作者：阿拉蕾 授权转载自公众号“成竹日本”（ID：czriben）
今天给大家聊聊投资日本本土房地产的利弊和风险规避，包括日本人投资房地产利弊。
首先，房产经营是什么？
房产经营是指购买公寓的一部分或整栋建筑，并通过出租来获得收入的租赁业务。
在日本，日本人通常会从购买一间公寓开始房地产的租赁经营，我们称作为分户公寓投资（分譲マンション経営）。
一般普通日本人的房产投资，都是从一件小公寓开始，然后逐渐增加持有的不同公寓房间数量，从而扩大资产运营的规模。
分户公寓投资比拥有整栋公寓更轻松，对于资金有限的人来说也是可行的，因此受到广泛欢迎。
日本作为老牌资本主义国家，贫富差异巨大，普通老百姓也没有像中国的拆迁而得来的拆迁费等，所以一般年轻人中开始投资房地产的，都是从贷款一个小物件开始的。
那么，投资日本房地产于他们而言又有什么好处呢？
好处1、 可以拥有长期且稳定的收入，低风险。
在日本，如果购买房地产时，选对了地段，房龄等要素，那么大部分的情况下，就可以获得长期稳定的租金收入。
地段是什么？
人流量，居住需求→周边或者这个车站的路线上有没有很多的高级写字楼，商业设施，学校，医院等。
房龄选什么？
1981年以后的新耐震的物件（当然，如果预算充足的情况下，更建议次新房而不是老破小）。
还有不要一味的追求物件的高收益率回报率，而是要综合全面的评判整个物件。
例如，像东京的港区，中央区的核心区域，很多收益率不高，但是地价和房价都非常稳定不太会下跌，甚至年年有略微的涨幅等。
那么哪怕收益率不高，为了规避空室风险等，我们也应该选择东京港区或者中央区等核心区域或者23区的房子（看您预算），而不应该用同样的金额去投资周边府县的净收益汇率报率高的物件。
为什么？因为当现在的租客退租，没有之后的租客住进来，净收益什么的都是浮云，更别提这些区域逐年递减的地价和房价了。
日本搬家费用高昂，所以不是外在因素的情况下，大部分的人会在同一间公寓里住上4年以上乃至更久。（日本每两年一更新合约，很多人最少会更新一次合约，也就是住3-4年不等）
而也是出于日本租约的稳定性，大部分的日本人会把租金的这一部分收入作为未来的养老金储备来对待，以确保退休后的生活费用。
日本老龄少子化严重，养老金不足的问题一年比一年严重，大家都在为着自己的老年生活做打算。房地产投资，出租房产的话，每个月的租金可以作为未来退休后每月养老金不足的开销补贴。
好处2、可以作为人寿保险的替代品。
在日本，大部分的日本人不会选择现金购买日本房地产而是选择以贷款的方式来购买房地产。哪怕自己有足够买下十套房子的资金，他们依旧会毫不犹豫的选择去向银行贷款。
为什么呢？
因为在日本如果购买房地产向日本银行进行融资时，银行为确保万无一失，会自发地购买一个叫做”团队信用保险”的东西（银行出钱买）。（这个保险个人名义贷款有，公司名义没有）
这是个什么东西呢？
就是在还贷期间，万一融资合同的签约方死亡或成为高度残疾人，剩余的债务将由保险支付。
保险公司将支付剩余的债务，从资合同的签约方死亡或成为高度残疾人那一刻起，剩下的贷款就一笔勾销了，不需要再还任何的费用。因此死亡的情况下，不会给遗属留下偿还义务。
而高度残疾的情况下也是未来余生，可以靠房地产收租补贴家用，生活得到保障。
如果遗属选择继续出租，他们将获得稳定的租金收入；如果选择出售，他们将获得销售收入。
许多日本人从人寿保险的角度选择公寓经营，考虑到未来的安心。
曾经我刚进日本房地产公司参加培训时，我的领导曾跟我说过一个他的亲身经历。
他说他年轻时曾经有个客户在他手下购买过三个房地产物件，但却没有跟她的妻儿说，瞒着他们每月支付房地产的银行贷款。
后来不幸因意外死亡，他去参加葬礼时，把这位丈夫瞒着妻子购买了三个房地产的事情告诉了妻子后，妻子起初听到时陷入了深度的绝望，以为需要继续偿还这三个房地产的贷款，不知如何是好时。
他又告诉妻子了这个“团队信用保险”的内容。那一瞬间他仿佛从原本泪眼朦胧带着年幼孩子的妻子脸上，看到了不经意流露，又或者是刻意压制住的欣慰笑容。
为什么呢？就是因为这个“团队信用保险”。丈夫之前购买的三个房地产物件在他死亡的瞬间，贷款消失了，留给妻子的是三个不用还任何金钱，且每月有营收入账的房地产。他会每月给这个无依无靠的妻子和她的孩子带来变相的赡养金。
所以，在我后来作为房地产销售的生涯中，我也真的看到很多的日本男性他们会不停地购买以及置换日本房地产，目的很简单明了——为了延长”团队信用保险”的保险时长。
举个例子，上图为日本知名的ORIX公司的终身生命保险，保额为以1000万，保险的内容几乎和购买房地产时的”团队信用保险”重合。
团队信用保险：每月还一定的款项，15-25年的贷款期限结束后，所有买的房地产归自己所有。如果有个万一，房地产就是赔付。
ORIX公司的终身生命保险：15年的支付时间结束后，可以获得1000万的保险额。
是不是非常的相似？
但是一般经过银行融资贷款后，一套1000万——2000万的房子一个月差不多支付的还款额度在1万-2万日元之间（根据房子银行审核的不同，还款金额会有上下浮动）。
而大家可以看到我圈出来的，蓝色为男性，粉色为女性的每月支付金额（签约年龄越大，每月还款的额度就越高）。
而每月支付的价格远远高于房地产的还款额度，得到的东西却是大同小异的。
但当支付时间结束后，一个能得到几千万的房地产，甚至是在未来的每个月里还能持续创造收益。
而普通的保险则是只有从保险公司赢得了1000万日元而已。
可这是个通货膨胀日趋严重的社会，也许在当下1000万对普通日本人来说已经是个很丰厚的数字了。但如果15年后通货膨胀了，100元的面包，需要500元才能够买到了，那么1000万的金额，能带来多大的价值？
其实上面那种图标是阿拉蕾当年在日本给客户做资产配置时必定会拿出来的图，也必定会给客户做分析的图。
讲到这里，我会问日本人客户，您是愿意每月花费3-4万日元购买保险呢？还是用来向银行借贷款投资房地产？
100%的客人听了我的分析都会选择后者！
而且近年来”团队信用保险”甚至有做过进化和重整，例如支付多几个点的金利，就可以在投保的同时享受癌症保险等不同内容的保险项目。所以越发了受到了日本顾客的青睐。
所以，未来如果有小伙伴办理经营管理签证，去日本拿到永驻后或者高度人才签证后，可以尝试着跟用贷款的名义去购买日本房地产，比现金香多了！
好处3、不易受经济波动的影响。
刚刚在保险的这一块，我给大家聊到了“通货膨胀”这个词。
什么是通货膨胀？即物价上涨时，货币价值会下降。
但房地产是一种“实物资产”，其价值会随着通货膨胀而变化。物价上涨了，房地产是商品也会随着物价的上涨而上涨，伴随着物价上涨，不只是房价，租金价格也会上涨。
所以拥有不易受经济波动影响的房地产，可以说是最有效的对抗通货膨胀的策略之一！
大家不要以为日本房租不会上涨，现在东京的房租其实已经比之前要高了。
举个例子吧，我之前在新宿居住的公寓，每月的房租是7万2千日元，现在在写这篇文章时我特地去查了下我居住公寓同一楼层同一户型现在的房租，是8万——8万4千日元不等。才一年不到的时间就涨了！
好处4、有助于节税策略。
与拥有“非住宅用地”（如停车场或休闲区）的租赁住宅相比，固定资产税可减少1/6，城市规划税可减少1户200平方米的1/3，从而减轻税收负担。
此外，如果您通过继承获得土地，并且在该土地上建造了公寓，并且还将其作为租赁物业出租给第三方，那么继承税的负担也将大大减轻。
租赁物业所在的土地将成为“附带租赁的土地”，与普通土地相比，继承税评估值可减少约20%，因此比仅继承土地可以节省数10%的税收。
此外，如果您通过公寓经营获得租金收入，并且从租金收入中减去费用后，整体房地产收入为负数，那么可以从工资收入中减去赤字部分。
工资的税收评估值将减少，所得税和居民税也将减少。如果您满足一定条件并进行蓝色申报，我们叫做确定申报。申告时间在每年的2月16日到3月15日之间。申告完毕后最多可以获得65万日元的减免。
在日本工作的外国人买日本房地产，同样可以享受这样的政策。如果不会搞的建议可以雇佣日本税理士来帮您进行申告。
另外在您做房地产经营期间，比方说旅游的来回交通费，住宿费，甚至多人聚餐时所产生的聚餐费，只要领了发票差不多都可以在确定申告时进行税收的抵扣。
这个是个灰色地带区，照例是不可以的，但是如果能解释为，为了购买新的房地产，去哪里哪里看房，请房地产销售吃饭和应酬等等的费用，一次进行确定申告就可以。日本人也会用的合理避税小技巧。阿拉蕾当年在日本给客人们做资产配置时也是会给客人提的一点。大家都觉得很有用呢！
那么公寓经营的缺点和风险又是什么呢？
缺点1、空置的风险。
公寓经营中最令人担忧的是“空置”。
空置不仅会减少收入，或者完全没有收入，甚至导致负收入的风险，虽然没有人居住，但是每个月的贷款、物业费和修缮费，这些还是需要交的。
那么如何规避空置风险呢？
首先，要选对地段！
投资日本房地产的重点：1地段，2地段，3还是地段。
人流量产生居住需求，所以要选择周边或者这个车站的路线上有很多高级写字楼，商业设施，学校，医院等的地区。如果手上预算充足，一个城市的CBD肯定是首选！
其次，不要选择人口在减少的区域。日本少子老龄化严重，大部分的城市人口都在减少。但有几个地区人口确实在增长的，所以一定要锁定在人口增长，年轻人口多的区域。
上图为日本2022和2023年人口转入转出的统计图，47个都道府县，只有6个地区是正值。
而根据1954-2023年日本人口推移的图标又可看出，只有东京的人口依旧可以维持在活跃且稳定的上涨趋势，大阪圈紧随其后。
图4，是2018年—2023年东京转入人口的增长图，可以看出，除了疫情的两年以外，东京的人口一直成持续增长的趋势。特别是三月和四月是人口变动最大的两个月！
表1是日本转入人口最多的20个地区，可以看出东京也是一骑绝尘，遥遥领先，简直可以用鹤立鸡群来形容了！
和第二名的大阪市相比简直是大屋和小屋的区别了，跟第三名的横浜市以及之后的那些地区相比更是云泥之别。
数据告诉我们一切，如果您的口袋里预算充足，同时害怕风险，期待稳定收益，那么最该投资的地方显而易见的是东京23区了。
地段选对了很大程度上“空室”的风险也就规避了。
再者，就是要挑选一家在当地招租实力雄厚的管理公司。
如果一个本土公司有自己的招租团队，自己的管理团队，员工又非常靠谱营业积极，那么“空室”的几率又会进一步变得渺小？
为什么？想一下如果您的物件在顾客发出退租通知时，就被挂到互联网上招租，招租公司又会积极的为来到店里的客户推销您的这个即将空置的物件，积极配合带看等，如果他地段足够OK，怎么可能租不出去？怎么可能空置？
除此之外还有什么呢？
房子的外观，房型，设备，房龄...外国人和宠物是否OK？...入住时的押金，礼金是否设置过高？
押金和礼金意味着前期投入是否需要花很多钱。如果搬家花的钱超过客户预算，客户自然不会选你的房子，这些都是可以避免空室的措施。
另外，对于我这个在日本房地产租赁行业也摸爬滚打的过来人来说，如果您持有的是八几年或者90年初的这种小房子的话，0礼0押，房屋里自带家具家电都可以成为您在众多老破小物件里脱颖而出的关键所在。
因为本身在日本租住老破小的通常来说会是学生党或者日本社会阶级比较底层的一些人群，他们会更注重房屋和房租的性价比！
最后，日本还有个叫做サブリース的合约，中文意思就是包租合约。
房地产会社作为二房东租下您的物件，然后在进行出租，这样虽然每个月的租金会少了些，但是可以避免空室危险。
如果害怕空室风险的小伙伴可以选择包租合约的物件进行购买。
但说实话，地段非常优秀的一些地区，其实不用包租也不会有长时间的空室风险。
说白了，那种地段房地产公司包租的话，稳赚的。
此外，在选择房型上，日本售卖和租售市场上流通性最高的是1R和1K，因为他们小而精，又因为他们在价格上比较好出手购买。
毕竟大部分都是普通老百姓普通住民，日本人又特别注重自己的隐私和空间，所以1R和1K是大部分日本单身的打工族，上班族和学生一族的首选。
但从房产价值的角度来说，大的房子更具有价值。
一些高净值人群在选择租赁房子的时候，也更加注重舒适度和关注安保，还有屋内设施，为此也愿意支付更多的租金。
所以，如果希望有个可观的租金又注重租客属性，预算充足的话，次新房的1DK和1LDK会成为您的理想选项。
流通性不会差，房产价值也保证了！
至于大户型的房子的话，一般购买的人群都是一些成家立业的日本人。这一类人群，通常在第一个或者第二个孩子出生后，会选择购买一户建或者2LDK以上的大户型来进行居住。
所以像2LDK以上的这类户型，就是购买的人口多过租赁的人口，租赁需求不大，很容易造成空室。
特别是如果租客在淡季时退租，也许空置大半年都不一定会有下一个租客入住。从投资收租金的角度上来讲并不推荐。
当然如果您要炒楼花的话又是另外一回事了。
缺点2、建筑物老化。
建筑物的年久失修是不可避免的。老化的物业可能难以吸引租户，可能不得不降低租金。
在制定收支计划时，预测管理费、维修费等“运营成本”并进行试算也非常重要。
所以像超过10年以上的租约，我们成竹不推荐的原因就是，万一里面的租客搬走后产生的修缮费用会变得很庞大。毕竟住了十年以上内室没有经过保养很多东西都应该已经老化了！
还有老房子的话，购房之前看一些维修履历，也是可以避免之后突然面对大规模修缮或者是修缮费上涨的情况。
缺点3、灾害风险。
在经营公寓时，灾害是一个无法避免的风险。特别是火灾、地震和洪水造成的损害，可能导致房地产价值下降，造成巨大损失。
如果您有火灾保险，火灾、雷击、爆炸、破裂、风暴、冰雹、雪灾、水灾和盗窃造成的损害可以得到赔偿。然而，火灾保险不包括地震造成的建筑物和财产损害。地震保险是火灾保险的附加合同，不能单独签订。
此外，即使有火灾保险，也可能出现问题，例如，如果保险金不足以重建，或者租户未能更新火灾保险，导致由租户的过失引起的火灾，您可能需要使用您的保险。保险合同的内容会改变赔偿范围，所以在签订地震保险之前，请务必与保险公司确认。
缺点4、利率上升的风险（日本人或者永住者贷款购买的情况下）。
如果您使用浮动利率或固定期限选择型浮动利率的融资开始公寓经营，利率上升可能会导致还款额增加，可能无法获得足够的收入。
考虑到这种可能性，制定一个有余地的资金计划，在预计利率上升的情况下，采取措施如延长固定利率期限或选择固定利率融资。
又或者选择在一年2度的奖金发放月增加还款的额度等，都是很好的规避利率的风险的方式。
缺点5、出售风险。
在公寓经营的情况下，如果您突然需要出售并变现，可能无法立即找到买家。即使找到买家，也不一定能以期望的价格出售。
所以要选择流通性比较高的物件，流通性比较强的房型才可以。
这就又回到了我们风险1时所说的内容了。在购买房地产时，选择什么样的户型才能更快的卖出。
一般小户型1R和1K是最好出售的，其次是1DK和1LDK等。
而从整个房地产单价的角度来讲，2LDK以上的物件又是最能赚到大钱又或者变现潜力最大的。
鱼和熊掌，就看您如何做到兼得，亦或者如何舍一取一了。
至于在如何达到期望的价格这一点上，依旧是跟您购房时所选择的地段有关联了。
最后，如果您拥有整栋公寓，不建议短期运营，而应该有一个长期的投资视角。一个长期稳定的收租，也许您真的可以更快地实现财富自由，过上躺平的生活呢！
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