文/谢逸枫
9.26会议定调“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了最强“稳楼市”信号，本次12.9会议再次提出要“稳住楼市”，释放了更加坚定的稳楼市政策基调。
稳住楼市、适度宽松的货币政策、更加积极的财政政策，这将是与以往经济会议中2024年最大的三大变化，意味着中国经济、楼市、股市将迎重大利好政策。
提振市场信心、延续一线和核心二线城市成交量上升的势头及巩固市场止跌回稳的预期，修复供求关系、房企信用和基本面，将吹响第二轮刺激政策号角。
2025年稳定房地产市场对于稳定宏观经济至关重要。振兴房地产，是振兴经济的关键。要稳住楼市、股市，必须货币放水、财政加码，国家加杠杆。
政策新基调
稳住楼市、适度宽松的货币政策、更加积极的财政政策，这是2025年房地产市场基调、政策基调，具有指导未来房地产市场发展方向、政策调整方向意义。
稳住楼市、适度宽松的货币政策和更加积极的财政政策新基调，透露出2025年货币放水、财政加码、国家加杠杆，房地产迎来重大转折点的拐点信号。
稳住楼市、适度宽松的货币政策、更加积极的财政政策的基调逻辑来看，主要是巩固2024年经济、楼市、股市积极、好转的预期，逆转市场实际预期。
背后原因，2025年经济稳增长面临复杂性、楼市止跌回稳面临不稳定性、股市增长面临着不确定性。目前三大风险持续影响经济、楼市、股市预期稳定。
股市和楼市是稳预期的主要方向，只有稳定资产价格，才能让消费者有动力去消费。同时加大医疗、教育、养老保障、失业保障等的支出，大力提振消费。
稳住楼市
稳住楼市，这是2016年经济会议以来非常罕见的表述，如何稳住楼市，关系到经济的稳定增长，房产市场过去3年超调，持续性下行的趋势未根本性逆转。
这是2024年9.29房地产市场止跌回稳后，最新的房地产市场表述。基本上可以判断出，房地产市场止跌回稳的目标没有实现，没有止跌，仅仅是跌势放缓。
稳住楼市的预期来看，即先稳住预期，房价、地价、市场预期，预期没有达到，房地产市场既没有完全止跌，更没有完全回稳，更多的是少数城市的成交回升。
房地产出清过头，供应过剩、库存、债务、交房、供应链风险化解缓慢，形成的负向循环需要打破，必须稳定楼市，巩固楼市点状改善和三稳的预期。
供应端，首先是落实好暂停新房和新建商品住宅土地供应，最好去库存超过20个月的城市以上。其次是扩大新增房地产增量贷款规模和债券、股权融资放开。
需求端，首先是收储存量商品房和土地，加快政策的落地机制和资金机制出台。其次是100万套城市更新货币化安置，加快落地机制和资金机制出台。
凭9.29、10.17、11.13组合拳是稳不住楼市的，2025年要稳住楼市。一是解决托底楼市大招的落地机制，扩大力度、规模。二是出新大招，货币、加财政加码。
适度宽松的货币政策
时隔十四年后首次重启“适度宽松”的货币政策表述，2011年以来“稳健”的货币政策基调已长达14年之久，只有2008年-2010年表述过适度宽松的货币政策。
2008年11月提出实施适度宽松的货币政策，促进经济快速复苏。2009年-2010年考虑经济企稳回升关键期，政策的连续性和稳定性，延续适度宽松的货币政策。
2024年12月9日，重启适度宽松的货币政策表述，主要是应对经济过冷和通缩压力及处于回升企稳关键期，这标志着宏观经济中的货币政策基调的重大调整。
适度宽松的货币政策，意味着2025年货币宽松、货币放水。比2024年货币政策的规模、力度更大的一揽子货币政策将会来临，简单说就是打开水龙头，放水，背后意味着国家加杠杆。
2025年货币工具，包括降准和降息、逆回购和MLF和TMLF及SLF、再贷款、再贴现、专项贷款和专项借款、抵押补充贷款、购买国债，扩大新增房地产增量贷款（开发贷、委托贷、并购贷、个贷）规模。
建议可以考虑专项贷款的项目白名单4万亿元用于保交房、专项借款的城中村1万亿元用于城中村改造、抵押补充贷款的城市更新2万亿元用于100万套城中村和危旧房货币化安置，扩大新增房地产增量贷款规模至8万亿元。
15万亿房地产一揽子计划，相当于2023年GDP126万亿的11.9%。最关键的是扩大新增房地产增量贷款（开发贷、委托贷、并购贷、个贷）规模，至少8万亿元，这就可以迅速解决房企债务、经营、财务、市场预期的问题。
对房地产市场来说，更多低成本资金进入市场，有助于化解房企债务、交房风险。有助于改善市场供求关系，创造更多的市场需求。有助于降低购房者入市买房成本、企业使用资金成本，修复房价、地价、市场预期。
更加积极的财政政策
2025年中国面临的风险挑战，包括特朗普经济冲击、地缘政治风险、未纳入隐性债务的地方兜底责任和付息压力、房地产风险、资本市场和汇率大幅波动、中小地方商业银行风险、青年失业率高企、非经济因素冲击。
更加积极的财政政策，意味着2025年财政政策加大支出，加大财政的投入，国家加杠杆的信号。比2024年财政政策的规模、力度更大的一揽子财政政策将会来临，简单说就是国家财政加杠杆。
建议2025年财政政策工具，可以考虑包括赤字率4.0%（规模5.5万亿元）、专项债4.5万亿元、超长期特别国债1万亿（支持两重两新）、特别国债5万亿元（补充银行资本金1万亿元，房地产稳定基金4万亿元），合计16万亿元。
16万亿财政一揽子计划，相当于2023年GDP126万亿的12.6%。这其中至关重要的是赤字率，无论是3.0%，还是3.5%和4.0%，赤字绝对规模相差不大，信号意义和稳定预期的意义却相差万千。
与2024年赤字规模4.06万亿元、专项债3.9万亿元、超长期特别国债1万亿元、增发国债1万亿元（2023年发行但主要使用在2024年），合计9.96万亿元，相当于GDP的7.6%，即可考虑2025年广义赤字率较2024年高2.6%，规模高4万亿元。
房地产稳定基金4万亿元或者专项债4.5万亿元，主要是专项用于收储存量房、收购房企存量土地，保障民生、缓解房企债务、流动性压力。前10月现房销售同比上涨18.8%，期房销售同比下降25.3%，相差44.1%。
即房地产销售下降，主要是期房销售拖累。这反映出目前市场上，居民不是没有需求，是对房地产企业的债务、交房风险存在担忧，“保交楼”、“促回款”就是促需求，有利于稳定居民对房地产市场的信心。
