在世界名著《双城记》的开篇,第一句话是“这是最好的时代,这是最坏的时代。”岁月更替,浪潮拍岸。时代的面孔在不停改变。对于跟得上变化的人而言,这就是最好的时代,对于跟不上的人来说,却只能看时代的脸色。

谁也改变不了趋势,谁也无法忽视周期。

不可否认,地产行业已经大脚迈入存量阶段,具备了发展资产管理模式的内生动力,驱动资管发展的核心因素逐渐成熟,不动产资产管理的重要性越来越显现。地产资管人的价值也会更加凸显。

相比于传统地产来说,不动产资产管理人的成长的路径,还处在摸索阶段。

思路决定出路,

你改变不了大环境, 唯一的路, 只有持续提升自己的段位,加速奔跑对冲风险。

今年是农历龙年。龙,是中国古代神话中的动物,为鳞虫之长,是中华民族的象征之一。相传龙能飞行,擅变化,会呼风唤雨等,与凤凰、麒麟等并列为祥瑞,那就用成语来形容发展的阶层吧。


1级 凤翥龙骧[fèng zhù lóng xiāng]

【释义】形容奋发有为。

【出处】唐·贯休《献钱尚父》:“贵逼人来不自由,龙骧凤翥势难收。”

作为资管入门小白,你会接触到很多工作、很多信息。

需要做大量的资管的各项基础工作,俗话称:多打杂。

收集资料,填报表,跟着开各种会,安排领导要求的一些会议,写会议纪要。

自己可能没有什么想法,但有的是超强的自驱力及执行力,以及做事的闭环思维。

心里有梦,眼中有光,向往远方。

对于资产管理的理解很浅,认为资产管理就是物业管理,或就是商业运营管理,或是两者的结合,往往租赁部三四个人负责租房子,至于运营就会交给物业。降低空置损失,资产应租尽租,戳此了解云租赁平台

做资管,首先要变的是观念!

资产管理的本质是:“根据资本的节奏,有效控制资产价值形成的过程,用最恰当的方式组织资源、激励团队、挖掘一切可能的价值,使资产价值在预期的时间内实现预期的价值”。

开始知道什么是优质的资管:

“优质的资管,一定要做到投、融、管、退的全过程闭环管理”,通过投资回报的概念,揭示了商业地产在从开发到运营过程中,每一个环节都要引入资产管理理念的必要性。

ps:这阶段重点要培养自己的素养,多学、多思、多问,学习各位大拿都是如何思考的,塑造养成自己的逻辑思维。

如果有一个全局视角的,有能力且有意愿带你成长的师傅,你会成长更快。

这些关键气质决定你能成长多快、走得多远,看看你有几条符合:

做事认真、执行力强、踏实务实、逆商够高、接地气、重视细节、耐性和韧性好、思维灵活、对新事物敏感、快速全面的学习能力等。


2级 有龙则灵


【释义】潭水也不在于深,有了龙就显得有了灵气。 说明对于一个事物不必光看外观和形式,而要看它的实质和内容。 教人不慕虚而求实。

【出处】——唐·刘禹锡《陋室铭》:山不在高,有仙则名。水不在深,有龙则灵。

经过第一阶段的高强度打杂,你已经对资管有全局的认识了。

掌握了部分专业技能,对行业、对业务的理解还比较浅。基本熟悉资管全流程,熟悉资产管理全过程都要干什么,能够从营运数据发现启示,指导业务策略。

开始思考:

1、资产增值的核心逻辑是什么?2、怎样才能全方面的持久增值?3、组织和我们个人应做哪些准备?

重复的事情做得会比较多,有了扎实基本功后,要避免只是成为传话筒,成为表哥表姐躺平。快速从表哥表姐当中走出来,能够独立负责或领导一个模块从头到尾的工作,有独立的工作思路,尝试着自己主动安排一些事,把学到的资管理论小试牛刀,以更好角色参与到全过程管理中来。通过不断地思考和寻找改进余地来积累自身的管理能力。

要深刻认识到,只有执行能力,在2~3年左右的经验后,必然遇到瓶颈,可能干了三年和一年没什么本质区别,随时会被替代。所以,要开始培养一项自己的硬技能。

ps:你想速成,没门。成长是需要过程的,不恋爱就结婚总会出问题的。真正优秀的资管人员都需要长时间的积累和摸索,经济基础决定上层建筑,你现在积累了多少,将决定你未来能站在一个多高的高度。

比较推荐明源的《资管大未来》《掘金存量地产》,可以反复看。

学无止境,保持空杯心态。时刻明白自己每个阶段真正需要什么才是最重要的。多从业务层面和行业层面去思考去分析判断。永远不要觉得自己的知识储备够了。


3级 卧虎藏龙

【释义】指隐藏着未被发现的人才,也指隐藏不露的人才。

【出处】北周·庾信《同会河阳公新造山地聊得寓目》诗:“暗石疑藏虎,盘根似卧龙。”

大资管时代背景下,每一个跟资产管理相关的人员都应当掌握资管的财务知识和指标,以资产财务经营指标为牵引,熟知资产经营逻辑,并以此指导相关业务动作的开展,帮助资产实现“投融建管退”全周期经营最优。

如越秀商管“卓越中心”作为“智囊团和资源库”的角色定位,人才画像:“首先要有一定的战略思维、体系思维和资产管理思维,能够围绕战略目标构建配套的管理体系,同时不仅要拥有内外部资源整合能力,还要具备一定的财务管理能力。”

“同时兼备写字楼、零售商场、酒店公寓跨业态综合管理能力的综合体人才”, 背后需要员工在生意人心态、资产管理思维、创造长期价值、空间经营创新、以客为尊服务理念等方面形成共识。资管人员作为资产的负责人,有义务推动一切对资产价值有提升的实践,在项目运营过程中看到缺位并及时补位,关注风险、关注客户、关注资产长期价值。降低空置损失,资产应租尽租,戳此了解云租赁平台

以珍视的眼光,想象资产每一平米其无限的价值。

到了这阶段,你已经有比较丰富的资产管理经验了,有集团和项目一线全流程管理经验,能够预见到项目的风险以及公司的经营风险。

既要谋大局,思长远,架起“望远镜”去观察变化、捕捉机遇,另一方面用“显微镜”研究生意的本质,看清它的“基因”“细胞”,还有“能量”。

从资产管理全流程来看,定向策略、调研、拿地、定位、设计、工程、推广、租赁至营运及维护等全过程都会影响到日后资产的保值和增值,只有各个环节都尽善尽美,才能使商业地产的整体价值不断攀升。

不同的环节都有很多核心的KPI指标。正确解读财务指标,才能带来经营能力的升级。以资产价值最大化为目标,一定是要把运营的指标与业主、与资本的要求挂钩——从回报目标分解预算再联动租决管控,从实际经营情况反馈目标偏差再进行方案调整。

在某方面的技能突出,对行业、业务的理解逐渐深入,开始从单一的执行者更多地转换为策略计划的制定者。

初级选手只会被动做事情,中高级选手,一定要把事情想清楚,找到目标和更容易有所产出的地方。

最终你会发现,资产管理工作中有很大一个组成部分就是如何通过不断思考、判断和执行,找到投入产出比较优的路径和方法,来达成你想要的结果。

所以,从具体职能中跳出来,试着结合整个业务流程来考虑问题。要开始把更多精力放在策略制定、业务流程优化管理和业务串联上,而不是单纯地执行上。

如果你在总部,要明白对一线要先做好服务,再是监督和管理。好的资产管理的最终目的应该是帮助每一个项目成功,不能只是绩效考核,过程管控,要站在一线角度看问题,及时帮他们解决问题。只知道考核,不能解决问题的假管理。

如果你在一线,要不遗余力地协同大家,完成总部下达的目标。

ps:很多人的差距,可能不在硬技能,意识和思维,可能80%的资管都缺乏。

思路决定出路很鸡汤,但却是赤裸裸的真理。

反思和复盘能力是这阶段要重点培养和发展的。

行业每次一件事情成了热点,立刻就会出现两群人,一群人忙于吃瓜嘲笑,一群人忙于反思。

要成为高段位的资管,你应该是反思群体的一员,必须持续学习,接受和了解新事物。

因为反思的能力,决定你的成就。

“如果今年的自己没有发现自己去年是一个傻瓜,说明你这一年就白活了。” 某人说。


4级 龙腾虎跃

【释义】形容跑跳时动作矫健有力,也比喻奋起行动,有所作为。

【出处】唐· 严从 《 拟三国名臣赞序 》:“圣人受命,贤人受任,龙腾虎跃,风流云蒸,求之精微,其道莫不咸系乎天者也。”

到了资管中阶,技艺已经纯熟。

对于行业、市场、业务的理解已经比较深入,善于制定策略和推动执行。

能够搭建资产体系,培养梯队人员,驱动公司上下所有人思想统一,管理语言和经营意识统一,形成成熟的运营素养意识,包括目标感、成果意识、交圈文化、背靠背信任等。

有了成型的流程化思维,能够把自己关注的一个大问题拆解为无数细小的执行细节,并且要能够做到对于所有的这些小小细节都拥有掌控力。着重养成目标导向意识和效率意识。

有比较成熟的经营意识,控制投后与投前一致性。

能与财务联动,业财结合,要知道一个项目怎么赚钱,利润咋提,成本咋降。怎么在提质控速的前提下,也能做好现金流管理。

知道一个业务决策对项目现金流、利润的影响,能做经营分析,能够轻松地做一份全面的运营分析报告,充分评判风险。特别是提前预判,甚至是很早的预判,等风险刚一出现、在萌芽状态消灭它。

资产管理这四个字代表了两个层次,一个层次就是资产实体管理,另一个层次是金融,用什么架构持有。

金融属性是不动产的通行规则,没有人接手的不动产没有任何资本价值。要把资产当资本,通过资本化手段实现资产价值放大,运用这样的资本赚更多的钱。无论是散售还是大宗交易,又或者是通过资产证券化产品实现退出,都是兑现流动性溢价,资产的流动性提升了,资产估值也将相应地得到提升。

通过建立管理机制去应对风险,遇到卡点问题,可以找到解决方案。

靠个人来决策成就感很高,但风险是很大的,如果就是一个带头人带一帮小弟在那里做事,是成长不起来的。靠体系机制的决策,风险才是可控的,公司才能良性发展。

ps:这阶段要学会用开阔的思维看待问题,学会站在大局观上考虑问题;时时思考,多练习、多实践、多总结,否则就算工作很多年,也只能浑浑噩噩。那种明明对资管不够了解却坚持出来班门弄斧的做法更加不可取。

成为复合型人才,你单专业做到极致,对别人也可能就是伤害。试着让自己完成从“业务精英”到“领导者”转变。

可以多去参加一些行业论坛,看大家都是怎么思考的。


5级 飞燕游龙

【释义】意思是像飞燕一样地轻快,像游龙一样地柔曲,形容体态轻盈柔美。

【出处】清·洪昇《长生殿·舞盘》:“宛若翾风回雪,恍如飞燕游龙。”

自我进化,是指要有自我升级的开放心态,不断学习,资管操盘手要成长为干实事的全能型军师,同时具备大局统筹、超强抗压、项目协调和执行谈判五种能力。

现在,你综合能力出众,熟悉每个业态,商业、写字楼、综合体各业态操盘特点。已经有了自己的资管逻辑体系,形成了自己的一套方法论,超越了一般公司的资产管理者,但同时保持思维的快速迭代。

合理制定租金的办法,明白租金到底怎么定,才能说明老板和租户,清晰不同阶段的租赁策略(新项目的预租,成熟项目的调改—)。

能够站在老板的思维考虑问题,知道公司每个阶段的运营关键,制定合理的公司资产经营策略与项目策略。

站在全局角度,从经营视角出发,筹划好每一个项目,知道公司要的不只是KPI最大化,更是ROE最大化、资产价值最大化。

所以关键的也是要让公司对资管的职能定位升级,从管“项目”到管“公司经营”。

培养经济思维和市场眼光,对新鲜事物高度敏感,对市场环境和政策的变化也比较敏感。

直到适应了外部环境的复杂化与不确定性成为常态,规模、速度等单一维度不再成为 企业竞争的标尺,产品、服务、运营、资本等综合能力的打造更代表未来趋势。

知道永不停止地调整和创新是购物中心活力所在。客户的需求是一直在变,现在的成功并不能保证3年后的成功。高出租率并不意味着一成不变的商户组合,定期并有选择性地针对一部分租户进行调整。租约到期后,可以选择不再与租金支付水平较低的长期租户续约,转而吸引具有一定品牌的租户、付租能力较强的租户。

知道了在目前大环境下敏捷资管的重要性和特性,怎么样的组织形式能发挥更大的组织效能,让组织架构如何以更快速度适应变化是要重点考虑的,怎样设计激励导向的考核方案。

ps:这阶段,要让自己不可取代;把工作如何做简单--总结和归纳,基本的工作流程化。提高效率,保证效果。因为协同各方资源做一件事,拉一堆人搞个东西,可能会造成浪费,从而慢慢失去信任。

工作,说到底是需要解决问题的,需要接地气,复杂问题简单化,简单问题复杂化,都是没有把握本质的表现。


6级 蛟龙得水

【释义】比喻有才能的人获得施展的机会。也比喻摆脱困境。

【出处】《管子·形势》:人主待得民,而后成其威,故曰:蛟龙得水,而神可立也,虎豹得幽,而威可载也。

到了这个层级,你是资管高阶。

能够剖析每个经营问题的实质,支持动态的全局决策。知道每一个业务决策对经营的影响,怎么样的决策是对项目、对公司更好,能够根据业务情况找到最合适的组织形式与授权,采取最敏捷的运营动作。

相对于传统地产业务来说,资产管理需要也越来越精细和精准,聚焦于每一平米的价值,所以,经营业务需要愈加精细化管理,对详细经营数据深入洞察。

做资产管理特别是资产管理的决策人需要具备以下能力。首先,要具有资本运作能力。每一个资产本身的运营现金流、估值都是不断变化的,甚至处于不同的生命周期。资产管理工作的本质是保证自己篮子里的资产都处于良好的状态,熟悉利用各种金融工具,保证健康的现金流。

其次,要有精准投资能力。根据经济和市场周期,把控资产买入退出时点,包括识别资产或投资机会的能力,以及定位能力(重新梳理、发现、实现资产价值的能力),还有稳妥的退出能力(没有退出逻辑的投资都是耍流氓),适时进行调整和配置,平衡收益和风险的资产组合思维。

再次,要具有运营能力和视野。只有具备运营能力和视野,格局高又足够接地气,任何一个管理决策,能敏感地感受到对客户、对收益、对资产估值的变化,才可能发现资产的价值点支持投资决策。在开发阶段,理性且精确地落地项目的投资回报;在运营阶段,通过租赁、管理、服务等手段,做好收益管理;在退出阶段,选择合适的退出机制与时机。

然后,要具有持续创新能力。现在的商业环境变化太快了,保持空杯心态、持续创新,才能做出自己的特色,独领风骚。渐行渐近的REITs也在倒逼提升资管能力,当REITs与商办握手后,具备优秀资管能力的地产商将迎来价值释放。

最后,要具有风险把控能力。某国际资管巨头去年曾传出消息,拖欠了十二栋办公大楼的抵押贷款,后面就是租赁的现金流问题。全流程、全业务的全面风险管控体系是资管人必须认真考虑的事。

ps:不动产资管和传统地产不一样,追求的长期价值,工作很多短期不容易见效,这也是很多公司忽视的原因,所以耐性很重要,驱动公司更加重视运营。

工作有时很枯燥、很无聊、很乏味、很无力,没有成就感,要修炼自我调节和心理修复能力。

因为既然选择了远方,就必然要在路上,路上有风雨,需要自己掂量。

不要太在乎一时的得失,把眼光放远。


7级 龙骧虎视

【释义】意思是像龙马高昂着头,像老虎注视着猎物;形容人的气概威武。也比喻雄才大略。

【出处】汉·潘勗《册魏公九锡文》:“君龙骧虎视,旁眺八维,揜讨逆节,折冲四海。”

你已经是资管大神,懂市场、善经营、强业务。

眼睛一闭,就知道一个项目的关键,项目的未来。

清晰提升资产或资产包价值的工具和途径动作,能够将一个经营不乐观、操盘过程坎坷艰难的项目转为优质项目。

包括不限于:

对原有资产的运营进行提升

对原有资产进行改造

对原有资产进行重新定位和开发

买入低价资产再高价售出

对资产包进行拆分或重组,REITs上市等等

其中,最难也最普遍遇到的是对资产改造提升的考量。在激烈的竞争中,“调整、改造提升”是商业地产永恒不变的话题,购物中心积极通过调整改造实现价值重塑与资产盘活。

如何对商业进行改造提升,为消费者提供更优质的服务,是每一个资产管理者都需要思考的问题。风物长宜放眼量,想做好改造提升这件事,一定要站在周期思维去思考。

外部环境加速变化,能够动态升级你家的资管体系,统筹公司经营管理,动态管理公司经营节奏具备变速跑的能力,能快能慢,节奏感总是比其他总是好那么一点点。

ps:资管就是追求变态的极致。再烂的项目,资管也得吞下去,也得想出盘活的办法。

做事要求极致,只争第一。不达目的誓不罢休,骨子里有一种对任何人都不服气的劲头;相比别人的认可,更看重自我认可。

因为你骨子里不看别的,只看能否给自己一份满意的交代。要习惯没人喝彩和鼓励的生活,这样才能轻松自如地督促自己随时都能进步。

要寻找自我成就感的,这个不是来自升职、加薪,也不是来自领导的表扬,而是你对自己的肯定,对自己在工作中的进步的认知。


8级 飞龙成云

【释义】意思是龙乘云而上天,比喻英雄豪杰乘时而得势。

【出处】《韩非子·难势》:“飞龙乘云,腾蛇游雾……夫有云雾之势而能乘游之者,龙蛇之材美之也。”

做一名更高境界的管理者,顶级资管大师,具有杰出的战略眼光及商业判断力,能够吸收各行业的优势点,创新运营管理理念,应用到企业管理,业绩可知、可控、可预测,做到战略的加速器。

深刻理解行业的形势和发展趋势,顺势谋变,站在更高的高度和企业管理者的角度,判断企业的发展方向,管理不确定性,协助老板做出更正确的决策。

清晰行业面临的问题,熟悉危机应对术,能够协助老板平稳渡过经营难关,也知道能熬过这一关的,必定柳暗花明。

到了这个高度,什么岗位都能轻松掌控。

最近看了《纳瓦尔宝典》,有句话触动很深:

选择简单模式人生会越来越困难,选择困难模式人生会越来越简单。

投资自己,不管外部环境如何不确定,都要去做自己能确定的事,做好对自己预期的管理;同时最重要的是付诸行动,不要拖延,想到就行动起来…

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