我知道这个标题写出来有点标题党。
但我是真的忍不住啊。我刚刚从海南回来。这次去的主要目的只有两个：一个封关之前再次深度调研。一个是寻找好的买入机会。
先说结论，在经历长达6年的去房地产化之后，然后又经历了近三年的深度回调之后，你无论是想买海口的学区房，还是想买三亚的稀缺改善，又或者想买东线三大黄金度假湾区的精装现房，上车门槛都已经低到你不敢相信。
特别说明：
1、海南去房地产化开始于2018年。
在2018年宣布自贸港战略后，海南立刻停止了土地供应，并在全岛执行最严格的限购政策，特别是在五指山和保亭等地全面停止地产开发。
2、从2019年到2024年，海南房价经历五个阶段的下跌。
而2024年是海南房地产市场最低迷的一年，在特价+政策刺激的背景下，市场依然往下走， 除了海口、三亚老城部分新盘还有市场关注，其他市县销售惨淡到无法言说。
因为除了本地刚需还进场之外，外地客户逐渐萎缩至接近零，于是在2024年的下半年，海南房价又经历了一次下跌。
特别是国央企不讲武德，特价力度非常大，导致小开发商相等封关后房价大涨惜售的，也不得不加入抛房的行列。
比如海口五月花新一代的产品，原来认为它的定价应该在28000左右，结果开盘24000，直接把周边竞品项目罗牛山整懵了，只能跟着降价。
3、截止到2024年底，已经是全岛普跌。
比如海口的二手房市场，房价跌幅可达到三成。之前2万+单价的房子，现在普遍卖到1万五六。
就连海口之前房价最坚挺的知名学区房九小侨中，之前卖两万七八的，现在已经跌到两万出头了。
而新房相比于23年又下降了7000块钱每平，海甸河两岸的新房18000目前都可以上车了。
江东新区原来备案价格已经超过了3万，但现在起步1万五六就能上车。
之前普遍三万+的新房，现在很多2万以都能买到；
南海大道龙湖光年旁边15000多就可以买到洋房；
滨江路14000多可以拿到江景房。
还有海口滨江湾某项目，原来卖将一万八九，24年一万二三开始甩卖。
还有滨海幸福里原来两万多，如今18000多，甚至国贸、龙昆南都出现了一万五六的项目。总之，海口非主城区价格往一万内走，主城区价格往一万五六走，改善型住宅往2万以内走。
其它区域更惨，儋州的杨浦、临高的金牌港这些地方一年也卖不出去几套房子。
澄迈的海南生态软件园，相比高点几乎都腰斩，七八千块钱就能买到，还能首付分期。
还有其它旅居大盘房价基本上全线崩塌，连海棠湾、土福湾都跌的惨不忍睹。
清水湾高峰期四五万单价的现在干到两万三四都能上车。
还有其它的什么棋子湾、月亮湾房价已经回归到五六千块钱一平方，其他不知名的湾区可能四五千块钱都能拿得到。
还有三亚，三亚主城的降幅明显的要高于海口的主城区降幅。
原来三亚豪宅的价格在5万块钱左右，海口在3万块钱左右。如今是海口打了7折，原来卖两万五六，现在可能卖2万左右。而三亚市原来卖5万，现在卖两万五六；
三亚湾之前三四万的新房，如今两万三四都能买到。还有保利某盘、华润某盘、吉祥某盘都是新一代的豪宅，原来卖三万多24年都是两万出头在卖。
崖州23年还在卖2万23，如今已经干到了一万七八。
以上就是当下海南房地产市场情况。相信各位看完之后，最直观的感觉就是房价降了，降幅还不小。
对于已经在海南有房子的朋友呐，这当然不是个好消息。
但对于想要买海南房子的朋友来说，这无疑是好消息。毕竟没人想买房买到高位上。
那么海南房价为什么回调力度这么大呢？
主要原因就是全面去房地产化。
更重要是也和过去几年国内经济形势不太如意有关，毕竟海南的房价不取决于本地人的购买力，本地人5000的工资不足以支撑现在海南的房价体系，毕竟连县城的房价都过万了，更不用说那些三四万的湾区房价。海南的房价支持来自于全国中产的购买力，而中产的购买力取决于全国经济的基本面。
所以只要2025年经济刺激有效，海南的房价一定会上涨，尤其是具备稀缺属性的房产。
现在还有个什么情况呢？就是海南自己也意识到这个去房地产化有点去过头了，所有从2023年政策面开始全面重启房地产！
所以，现在的海南楼市，一边是政府疯狂卖地，一边是为了刺激市场大幅放松限购，而首付早就已经降到了15%，贷款利率3.1%。
说白了，整个海南，现在只要你愿意，拎着钱来，想咋买咋买！
所以目前海南的买房的基本逻辑就三条：
1、两个字——抄底。
2、海南自住，能买海口的不买三亚。能买三亚不买其它市县。能买住宅的不买公寓。
3、度假需求优先选东线湾区。
4、海南跟内地所有城市，买房逻辑都不一样！
内地，核心地段大于一切，要买人多、产业多的地方，比如CBD最核心！
但海南，东线湾区大于一切！湾区+地段+配套+央企最有价值！
这也就基本上锁定了三大度假湾区，万宁石梅湾、陵水清水湾、三亚海棠湾。
但是经过20年的开发周期后——
陵水清水湾时代已经结束了。目前主要在售的绿城蓝湾小镇已经已经进入尾声，目前主要在售别墅和大平层，正常房源3万+。
三亚海棠湾其从规划之初就是奠定了高端奢华的基因，但是保利的湾区运营能力一般。
目前海棠湾整体户型在140平方以上，正常房源要去到4万+了。
还有石梅湾。
其作为华润主导的湾区，已经交房了6期，开发周期也到了中后段。其最新产品也全面走向叠墅和洋房大户型化，价格也跳到了18000以上。
还有一点需要大家注意，那就是当下的供应。
如果你在2015年、16年关注过海南房地产市场就会知道，当年是清水湾、三亚湾、石梅湾、海棠湾等等几大湾区几十个项目同时在卖，每一个都是大几期，看不完根本看不完。
现在呢？这一次是供应量少的可怜，所以如果说这波房价再涨起来，一定一定是创历史的，那么很多中产可能真的就要和中国最好的度假湾区说再见了，以后可能就真的没机会上车了。
所以当你把东线调研一遍，其实湾区买房思路已经很清晰：
海棠湾，4万5起步，卖的最好，140平起步顶豪大平层，没有小户型；
清水湾，收尾阶段，绿城在售大平层和别墅，总价一千多万；
石梅湾，五期高层清盘1万2起步，洋房2万+，别墅更高；
还有三亚湾，均价3万8，有航道影响；
所以，预算够、有钱，就选海棠湾；
而想要门槛低、性价比高的，就选石梅湾。
至少目前为止，石梅湾是仅存的普通中产可以够得着的国内唯一的黄金度假湾区。
那么我们此次深度调研之后，有没有可选的成果呢？
有！那就是1万2起步买石梅湾海景房的唯一机会！
首付最低低至20万，你敢想，你就可以拥有全球最后一片青皮林，亚洲top游艇码头，媲美亚龙湾的唯三国际度假区，海南东线唯一6公里一体白色细软沙滩，媲美迈阿密，集齐山海林溪海五位一体稀缺自然景观等，这些超级IP里买到这么稀缺的度假湾区，还是精装现楼交付。
现在买，今年过年全家就能在海边细软的沙滩上看除夕的烟火晚会！
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