广州楼市，再次进入了混沌期。
一手房市场才刚刚习惯了超过100%使用率的户型，一年后就又要推出使用率约130%的户型，前两年的买房人心都要碎了。
二手房市场的表现也很迷，一边有业主抱团死不降价（详细可戳：），另一边有业主抄底之后迅速加价放盘。
在此之中，有一类人更是愁上加愁。
那就是家长。
首先广州的新政已经将“抢人”二字刻在了DNA里，买房落户这一步棋也会在一定程度影响书包房的走向。
其次，年底一般是学区房交易的高峰，各种的博弈已经不可避免，这一点，在标杆盘上已经有体现。
越秀一梯队书包房
异动频频
最近，东风广场有一套约93平的两房户型成交价达到了8.4万/平（来源：贝壳）。
或许你认为，这个成绩是认真的吗？东风广场在两三年前几乎都是10万+/平的存在，现在单价才8字头有什么好研究的。
但现实是，这套两房户型的成交单价处于近四个月内80-100平两房户型的高位。
无独有偶，东风广场约70平的两房户型成交价也迎来了一波小反弹。
其中，两套中高楼层，面积分别是66.79平以及76平的两房户型，都迎来了超过8.4万/平的成交。
这些产品能在动荡周期中卖出高价，除了有行情以及政策的加持之后，还要靠自己过硬的素质。
东风广场是一个建于90年代的港式楼盘，早期的港风户型缺角超多，方正的布局在同一项目中基本没有对手，主打一个稀缺。
高价成交的两房房源格局比较方正，使用率是相对高的，而且户型符合目前的动静分区的设计，再加上它有双阳台以及双卫的设置，功能性会优一些。
譬如，目前东风广场一套约93平的户型，其布局和此前高价出售的户型相同，其挂牌价格为10.7万/平。
这个挂牌价在80-100平这个面积段内偏高，但该户型在近30天的带看量高达9次。
也就是说，该户型的价格即使处于中上游，仍然很受欢迎，如果该房子的房本满5年，楼龄又短，buff拉满，自然能卖出不错的价格。
来源：贝壳
面对书包房
如何看出所以然
只不过，同样是东风广场的崽，也不是所有户型都能咸鱼翻身。
实际上，东风广场以单价7字头成交、挂牌的户型比比皆是。
顶尖书包房的分化比我想象的更严峻，因此，摆在家长面前的有两大难。
1、在分化之下，还要不要为了孩子买入最顶尖的书包房。
2、我怎么确保我买的书包房能穿越楼市周期。
首先，购买顶尖的书包房有一个好处，那就是稳。
像东风广场这种一梯队的学校加持而且整体配套成熟的大盘，整个项目的价格体系还是比较稳定的。
行情好的时候，项目能乘风而上，如果你买入的组团越好、户型越优就更有讨价还价的余地，要是遇上楼市逆风局，只要后期舍得降价，性价比够高，就可以解决问题（充分说明只要是钱能解决的问题就不是问题）。
进可伺机而动，退可快速置换，就是顶尖书包房的优势。
只不过，我们除了要留意顶尖书包房的优势和价格，还要留意后续鸡娃的投入。
前者可能是一笔过的买卖，而后者需要付出的或许更多。
毕竟能买顶尖书包房的家长都不会佛系，学校的要求减负是一回事，家长对孩子的要求优势另一回事，要不要德智体美劳全面发展，要不要考P考K考音乐……这些隐形的“比较”无处不在。
家长如何科学辅导，孩子能不能抗住压力等等因素都要考量，如果家长和孩子都顶不住，那么不妨退而求其次找二梯队的房源。
鸡娃的段子 来源：微博
其次，书包房是否具有穿越楼市周期的可能，要考虑均好性。
这里的均好性包含居住体验以及书包的含金量。
第一，理解何为居住体验。
家长、孩子都要住得方便和舒服，房子除了公共交通配套要便捷之外，一定程度也要满足自驾出行的要求，当然，如果学校在小区里头会更好，方便接送而是减少托管。
买入三房或以上的南向户型是最稳妥的，孩子和其他家人都有独立空间，使用周期比较长，符合目前买房人普遍需求。
另外，最好不要买项目内内卷太猛的户型，除非资金有限。
举个例子，东风广州目前放卖的39套的两房户型中，有24套都在约60-80平这个区间，如果未来要卖这种户型，朝向好的户型方正的楼层高的还有出路，要是朝向楼层不够好只能继续卷价格。
第二，谨慎看待书包房的含金量。
很多新盘现在都在引进品牌校，名校头衔会被进一步稀释。
大家可以先选一些湾区里面知名度相对高的学校，毕竟，名字响亮能赢一半。
还有，要看看学校是贴牌校还是品牌校。
前者是只租借名字，但管理还是采用原来的薄弱校那一套。
后者会好一些，头部学校派出骨干到薄弱校支援，属于大哥带小弟出成绩，有一定保障。
举个例子，最近越秀区把区内外相关小学纳入集团化管理，成员校不仅可以共享教学团队，甚至连学校硬件也可以共享，这种学校之间资源是否互联互通将会成为判断书包房含金量的重要一环。
来源：广州越秀发布
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年末的政策越来越密集，市场的信息也变得复杂且多元，买房，尤其是买书包房的家长，还是多留一个心眼。
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