年底了，广州楼市热度高企。
伴随政策利好下楼市的 日渐企稳，广州土拍市场的热度也逐渐攀升，2024年最后一个月一口气成交出让22块宅地。
不知道大家有没有发现，2024年广州顺利出让的47宗涉宅地中，有超1/3集中在中心四区。
其中，不少珠金琶“传世封面”地块成功出让，比如天河区南方面粉厂地块一举成为广州楼面价NO.2，溢价率超33%。
也就是说，2025年广州中心区不仅新盘数量激增，还有不少中产的改善置换项目及顶豪面市，来搅动中高端市场。
那么，今年广州到底有哪些新盘值得关注？今天我们来扒一扒！
泛珠金琶豪宅井喷
保利、越秀、珠实三足鼎立
地段核心+资源密集+新规豪宅，今年泛珠金琶豪宅供应井喷，将是广州楼市最大的看点之一。
下面，我们先来看看都有哪些顶级豪宅新品吧。
一、保利南方面粉厂项目
未开拍已经大火，南方面粉厂项目，绝对是明年最值得期待的新盘。
这个项目有三大看点：
1）位处金融城西区，临近广州最强的珠江新城板块
随着地段固化，未来数十年内，珠江新城的地位仍将难以撼动。
地块大致位置
2）稀缺一手房，得房率能做130%
珠江新城二手房楼龄普遍在15-20年左右，随着楼龄越来越长，户型设计不合理等缺点逐渐暴露。
目前，珠江新城在售的新房只有凯旋新世界全新一期「广粤观邸」和保利华创·都荟天珺，项目竞争不大。
在“明年出让宅地，阳台占比将严控不得超过20%”前提下，面粉厂是少数能做130%得房率的新盘，更显珍贵。
3）最小的产品建面在250平以上
据悉，面粉厂项目属于集团公司总部直管，由8栋围合式布局，北高南低的梯级变化，面积段最小250方，最大680方，还配了5000方商业。
地块控制性详细规划地块管理控制图
前排2栋一线望江，规划做640—680方大平层，一层一户，总共货量就不到50套，估计套均1个小目标左右，不是“亿般人”买的起的。
后面6栋做超高层侧看江，最小面积250—350方，据说250方户型，能做到350方的套内面积。
据悉，项目最快2025年6月面世，吹风价估计不止15万/平。
二、越秀琶洲樾·华樾项目
“琶洲地王+鸽子王”的title，让项目的热度一直很高。
细看下来，项目有三大优势：
1）位于琶洲CBD的核心位置——琶洲西区
紧邻新港东路，周边汇聚了众多世界500强企业和高端人才。
项目是目前唯一琶洲西区的可售住宅，距离磨碟沙地铁站约300米，稀缺性肉眼可见。
琶洲·樾 | 华樾外立面效果图（仅供参考）
2）越秀的樾系豪宅，叫好又叫座
前后不到9个月，琶洲鼎鼎有名的豪宅——均价12-14万/平、户型全是200平+的大平层——琶洲·樾，清盘了。
琶洲樾·华樾，同作为越秀TOP级产品系「樾系」，在产品设计、空间尺寸、圈层服务各方面，得到认可。
3）100%大户型布局，豪宅定位适配产品地段
项目布局1栋38层住宅，入门产品面积段从约255平起跳，最高达到约330平，全为一梯一户和两梯一户，总户数仅96户。
户数少，户型大，绿化率达35%，居住环境较为舒适。
琶洲·樾 | 华樾外立面效果图（仅供参考）
其中，项目建面约330平户型产品，有约18平独立电梯厅，五开间南向采光望江。
而且以越秀的拿地价，预计开盘也不便宜，大概率总价2500万起步，主力户型会超过3000万。
三、珠实金融城项目
珠实、华润置地、广州城投、南沙交投联合体以总价16.05亿元拿下天河金融城东区AT091415地块。
扣除配建，楼面价约为47115元/平，是今年广州地价第二贵的宅地。
项目的优势，主要是以下几点：
1）处于金融城，是名副其实的CBD经济核心区。
初具规模的金融城
2）拥有稀缺的南向珠江景观
虽然项目在位置上不属于一线望江，但就算以后南面盖上写字楼，也不会完全遮盖江景视野。
地块周边航拍（图源：房天下）
3）产品是建面约120-220平
以往金融城的项目，要么是20万+/平的顶级商业大平层（如，广州·鹏瑞1号、合景·臻溋名铸、珠光金融城壹号），高不可攀。
要么主打面积改善，环境却不尽人意。
该项目定位高端改善，面积段既不错配，又不至于总价过高，贴近珠金琶改善买家的购买力，预测有一定的市场影响力。
4）珠实下决心拿出旗下最高端的“颐德系”，让我们期待一下产品带来的惊喜吧。
四、保利绢麻厂项目
紧挨南方面粉厂地块，绢麻厂地块一出来，就有很高的关注度。
其一，地块位于金融城西区，靠近珠江新城，一江之隔就是琶洲，一手抓三个CBD。
其周边楼盘已获得市场认可，保利华创都荟天珺均价10万/平，天麟府均价为15万/平。
其二，配套上，学铁商俱全。
该地块比南方面粉厂地块更近5号线员村地铁站，还将配建24班小学。
不过，绢麻厂地块离江远、四面环村，南面还有商务地，可能会有遮挡，不及一线临江的面粉厂地块。
总的来说，容积率不高，有学校，有地铁，有江景，虽然是二线，值得期待。
五、保利琶洲三兄弟
保利一口气拿下的三宗琶洲南地块，可见保利对琶洲是真·爱得深沉。
三宗琶洲南地块大概位置示意
有公园+河涌+CBD景观，其不仅地段能打，景观资源也同时在线，有做改善产品的先天条件。
业内预计，保利琶洲三兄弟主力户型会是140㎡左右，价格段会在1200-1500万之间。
所以面世之后，受影响最大的可能是中海大境和越秀观樾。
琶洲南区3宗地块效果图 图源：广州规自局
六、越秀广州大道中项目
12月10日，越秀地产以5.96亿，加上配建以折合楼面价4.6万/㎡，拿下广州大道中地块。
项目不仅位于寸土寸金的越秀，与仅珠城一路之隔，在广州属于T0-T1级别的地段，改善豪宅起步跑不了。
项目特点有:
1)近地铁。项目距离地铁5号线杨箕站约900米，距离五羊邨站约700米，10号线还将在广州大道中站约400米。
2)学位不错。按照今年地块周边街道的学位划分，有几率对口最近传出即将纳入广铁一中教育集团管理的杨箕小学。
3）稀缺性强。越秀区上一次成交的宅地还是2020年的越秀南地块（城投东园公馆），6.45万/㎡的楼面价成为当年的地王。
宅地断供4年，加上越秀区新盘不多，更没有新规后的产品，项目的出现有一定稀缺性。
4）越秀打造最高端的改善产品。越秀大概率最高端的“樾”系，三梯三户设计。
网传越秀地产广州大道中地块项目效果图
不过也面临两个问题，一是单体楼，几乎只能做空中园林，二是挨着广州大道，车流噪音等因素影响居住纯粹性，这就非常考验越秀的打造水平了。
不过，项目地段、学铁商资源，以及3.8左右的容积率，对于老城区高端改善买家来说，吸引力还是有的。
七、保利天御
值得一提的是，近日冼村依法动迁融资区“钉子户”，停滞多年的保利天御，今年也有可能入市。
地块位于天河的“超级核心区域”，即黄埔大道以南，冼村路以东，金穗路以北，属于珠江新城中区板块，总用地面积达46251㎡。
根据以往规划图可知，项目将建1栋3至4层的商业中心，3栋23层、37层、49层的办公楼，和地铁合建的地下商业广场，以及3栋47层高的住宅楼。
产品方面，项目有望推出建面约240-311㎡的大平层住宅和建面约75-253㎡的商办公寓 （具体以为项目公布为准） 。
小结一下，保利，今年狂揽金融城西区和琶洲南的优质地块，推动珠江新城冼村旧改，进一步稳坐龙头位置；
越秀，在“小而美”项目持续发力，琶洲樾·华樾蓄势待发，广州大道中项目补充新鲜血液；
珠实，拿下天河金融城东区靓地，在高端住宅市场重新发力。
「越秀、中海、珠实」三分天下的广州豪宅时代，即将到来。
2025年宅地供应
天河继续占据顶豪供应的大头
除此之外，2025年预计出让的32宗靓地也提前曝光。
其中，有几宗天河、海珠的豪宅地块，值得关注。
1、天河
金融城有三宗宅地，都在车陂南地铁站附近，占地面积不大，成本可控。
且这边连续成功出让高价地 （保利绢麻厂地块、珠实金融城地块） ，是房企眼中的“香饽饽”。
值得注意的是，广氮板块有一宗低密地块规划出让，宗地面积12.8万方，容积率只有0.8，有可能打造为中心区域极为罕见的一手墅类住宅。
另外，世界大观四期地块、广东电视台地块（前身为航天奇观）出让， 未来能与越秀观樾等盘连片开发，形成纯粹改善片区。
2、海珠
与2024年相比，地块供应量有所减少，仅有琶洲中二区和石岗路供应。
琶洲中二区地块，是把名副其实的“小而美”，坐拥一线江景，用地面积只有2.1万平，条件十分优质。
好了，2025年的新盘新地先介绍到这里，你对这些项目有什么看法？欢迎留言。
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