2025 年的楼市将出现前所未有的分化态势。倘若说在 2021 年之前，老百姓之间的财富差距源于有房者与无房者之分，那么 2025 年之后，财富差距将会在好房子与差房子之间凸显。咱们来看几组数据和文件，你看完就清楚了。
首先得明白，2025 年是“十四五”规划的收官之年。而“十四五”规划明确指出，全国 40 个重点城市要新增 650 万套保障性住房。依据其中的信息来看，目前大概完成了 80%。所以明年大概还有 130 万套保障性住房需要建设。怎么建呢？
前段时间，相关会议明确提出，各地要加快落实商品房的收储。这意味着明年会有 130 万套卖不出去的商品房将被政府收购，转变为保障性住房用于出租。这一举措会彻底改变房价的走势。
要是你看到这儿还没明白，那前两天决定 2025 年楼市规划的全国住房城乡建设工作会议上，更是直白地讲了三句话，叫做“以人定房、以房定地、以房定钱”。
这意味着未来的楼市会形成双轨制。要是您的钱包不太宽裕，那 650 万套保障性住房足以解决您的居住问题，而且地方政府大量收储，普遍是以市场价格的 5 折左右回收房子。这或许会带动周边一批刚需房型的价格继续下跌。所以“居者有其屋”这个问题，将会通过保障性住房和库存刚需房价格持续下跌，逐步达成。
同样地，如果你资金充裕，全新的无公摊住房“3.0 时代”来了。这次全国住房建设工作会议明确提出，要发布好住房技术导则，引导房企积极建设好房子。那哪些算好房子呢？这一时半会儿讲不完，但有一点很好判断，就是在当前全国房价普遍下跌的过程中，那些价格不降反升的小区肯定属于好房子的范畴。
2024 年，全国商品房销售面积与销售金额同比下降了 13%和 17%。但上海全年平均每天能卖出 7 套 3000 万以上的豪宅，全国的豪宅成交量较去年暴涨了 50%。要知道，能花 3000 多万买房的人，其眼界和消息渠道大概率是比较广的。豪宅能够涨价的逻辑在于，如果 2025 年开始大面积收储，市面上的二手房库存量会大幅减少，再加上一部分刚需房的价格可能继续下降。那么那些位于核心区域的高品质小区反而会变得稀缺。
同时，如果基于货币宽松、降准降息，买房的成本会降低，理财收益也会下降。对于部分人来说，核心城市、核心地段的好房子会成为当下难得的对抗通货膨胀的优质资产。这也就是“以人定房、以房定价”的含义。不同人群匹配不同的房子，不同房子对应不同的价格区间。
“以房定地”的意思是，过去各地政府大量卖地，导致各地出现众多商品房库存。自然资源部直接出台文件，要求去化周期 36 个月以上的城市停止供地，这使得大部分三四线城市的土地供应计划直接减少了 40%到 70%。当前楼市供应端的减少已经达到了极为显著的新低。所以，这逻辑你捋顺了吗？
当前新房供应量急剧减少，而符合大会要求的住宅“3.0”也会减少。但要是 2025 年货币宽松，市场上的资金增多，那么房价的买卖效应就会进一步放大。而且楼市分化来临的时间会很快。按照好房子设计指引落地的时间以及新项目开发一般 18 个月的周期，大概到 2026 年下半年、2027 年上半年会有一大波新建的好房子集中涌现，这可能会导致老房子、差房子进一步贬值，以及周边其他好小区进一步升值。
因为未来的楼市必定是一个存量博弈的时代，每个人都会有地方住，但市场的规模就这么大，所以有的楼盘上涨，就必然会有楼盘下跌。
那么未来好小区和差小区带来的财富变化，或许会像之前买房和没买房那样巨大。所以当下咱们能做的，就是找准自己的定位。如果你是正在大城市打拼的年轻人，手头较紧，可以多留意保障性住房和那些二手老房子，它们的价格可能还会下跌。如果你是中产家庭，打算再买房，建议往改善小区看看。
同时，如果手上有之前在偏远区域买来用于投资的刚需房型，不建议一直持有。手上有老破小的，多关注租售比。要是租售比还行，那就可以留着出租，如果租售比很低，同样不建议一直留着。要是你处于更上层的阶层群体，核心城市的核心资产无疑是当前的最佳选择。
这个世界总是割裂的，人多的地方必然缺房子，而房子多的地方现在都缺人，就像钱总是会流向不缺钱的地方。既然咱们无法改变现状，那就只能不断提升认知，争取在每个岔路口都选对方向。后面我也会持续关注楼市。
