于全年风光无限的华润置地，以297.3亿问鼎。
而2024年销售超过100亿的只有6家，超过200亿的只有2家。冠军被去年的亚军中铁建地产取代，以207.6封板，而华润置地以200亿位居次席。
保利发展2024年以188亿业绩进阶1名，排在第3位。特别说明的是，保利发展181.8亿的权益销售金额，实际上是今年的隐形冠军。而且以3630亿问鼎全国冠军。
纵观上面的数据可以看出，整体上排在前面的开发企业，销售业绩是大幅下滑的，这与成都楼市整体表现高度一致。
特别是去年以198.5亿排名第5的兴城人居，今年以“妖斩”超过100亿的成绩排到13名，销售业绩只有81.7亿。
2022年，兴城集团首次入选《财富》世界500强排行榜，而2024年以来的不佳表现，导致兴城集团被世界500强“除名”，成了榜单上的匆匆过客。
但有些企业的表现还是让人刮目相看，去年排名第六的招商蛇口，以172.6亿的业绩进阶到第5名，而且比去年大幅增长了8.5亿。
中铁建以“西派”系成功逆袭夺冠值得称赞！一个成功的产品系，即使市场调整，也是企业销售稳定的压舱石。就像媒体行业“内容为王”一样，地产行业“产品为王”才是硬道理。
今年成都楼市最神的当属滨江，在市场上不再流行讲故事的时代，摇身一变，从滨江变成了润达丰。
从销售排行榜来看，2024年的润达丰并不起眼，仅以15.5万㎡位居销售面积排行榜第24名，而销售金额并不在排行榜前30名之列。
但这一年在土拍市场上的“高调”，与麓湖·丽世缦华的“高价”，使润达丰滨江成了2024年成都楼市最大的“故事”。
9月27日，也就是成都新政的第二天，润达丰滨江就以24300元/㎡楼面价，打破了天新土拍成交新纪录，拿下了麓湖·丽世缦华紧临地块，溢价率高达86.92%！
12月20日，麓湖·丽世缦华取证。据成都房小团的数据，6栋一套单价超过12万\㎡的产品，让市场直接怀疑这还是楼市调整期吗？
不管是所谓的江岸资源，还是产品本身，笔者无法说明白支撑这价格的底层逻辑。
但有一个效果是明显的，麓湖效应+润达丰“双高”，助力天新楼市成功筑底，让周边项目销售大增，让天府新区继续延续8年产销第一的封神之路。
至于标题中第一个提到的万科，2024年以76.1亿位居成都第15名，但在全国仍以2446.8亿位居第5名。而且以1806亿占据全国销售面积榜首，明显以价换量。
万科处于涅槃之中，不必过多解读。相信曾经的地产一哥应该能浴火重生，否则中国楼市整体将无故事可讲。
2025年是“十四五”规划收官之年，“十五五”发展谋篇布局之年，各项政策加力有望带动市场预期修复。
但由于人均住房面积饱和与城镇化率空间不大，房地产整体或仍处于筑底阶段。2025年楼市不会有太多故事。
据中指研究院数据，2024年成都推出涉宅用地建设用地面积7584亩，同比下降25.6% ；成交涉宅用地建设用地面积7017亩，同比下降24.0%。
拿地市场最大变化是：2023年以央国企为主，2024年以成都平台公司兜底为主，总体拿地意愿不强。
2023年成都楼市拿地房企第一名是保利发展，其拿地金额为78.88亿元；2024年保利发展的拿地金额只有21.1亿。
一般来讲，下半年的土拍量是第二年上半年市场销售的风向标，目前来看，这风量真的好小。
前面讲过，2025年本身仍是筑底之年，按笔者的理解，筑底的完成应该会到2027年上半年。
2015年特朗普第一次上台开启的贸易战，中国用楼市的放水与股市的“双融”对冲了贸易战。再过几天特朗普将正式二次入主白宫，2025年中国会用什么迎接特朗普2.0版冲击？
年末中国井喷的军工科技突破，上了道大国博弈滑向热战的保险。但从经济的角度，投资与出口仍是重中之重，楼市+股市仍是内循环核心支撑。
2025年从宏观政策上讲，旧城改造与城市更新，是楼市止稳回升的最大动力。
从房地产政策工具来看，降息降首付仍然是所有工具中最有效的。目前全国基本上在3%（公积金2.85%），最大程度还有0.5%～1%的空间，不然存款将接近零利率，银行也将面临着风险。
中国老百姓的财富大多集中在楼市与股市，楼市的企稳至关重要，而股市的发展才是破局希望。
参考2015年，中国资本市场是否有好的表现，既是对冲特朗普贸易战的重要战场，也是当下2亿多散户关心的问题。
十年来A股一直在3000点徘徊， 让前年北京某报的那篇《今天对A股爱理不理，明天就让他们高攀不起》，成了这两年最大的笑话。
涨两个板就要求发异动，跌30、50个点却无人问津。在一个只允许跌不允许涨的市场，A股不是与中国梦“底背离”，就是与中国梦“打太极”。
中国老百姓的财富，真的在楼市与股市端，那也是我们每个家庭中国梦盛开的土壤。莫让房市股市成中产F场，期望2025年都有好的表现。
撰文Writer | 潘谈
「天府财经」创始人 「天府甄选」出品人
原四川日报集团成都报道编委
《巅峰》杂志总编辑 迅雷看看四川CEO
视觉 | 赵兮 编辑 | 晴川 视频 | 李云尚
天府财经网站：www.wetf.cc
（文中图片来源网络，非商业用途，若侵权联系删除。）
