自今年9月底以来，国家和地方持续出台房地产利好政策。在2024年11月份，国内70个大中城市中，一线城市商品住宅销售价格环比总体上涨，二三线城市环比降幅均收窄；各线城市同比降幅今年以来首次均收窄。
从国家统计局12月16日发布的11月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况可见，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.2%转为持平，上海深圳环比上涨；在二手方面，北京、上海、深圳上涨。
一线城市商品住宅销售价格环比总体上涨
国家统计局城市司首席统计师王中华解读，11月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.2%转为持平。其中，上海和深圳分别上涨0.6%和0.3%，北京和广州分别下降0.5%和0.3%。一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。其中，北京、上海和深圳分别上涨0.9%、0.4%和0.5%，广州下降0.4%。
二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4个百分点；二手住宅环比下降0.2%，降幅收窄0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅收窄0.2个百分点；二手住宅环比下降0.5%，降幅收窄0.1个百分点。
在11月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有17个，比上月增加10个；二手住宅环比上涨城市有10个，比上月增加2个。
同比方面，11月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降4.3%，降幅比上月收窄0.3个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降5.3%、9.9%和7.1%，上海上涨5.0%。一线城市二手住宅销售价格同比下降8.0%，降幅收窄1.6个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降6.2%、4.9%、11.9%和9.0%。
二线城市新建商品住宅销售价格同比下降5.8%，降幅比上月收窄0.2个百分点；二手住宅同比下降8.4%，降幅收窄0.4个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比下降6.5%，降幅收窄0.1个百分点；二手住宅同比下降8.8%，降幅收窄0.2个百分点。
一线城市龙头作用显现，“止跌回稳”信号加强
58安居客研究院院长张波分析指出，从数据可见，二手房连续两个月房价环比上涨，已经显示出9月底的政策效果在市场层面得到了充分体现。税费减征政策吸引更多置换群体入场，例如1000万元-1500万元总价占比也连续2个月上涨，从安居客线上数据显示上海、深圳表现尤其明显，这意味着一线城市的龙头带动作用不断加强。
从热点二线城市看，包括杭州、宁波、厦门、重庆、成都等的一二手房价格出现环比上涨，二手房交易税费减少政策对于置换类占比高城市影响大，热点二线城市近期置换需求也呈现出上扬态势。2024年11月，核心城市二手房挂牌量都出现一定的增加，对比往年年底房东挂牌意愿逐步降低，今年却出现不降反增的走势，说明政策效应带动下，市场的交易热度明显提升。
张波表示，成交加速，是房价“止跌回稳”的重要因素。从安居客线上数据看，一线城市二手房挂牌时长的缩短，说明市场的成交正在加速，房价已经处于底部阶段。在11月，北上深在政策的持续刺激之下交易量明显回升，也加快了二手房的去化速度。成交周期的缩短也是房价“止跌回稳”的前置性指标，随着成交周期不断缩短，房地产整体面趋于稳定的概率大大增强。
上海易居房地产研究院副院长严跃进分析，当前房价指数环比涨幅为正的城市为17个，其中房价指数上涨TOP5是杭州、湛江、上海、厦门和成都，同时包括武汉、天津、深圳、重庆、锦州、宜昌、南充、长春、宁波、太原、南京和平顶山等城市也为正增长。这说明本轮楼市复苏中，不仅一二线城市，三四线城市也有较好的积极表现。
一线城市成交创年内新高，一二线城市现强劲反弹信号
中原地产首席分析师张大伟分析认为，连续2个月楼市在新政的影响下出现了明显的止跌企稳现象。这说明在9月新政及之后的房地产交易税政策相继落地后，房地产市场确实已经出现稳住的迹象。
从重点一二线城市二手房成交情况看，10月成交面积较新政前的9月大涨30%，11月在10月的基础上再涨 16%，单月成交量创2023年3月以来新高。同时，一线城市成交均破纪录。11月上海二手房成交总套数达2.7万套，创下近44个月的新高；深圳二手房成交8199套，创下2020年10月以来的新高；北京二手房网签量达1.9万套，创下近20个月的新高；广州二手房成交突破1.1万套。随着成交量回升，一线城市二手房价也止跌企稳。同时，北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、成都等城市，最近老破小都有明显的成交加速的现象。
张大伟认为，各种政策从力度到节奏，如同给楼市注入了一针强心剂，极大地提振了市场信心。为市场提供了更充裕的资金流动性，降低了购房者的门槛，使得更多人有机会实现置业梦想。
“整体看，一线城市市场已经阶段性见底，2025年小阳春或有望提前”。张大伟认为，虽然在房地产库存积压的影响下，稳定依然需要更多的政策和时间，但随着各类政策陆续落地，预计12月二手房市场进一步升温，且涨幅远超预期。从最新的12月上半月的二手房市场表现看，重点城市成交环比大涨27%，单周成交量创2019年以来历史新高，甚至高过2021年市场最好的那几周，比2023年同期上涨89%！当中，如苏州、南宁、大连等城市，12月首周成交量环比倍增。
张大伟表示，中央政治局会议及经济工作会议后，一二线热点城市市场已经出现非常强劲的反弹信号。市场普遍对中央政府释放的信号报有极大的信任。无论从A股还是楼市这两天的表现，都反映出预期在逐渐修复。
一线城市在高房价时期积累了大批刚需，因而率先止跌回稳
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，11月份，存量纾困政策不断落地，增量政策不断出台，接力9.29以来的需求端刺激，形成了政策叠加效应，销售量继续回升。根据克而瑞的统计，11月重点100城新房成交面积环比基本持平，同比增长约15%，增幅较10月有所扩大。
“交易量的回升自然带动价格开始企稳，再加上止跌回稳的高层部署，使得市场认为，不止跌回稳，政策不会停，这极大地激励了市场的信心”。李宇嘉认为，这也是价格止跌或跌幅收窄的主要原因，表现在新房方面改善型需求的好房子项目热卖，并带动刚需上车，住房市场形成循环，驱动价格企稳。此外，二手房业主不再恐慌式降价挂牌，部分城市二手房挂牌量还是降低或增幅走缓。
李宇嘉表示，由于一线城市房地产市场发展较早，新市民也较多，因此刚需和改善型需求均较为活跃，而前期高房价时期积累了一大批购买客户，近期价格下跌以及止跌回稳的政策激励下，带动了交易活跃，这是一线城市新房止跌的原因。相对而言，一线城市刚需占比更大，总价和单价更低的二手房受益政策更明显，故而率先反弹。同时，二三线城市也开始呈现处止跌的态势，环比跌幅已经降至阶段性新低。特别是二线省会城市，近年来强省会建设下，人口净流入，对房价形成了支撑。
李宇嘉认为，近期结束的中央经济工作会议，明确了持续用力推动房地产市场止跌回稳，意味着房地产市场止跌回稳的基础还待夯实。因此，预计政策层面继续贯彻落实不断出台增量政策，继续落实存量政策。同时，还将在推进新型城镇化，比如新市民、农民工落户，教育医疗均等化、支持生育养育、支持低收入人群等方面提供支持，这将给楼市带来源头活水。宽松的货币政策，将带动降息降准，对于降低购房门槛等有较强支撑。基于此，2025年房地产纾困，不仅是传统政策在储备新的抓手，而且开始着眼于解决制约楼市需求端的基本面因素，比如就业、收入和生活成本等等，“因此，预计房地产市场开始触底”。
采写：南都·湾财社记者 邱永芬
