今年海淀真是热闹，海淀北部新房F4-嘉华天珺、颐海澐颂及功德寺和朱房村的新盘将会陆续上市，而且今年海淀还有很多新地块陆续土拍，位置也会更好。
2025年拟供应地块目前根据披露有6个，具体包括树村地块、廖公庄地块、翠湖地块、四季青地块、半壁店地块。其中树村地块计划2025年3-4月份期间出让，廖公庄地块预计2025年1月出让。
目前嘉华天珺已经开盘了，项目详细情况介绍在此：北京新房|海淀永丰北大牛坊板块-保利建工·嘉华天珺实地测评，颐海澐颂也即将开放样板间，启动排卡。
今天咱们就来详细的说一说永丰南的颐海澐颂。
《深度思考的买房经验分享》，
聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。
1、地理位置
颐海澐颂位于16号线永丰南地铁站西侧约300m，海淀区永丰产业基地，一轨四横四纵路网，一轨：16号线永丰南站 (约300m)；四横：邓庄南路 、后厂村路、五环路、四环路；四纵：京新高速 、京藏高速、永丰路 、友谊路。
永丰路直通五环路、四环路，京新高速瞬连内外，横跨永丰产业基地、中关村软件园等产业聚集地以及中关村、金融街等城市高能区。出门即享地铁16号线永丰南站，便捷换乘13号线B段（预计2025年开通）,1站西北旺、4站后厂村、5站西二旗。12号线链接海淀、朝阳核芯商圈。
说到底，颐海澐颂是个地铁盘，出门300多米就是永丰南地铁站。
2、生活配套
教育：
双名校加持：建华实验学校本部+首师大附中（科学城学校）。颐海澐颂一路之隔为北京建华实验学校本部，归属于北京十一学校集团，涵盖幼儿园、小学、初中全程优质教育，原班师资力量。其实现在大家最关心的就是能不能上建华，建华现在是在青龙桥学区、上地学区、上庄西北旺学区、温泉苏家坨学区摇号收4个班，建华的新教学楼是海开给建的，建好后，据说哈，据说是能上，当然建华民转公以后成绩有下滑，但是仍然还是非常不错的学校，据说现在建华小升初的直升比例大概是50%，建华还是非常有吸引力的，27年后上学的可以考虑。
此外周边有首师大附中(科学城学校)等十余所中小学名校环绕
医疗：
近距海淀北部医疗中心（北医三院海淀妇幼、在建中，双三甲护佑）约1.2KM，另有解放军总医院第八医学中心(三甲，原309医院)、中国中医科学院西苑医院（三甲）等医疗资源护佑。
商业：
颐海澐颂自持(总建面)12.38万㎡社区商业综合体，未来规划商务办公、星级酒店、长租公寓、高端商街等业态。以永丰南TOD为核，与永丰TOD商业综合体、西北旺万象汇繁华辉映，倾力整合潮流购物、美食饕餮、休闲娱乐一站式步行生活体验。
生态：
3A级百望山森林公园、中关村公园、永丰公园等离项目都很近，小区里的绿化也会非常好。
产业：
颐海澐颂北连创收800亿的永丰产业基地，南接中关村软件园，集700余家企业，年总收入突破3366.3亿元。紧邻翠湖产业园。区域内汇集百度、联想、网易、腾讯、IBM、新浪、华为、滴滴、小米、用友等30余家全球科技巨头品牌，产业势能复合驱动。
下面这图作为一个总结，一目了然。
3、项目情况
『开 发 商』 ：海开控股
『项目区域』：海淀区永丰产业基地
『项目位置』：16号线永丰南地铁站西侧约300m
『占地面积』：44,838.45㎡
『建筑面积』：98,644.59㎡
『容 积 率』 ：2.2
『绿 地 率』 ：约30%
『产品类型』：洋房/小高层
『户型面积』：建面约97-171㎡三居四居
『产权规划』：70年
『营销中心』：北京市海淀区中关村壹号天地融大厦1层
指导价9.3万，总价900-1600w之间。
项目分南、北两地块，一共752套户型 ，6-15层洋房与小高层错落布局，北区320户，为改善型纯四居，南区432户，主要是刚改。
南区户型主要为97、110、116、117㎡三居和123、124㎡四居，13-15层的小高层。两梯两户，得房率在75-78%左右。
北区户型主要为137、145、148、154、166、171㎡的四居，6-15层的洋房+小高组合。137-145㎡小高层四居，两梯两户，得房率80%多一点；148平以上的是洋房四居，一梯两户，得房率85%左右。
另外，外立面是超白玻璃幕+石材+金属铝板结合，1、2层是石材，没有什么涂料，北地块是旭格系统窗，南北区都有下沉式会所。
装标也不错。旭格系统窗只是用在了北区大户型的客厅，南区还是国产品牌，整体和永丰北的嘉华天珺差不多。
4、户型情况
96㎡户型（小高）：共29套，占比4%。
110㎡户型（小高）：共142套，占比19%。
116㎡户型（小高）：共56套，占比7%。
123㎡户型（小高）：共132套，占比18%。
143㎡户型（小高）：共90套，占比12%。
149㎡户型（洋房）：共80套，占比11%。
154㎡户型（洋房）：共32套，占比4%。
164㎡户型（洋房）：共40套，占比5%。
169㎡户型（洋房）：共29套，占比4%。
还有一些其他户型的占比没有写到。
97平米的只有27套，占比比较低，也不好买，但是实话实话，这户型有点emm。。。，跟嘉华天珺的99平比差的有点多，对标的是嘉华天珺的88平户型，但是两者的价差还差不少呢，而且97的得房率只有75%
5、综合分析
讨论最多的就是永丰南和永丰北的对比，永丰北的详细介绍见：北京新房|海淀永丰北大牛坊板块-保利建工·嘉华天珺实地测评
永丰北的问题是，离地铁比较远，周围回迁房围绕，位置太靠北，不如永丰南位置有优势，也没有永丰南的教育资源好，永丰南有很大可能上建华实验的，而且永丰南出门就是地铁站，但是永丰北的户型要比永丰南更好一些。
永丰南最让人犹豫的点是离六里屯垃圾填埋厂很近，虽然已经废弃好几年了，据说也闻不到啥味了，后续规划建公园，但是这个因人而异，心里实在膈应就别勉强了。
排除这个垃圾场的因素，这两个的选择逻辑主要是根据预算和学校要求以及对地铁的容忍度，先卡预算，毕竟永丰南比永丰北贵了不少，只要预算够，除了户型和得房率这种纯产品的东西，永丰南还是各方面比永丰北要更优一些的。
另外海淀F4中的功德寺和朱房村也要快出具体信息了，功德寺预计2月元宵节后正式售楼处和样板间同期开放，指导价10.5万/㎡，主要面积段有顶退变异：65/92/115，标准户型：97/106/139/172，主力户型1000-2600万之间，朱房村的楼面价都9.5w了，且并未设定销售指导价，销售价格将由开发商根据市场情况备案后确定，价格会更贵。
以上就是对颐海澐颂的一个介绍。
《深度思考的买房经验分享》，
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