上海楼市众多鄙视链里,唯独最能反映广大群众需求的睡城鄙视链鲜有提及。

其实睡城现在还真不是贬义词,相反是总价较低、地铁方便并且以居住属性为主的亲民板块的统称。

网上人人都在diss睡城,现实很多人都用脚投票买了“睡城”,受伤的只有听信网络谣言的老实人。

所以今天替老实人解答一些疑惑:

上海郊区这么多睡城,谁才是睡城中的王者?



第五名 曹路

曹路可以说是郊区睡城的天选之子,价格、配套以及通勤距离完美符合睡城标准。

首先是价格足够便宜。

在浦东,250万左右就能买到一套70㎡的两房;房龄2010年后,楼层可以挑选,这配置堪称刚需房中的战斗机。



2017年底9号线曹路段开通,又给曹路插上了飞翔的翅膀,打工人一波接着一波导入。

曹路大部分业主是市区动迁户,本来就对这样的“穷乡僻壤”毫无归属感,有条件的第一反应都是抛盘逃离;

但凡家里有别的房子,曹路的动迁房卖不掉也要第一时间出租。

每天早晚高峰,曹路地铁站口除了拥挤的候鸟打工人,还有各种揽客的二房东;

各类群租房应有尽有,花更少的钱满足打工人租一室户的愿望。

曹路的租房买房市场,很大一部分购买力来自周边的产业人群。

曹路本身区位比浦东南面的新场、宣桥好太多,周边金桥是产业高地,自驾或乘坐地铁到世纪大道、张江基本都是半小时搞定。

商业配套也可圈可点,总体量有29万方(曹路宝龙3万方+恒越荣欣广场11万方+招商花园城15万方)。

不过曹路宝龙几乎没什么人气,恒越荣欣广场也不如刚开业那么热闹,能打的只剩曹路招商花园城。

曹路虽然优点不少,但硬伤太多,导致在睡城鄙视链里排名靠后。

曹路一面靠近长江相对闭塞,大片郊野沦为固废处理、天然气管道、石油公司、公墓的承载地。







更让人难以接受的是曹路地铁4号口出来就是一大片天长公墓,公墓对面是建了十余年还在烂尾的长征医院。



至今没想明白这两个神奇的组合,即使未来哪天医院建好了,病人站在楼上看着对面一片公墓,心中感慨知多少?

再加上曹路的教育资源也是菜校遍地,更是惨遭一些家长朋友抛弃。

另一方面,在浦东400万内的刚需市场中,曹路的竞争对手很多:

想要学区、地段更好的有金杨老破小,看重规划利好的有祝桥,想要品质相对不错,张江上班方便的还有东四高、南四高鹤沙航城可以选择。

总体来说曹路缺少可以盖过硬伤的超级闪光点,在一众睡城中也只能沦落鄙视链底端。



第四名 泗泾

泗泾本身没有多少硬伤,近年地铁站北侧新建了很多新房,极大改善了整个板块的整体风评;

但泗泾居民也别高兴太早,真正从二手市场来看,泗泾成交量前5的小区动迁房占了4个,而且有3个都来自新凯城社区



总价200万左右,就能在泗泾买到近地铁的两房,270万就能买到89平的商品两房,价格门槛低于曹路。

新泗泾人引以为傲的北面次新组团,还没能在楼市完全流动起来。

此外,泗泾的另一大“杀器”是西南丰富的产业群;

大量来自徐家汇、漕河泾、莘庄、七宝的购买力沿着9号线外溢到泗泾,支撑起了当地楼市。

从泗泾地铁站到徐家汇只要34分钟,25分钟到漕河泾,16分钟到七宝十分便利。

虽然泗泾已经进步很大,但在睡城鄙视链中排名仅在第四也是有原因的:

首先,在睡城top5中,泗泾2024年上半年一般公共预算收入只有4.68亿,财力排名垫底,所以各项配套推进缓慢。

商业等着招商花园城落地,目前5万方的三湘商业广场招商较差,约等于没有商场;好的医疗资源目前同样没有。

不过泗泾配套问题最突出的还属教育资源:

整个板块好不容易有个上师大松实,结果去年13招13个班,今年锐减一半只招6个班,把很多应届学子的家长急得不行;

更让人吐槽的是泗泾和新桥两个镇今年一起摇华二松实的号,中签率低达3.1%,远远不如更下游的洞泾,打脸泗泾一众商品房业主。





其次,同在9号线,上游九亭处处压着泗泾一头,一站相隔6.3公里,让泗泾只能吃九亭剩下的外溢。

市区上班族租房首选九亭,市区刚需买房也是先九亭后泗泾。

以前九亭卖5-600万的时候,预算400多万的只能买下一级的泗泾;

现在九亭都卖400多万了,留给泗泾的机会就剩更降级的2-300万客户。

所以新凯城火了,泗泾地铁站北面组团危险了,长久来看不利于泗泾吸引更高总价的人群。

结合本轮房价回调,泗泾整体表现在动迁基地之中垫底(详见:上海动迁基地跌幅排行榜)



刚需挣钱不易,泗泾跌幅却高达32.56%,没硬伤也只能排名第四一点不冤。

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第三名 顾村

对于既要又要的刚需客户而言,顾村是一个比较中庸的选择。

论配套,顾村目前在睡城中应该算综合实力排名靠前:

出行有7、15号线双轨交,到静安寺或者到漕河泾桂林路都是30几分钟;

商业配套已有绿地正大缤纷城(7.5万方)和龙湖宝山天街(14万方);

未来潘广路招商花园城再加码17万方,商业配置在几个睡城里更为出色。

医疗有华山北院,对大多数睡城来说可望不可即。

教育公办学校一般,民办有宝山世外,民办华曜,家长们还算认可。

每年3月,顾村公园的樱花也是上海一大景观,为顾村市容加分不少。

最重要的是官方的背书,顾村是上海2035规划中的主城区,直接甩了其它睡城一条街。

然而所有命运的馈赠,都早已暗中标好了价格;

顾村成交较为热门的小区里,同面积的两房总价相较于曹路、泗泾基本贵了30-40万,靠近地铁位置相对较好的动迁小区价格甚至能贵80-100万。



作为睡城,顾村最大的痛点是周围产业薄弱,就近能接收的外溢不多。

整个北上海能看的产业只有市北高新区和新江湾城-五角场,对顾村来说遥不可及。

7、15号线在顾村上游有不少板块都是居住属性,对市区外溢的层层竞争非常激烈。

而且和泗泾、曹路有区别的是,顾村和周边板块差距不大可替代性高。

万年CP杨行与顾村一直争得难舍难分,新房二手房的可替代度都比较高;

未来大吴淞规划落地,顾村可能存在被杨行拉开差距的风险,坐实外环第一价格洼地的“宝座”。



第二名 江桥

江桥在外环一直是一个争议非常大的板块,优缺点都太过极端。

论轨交和通勤,江桥是睡城中最能打的。

空间距离上,江桥在几个睡城中是唯一直接与市区接壤的板块,不用像顾村、泗泾那样接受上游板块的层层剥削,区位优势更大。

江桥的地铁优势在睡城中首屈一指,13、14号线再加未来的嘉闵线,两横一纵的轨交格局让江桥的时间距离进一步缩短。

2站虹桥火车站,5站七宝,20分钟长风,28分钟静安寺,48分钟新天地;

承接外溢范围直接拓展到了泗泾、顾村的圈子里,通勤优势过于强悍。

这几年随着北虹之星和14号线地铁房加持,江桥板块也得到一些增量。

商业原本是一个25万方的江桥万达顶起一片天,而后乐秀路接连迎来南山、龙湖的1万方社区商业盒子。

江桥医院被第一人民医院挂牌,教育资源也在持续加码:

北虹之星拟引入上师大九年一贯制学校,还有多个公办小学、初中,国际学校在陆续落地。

配套有大亮点而无明显短板的江桥,热门成交小区的房价两房基本不超300万,价格比较亲民。



即使走大虹桥的房价体系,江桥的新房价格相比徐泾、华漕也存在立减6000元的优势。

不过江桥的硬伤也比较多,城市界面不尽人意。

处在航道下方的江桥飞机噪音巨大,头顶两分钟一架飞机劝退不少人。

此外江桥过去长期未市区承担不利因素,动迁基地,垃圾焚烧场一定程度拉低了大众对板块的心理评分。

再加上大虹桥泡沫破灭后,作为北虹桥的江桥失去有史以来最能炒的概念,未来再等一个翻身机会不容易。

不过就作为一个睡城来说,江桥便宜、上班够方便,配套还没短板该知足了。

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第一名 浦江镇

浦江镇在刚需群体中满意度很高不是没有原因的。

首先是承接外溢的范围足够大。

虽然只有一条尺寸被阉割过的地铁8号线(以及延伸线浦江线),但能级确实不低。

从浦江世博家园到前滩仅需4站路,试问其它哪个睡城能4站到达城市CAZ的?

而且作为黄浦动迁户的探亲线,8号线还能送浦江居民35分钟直达人民广场。

算上自驾,买在浦江镇不仅去人广、陆家嘴、前滩方便,去徐家汇、徐滨、张江也很方便,外溢承接力杠杠的。

其次,浦江镇的配套在睡城中也特别能打。

为了让黄浦居民愿意动迁过来,浦江镇被空降了仁济、眼耳鼻喉两大三甲医院

中福会幼儿园、上师大附属闵行第三中小学,上师大附属中学闵行分校遍地开花,还有市重点高中向明中学。

商业稍微算短板,浦江生活广场9万方,浦江万达16万方,但去前滩太古里只要四站可以弥补不少缺憾。

第三点是对刚需来说,浦江镇的产品选择也比较丰富。

预算稍微高一点的,可以选江月路地铁站附近的世博动迁房,320万左右能买到75㎡的两房:



预算低一点的,往南4-5站路到鲁汇可以选择房龄更新,价格更低的动迁房,配套也都不错:



七十几平的两房相比世博家园直降100万,一个板块的房源价类型相当于两个板块,选择丰俭由人。

最重要的是,相对于其它睡城来说,浦江镇承接外溢的上游板块依然还有增量。

三林滨江、新杨思都是浦东热钱涌入的地方,有增量的地方容易有话语权;

对下游的浦江镇来说未来还有接收更多外溢的机会。

再加上板块基本没有太大硬伤,生态环境不错,睡城排行榜高居榜首不是没有道理的。

不过浦江镇也存在一些问题,拥挤的8号线,前滩挤泡沫带来的影响,二手次新市场面临较大竞争等等,感兴趣了解更多的可以扫码找我们一对一咨询。

总的来说,上海现在的睡城不论是从配套还是从板块对自身的产业赋能来说,都较以往有了显著的提升。

如今2-300万的总价上车难度不大,对自住的刚需来说,算是性价比不错的选择。

你觉得上海还有哪些不错的“睡城”?欢迎评论区一起讨论。

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