文｜邓浩志
二手房成交纪录被刷新
近期，多家机构公布了2024年各个大城市的楼市成交数据。其中二手房成交量出现了明显的普涨，北上广深等大城市二手房成交出现全面环比上涨，部分城市甚至创出了历史新高。
但大家发现问题没有？2024全年楼市是下滑的，新房市场成交量比2023年下滑了15%左右，这还是年底重磅利好支持，在三季度用力拉回来一点的最终结果。为什么整体市场低迷，新房市场低迷，二手房市场却逆势增长？
其他城市我不知道细节，就广州而言，现在140%使用率的新房都有了，使用率更高，装修更好，土地更新，配置更高。怎么滴？客户就都去买二手房了？图个啥啊？你说二手房位于市中心，配套好？我告诉你，天河目前在售新盘近30个，海珠2025上半年在售待售新盘也接近30个，芳村，广钢周边就更不用说了。所以核心城区根本不缺货。
你说二手房比新房性价比高？我刚才已经解释了，品质新房是秒杀二手房。至于价格，从官方统计数据显示，两种房源价格下跌幅度大致相同，部分板块居然呈现二手房跌幅低于新房的神奇的情况。
现在居然二手房比新房好买，甚至创历史新高的成交量。目前所有主流的解释，怎么都解释不通。我唯一认同的是“楼市滚雪球”的说法，二手房大量其实都是做金融产品的。因为新房无法做高评高贷，而只有二手可以！无论是在价格下行周期中交易时间差造成的，还是主观故意的！
贝壳正在成为全行业的挑战者
王石曾称万科挑战者是贝壳 现在回看这句话，不但对了，而且甚至有点保守了。贝壳可能是全行业的挑战者。
1、贝壳开发商的挑战者。
这有两个层面，一是贝壳做起了开发商生意半年豪掷超25亿下场拿地，直接抢开发商饭碗。二是贝壳垄断了购房客户的渠道，开发商同行都知道，谈起贝壳就头疼，如果不和贝壳合作，则在客源方面容易被他们“掐脖子”。如果用贝壳又面临超高佣金，预付佣金，合作方排他条款等苛刻的条件。
2、贝壳是所有中介和代理的挑战者。
在二手市场，贝壳也是垄断了房源。使得其他中介面临没盘源而无法生存的境地，要么你只能选择加入贝壳这个大家庭获得盘源，但同时必须付出高于所有其他同行的平台费。最终利润空间只能在0附近徘徊。
除了二手业务外，主做新房业务的中介渠道商也面临着同样的问题。不跟贝壳做，盘源少，收款风险高。跟贝壳，上述问题得到解决，但平台费也是高一大截的。而且经常在你不知情的情况下，在平台费之外，被偷偷吃掉了大部分开发商给出的佣金。由于房产自媒体也属于渠道商，所以贝壳甚至是房地产自媒体账户的挑战者。
