从近三年的情况来看，全国的新房市场和二手房市场形成了鲜明的反差。
二手房的市场表现持续强于新房市场，尤其在高等级城市，过去几个月二手房交易量颇高。
然而，新房市场却低于预期，过去几个月相关部门的决策者也注意到了这一现象。
新房市场表现偏弱，库存量较大，若要稳住楼市，稳住新房市场至关重要！
新房市场涉及诸多产业，只有众多房企愿意拿地，地方政府的财政困难才能真正得到缓解；房企拿地后会进行开工建设，从而拉动钢铁、水泥、建材、建筑等上游行业。
因此，可以说稳住新房市场，便能稳住整个房地产市场，进而稳住全国经济。
稳住市场的关键在于去库存！
2024 年的 “517 新政” 中，央行首次设立了 3000 亿的再贷款额度，鼓励地方政府、地方国企收购存量新房用作保障房。
同年九月底的新政提出，允许地方通过地方专项债的形式融资，筹措资金收购存量新房用作保障房，同时盘活存量用地。
但自 “517 新政” 以来，半年多过去了，全国几十个城市也陆续出台了相关办法，但据老杨了解，政策落地情况较差，存在诸多难点。
其中最大的难点在于，收购价格方面，买卖双方难以达成共识。
许多地方政府和地方国企制定的收购新房价格，参考保障房的重建价格，也即以土地免费划拨为条件建设的保障房，其建筑成本、管理成本、相关税收、极低的利润率，以此成本价格去收购市场化的商品房，出价一般仅为当地同地段商品住宅价格的 30%-50%。
问题的关键是，作为被收购方的开发商，只需打个八折或七折就能将房子售出，自然不愿以如此低的价格卖给地方国企，即便有央行和地方专项债的低息资金支持，交易也很难达成。
据房企的朋友反映，当前房企愿意按地方定价出售的项目，只有两类，一类是商住房项目，房价原本就明显低于纯住宅，另外也比住宅难卖；
另一类是，过去几年房企拍地时“竞自持”的部分房源，自持，不能向散户出售，出租比较麻烦，造成企业资金沉淀。不让向散户出售，但地方允许以低价出售给地方国企，哈哈呵呵嘿嘿……
老杨认为，2025 年，从国家到省再到市，应进一步放宽相关指导意见，指导并鼓励地方适当提高收购价格，使买卖双方预期趋于一致，形成一定规模的成交量，从而有力推动新房去库存。
一二线城市新房库存连降3个月
下图数据从 2014 年四季度开始，当时处于上一轮房地产去库存的高位。
2014 年 930 新政出台后，加上 2015 年诸多新政，尤其是 2015 年四季度的房地产去库存新政、棚改提量和货币化安置，新房库存持续下降。
最终在 2017 年到 2018 年，新房库存基本稳住，当时也是房价涨幅最大的时候，因为库存少、新房供不应求，价格自然上涨。
2018 年下半年开始，随着调控政策增多，部分城市，尤其是中西部、东北的低能级城市楼市开始降温，新房库存逐步上升。
其中，2021 年上半年，部分城市出现楼市热，新房销售较快，库存规模有所下滑。
2021 年下半年，全国楼市大幅降温后，新房库存重新开始上升。
2022 年到 2024 年上半年，新房库存规模虽低于 2014 年四季度到 2015 年水平，但仍处于高位。
值得关注的是，2024 年下半年以来，重点城市的新房库存有所下滑，这与 “517 新政” 的出台有关，尤其是九月底新政出台后，十、十一、十二这三个月库存连续明显下滑。
由此可见，2024 年 “517 新政” 与九月底的新政对新房去库存形成了较为有利的促进。
新政落地后，购房需求开始反弹，导致新房库存下滑。
此外，收购新房用作保障房虽落地情况不理想，但部分地方仍在推进，也有一些项目成交。
另外，房票安置在很多城市大规模推开，无论是何种原因导致的拆迁，政府减少了安置房新建量，或实行货币化安置，或引导被拆迁户通过房票购买商品房而非安置房，使得商品房库存逐步下滑。
综上所述，目前全国新房库存压力依然较大，但随着过去几个月多项措施的陆续出台与逐步落地，新房去库存开始加速。
按照目前库存下滑的态势，我们有理由相信 2025 年新房市场的去库存及供求关系将会有所好转，房企的压力也会相应减小。
随着供求关系的缓和，新房价格的跌幅会收窄，甚至部分城市的部分房源可能会止跌反弹。
让我们拭目以待吧……
