近日，合肥包河区公布了仰光片区小朱岗和周谷堆片区房屋征收与补偿安置方案的修改稿，今年以来高层定调，加快城中村改造和危旧房改造项目落地实施，从而激活市场需求。
NO. 1｜壹
包河两片区房屋征收与补偿安置方案公布
包河区官方公示了仰光片区小朱岗和周谷堆片区房屋征收与补偿安置方案的修改稿均提供产权调换和货币补偿两种方式，安置房均按普通商品房标准建设，涉及搬迁费、附属物补偿费、临时安置补助费及奖励政策等细节规定。
包河区仰光片区小朱岗集体土地上房屋征收与补偿安置方案 （修改稿）
1、征收补偿安置方式：本次征收实行产权调换和货币补偿相结合的方式。
2、安置地点：仰光片区城市更新项目改造范围内。
3、安置房建设标准：安置房为高层，其建设标准达到普通商品房标准。
4、安置房套型：60㎡、75㎡、90㎡、120㎡。
合肥楼市包河区航拍图
征收补偿安置：被征收人选择产权调换的，其被征收住宅房屋依据办法第四条规定计算有效面积后，对被征收人按照人均30平方米建筑面积实行产权调换，产权调换后的剩余有效面积按照被征收房屋单位平方米造价结合成新予以补偿。因交易等原因造成被征收，房屋面积小于人均30平方米建筑面积的按照交易后剩余面积实行产权调换。单位平方米造价按照市人民政府公布的标准执行。
产权调换后，被征收人可按800元/平方米申请增购，增购面积为人均15平方米建筑面积。
被征收人选择货币补偿的，须以整户按对应安置房屋所在区域房地产市场评估基准价乘以应安置的面积予以补偿。应安置面积应依据本补偿方案进行结算（含人均可以购买的15平方米建筑面积）。
包河区周谷堆片区城市更新项目国有土地上房屋征收与补偿安置方案（修改稿）
此次征收项目涉及的合法有效房屋住宅，被征收人可以选择房屋产权调换，也可以选择货币化补偿。非住宅实行货币化补偿。
住宅产权调换：
安置地点：周谷堆片区城市更新改造范围。
安置房屋标准：安置房为高层建筑，建设达到普通商品房标准。
安置原则：以每套房屋为单位，对应套型安置。
安置房面积的确定：
（1）按房屋套内建筑面积“征一补一”。
（2）根据产权调换房屋实际公摊系数计算产权调换房屋的建筑面积；异地产权调换的，根据征收区域与产权调换区域房屋市场价格，确定面积调整系数。
（3）被征收人在产权调换建筑面积基础上，可按产权证每户（共有产权按一户计）增购不超过15㎡建筑面积。增购价格按照建筑安装成本价（2400元/㎡）计算。
（4）根据（2）、（3）两款相加后确定的建筑面积，与对应套型面积不符的，被征收人可以选择邻近的房屋套型，所增补的建筑面积按照建筑安装成本价（2400元/㎡）结算差价，所减少的建筑面积按照市场评估价结算差价。
（5）安置房的最终建筑面积以测绘部门出具的测绘报告为准。
住宅货币化补偿：
征收住宅房屋实行货币补偿的，按以下规定计算补偿：
住宅房屋货币补偿金额=产权调换建筑面积×征收决定公告之日被征收房屋同区域类似普通商品房评估价+政策性增购面积×（征收决定公告之日被征收房屋同区域类似普通商品房评估价-建筑安装成本价）。其中，产权调换建筑面积=被征收房屋套内建筑面积×（100%+不超过30%公摊系数）。
合肥楼市包河区航拍图
非住宅货币化补偿：
非住宅房屋货币化补偿金额根据征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，结合被征收房屋调查登记时的结构、成新、层次、配套等修正因素计算。
NO. 2｜贰
高层定调，合肥拆迁潮来了
而在之前，住建部、财政部联合印发通知，部署各地加快落实增量政策措施要求，其中一个“增加”就是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。进一步做好城中村改造工作，推动符合条件的项目尽快启动实施。
城中村改造政策支持范围也从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到了近300个地级及以上城市。
符合条件的城中村改造项目均可以获得政策支持，纳入地方政府专项债券支持范围，开发性、政策性金融机构提供城中村改造专项借款，适用有关税费优惠政策等。
合肥楼市包河区航拍图
通过实施城中村改造并采用货币化安置等手段，不仅能有效满足群众对房型、区位等个性化选择的需求，也大幅缩短其在外过渡的时间，使群众更快入住新房；对城市而言，此举还能消除安全隐患，提升居住环境质量，完善城市功能布局。尤其是在当前房地产市场供求格局显著变化的背景下，城中村改造升级可以创造购房需求，有助于消化存量商品房，实现多重积极效应。
今年合肥城中村改造明显提速，6月份，合肥被评为首批拟支持15个城市实施城市更新行动，7月份，国务院审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，作为特大城市，合肥位列其中。
之前，瑶海发布6大片区、41大城中村即将改造，共涉及东部新中心、和平路城中村、龙岗片区一城中村、龙岗片区二城中村，胜利路城中村、铜陵路城中村等约23.55平方公里。
合肥楼市瑶海区航拍图
另外，网上曝光合肥待拆迁小区详细名单。
从曝光的名单中可以看出，涉及蜀山、瑶海、庐阳、包河、新站等区域，不过这个名单还需要官方确定。
NO. 3｜叁
激活老城核心区市场
再来看看仰光片区和周谷堆片区，周谷堆片区是今年1月份启动设计招标，仰光片区是今年7月份设计招标，从这也看出合肥村中村改造在加速，这两个片区都位于包河老城区，作为安徽第一区，包河区市场相比其他区域较为活跃，区域内汇集了淝河、政务东、骆岗公园等核心板块，也是目前购房置业热门区域。
根据第一房研究院AI楼市指数系统统计，近一年包河区月均新房成交量在400多套房源，一直领先于其他区域成交，尤其区域内政务东板块内天阜壹号、保利龙川瑧悦、伟星天元等多个热销项目，另外江淮厂意禾澄庐和四川邦泰璟和朗月关注度也比较高，淝河板块的中海悦府一个月多就清盘了，多个现象级热销盘。
包河老城区板块主要以城市更新为主，之前包河城市更新拿了多宗地块，目前在售的仅两个项目，均与置地合作，滨投置地璟玺和滨投置地珺玺。
滨投置地珺玺是纯改善项目，建筑面积约196-335㎡，销售均价为25000元/㎡，今年5月份项目首开，热销超3.5亿。
滨投置地璟玺也是改善项目，高层户型面积143-155㎡，均价20000元/㎡，洋房面积157-173㎡，均价25000元/㎡。目前还剩少量房源在售。
二手房方面，包河区二手房即便在市场高峰期，二手房整体成交价格约1.8万/㎡，目前二手房成交价格已经跌到1.6万/㎡。
而包河老城区品质差距较大，部分品质楼盘二手房挂牌价格在2万/㎡，而老破小可能就低至8-9千。
NO. 4｜肆
结语
今年以来，国家高层已明确方向，大力推进城中村改造和危旧房改造，不仅完善城市功能和居住质量，当下更多的是创造购房需求，消化当前存量商品房。合肥今年城中村改造力度明显加大，包括包河区仰光片区和周谷堆片区改造都有了实质性进展，另外还爆出多个待拆迁小区，城中村改造将释放大量土地资源，增加城市住房供应，尤其是核心地段的商品房供给。
