西安土拍市场突然热闹了起来。
10月30日，在西安浐灞国际港的一次集中土地出让中，6宗土地全部由5家民企（民企实控）摘得，成为年内拿地民企数量最为集中的月份。
我们好奇，谁家部将如此勇猛？其后考量是什么？
01
热情高涨：西安民企“扎堆”拿地
房地产行业变化，土拍市场是仅次于房价的风向标。
在近年来的地产低迷环境下，2021年至2022年全国TOP100房企拿地总金额同比下降21.5%与48.9%，2023年仅微增1.7%。这其中民企掉头最快，2022年拿地金额占比从上年的37.4%陡降至9%，2023年仅小幅加升至10.7%，尤其是在一线城市多轮土拍民企无一参拍中，我们逐渐习惯了央国企成为土地市场“顶梁柱”。
西安当前情况如何呢？
据“前瞻顾问”报告显示，截至今年10月底，西安成交涉宅土地98宗，总拿地金额690.48亿元。其中，地方城投公司、央国企、民营企业与混合所有制企业拿地金额占比分别为43.48%、37.46%、18.30%与0.75%，大致格局与全国趋同。
而就在全国房地产市场出现“止跌回稳”迹象的10月，西安土拍似乎正在发生变化，让我们拉通各月数据看看年内情况。
今年拿下涉宅土地的民营房企共21家，10月以6家的数量成为最集中的月份，且当月拿地房企均来自陕西本土，仅浐灞国际港10月30日的一次集中土拍就有3宗涉宅用地被民企摘得。如下图所示，虽然此前月份也有民企零星成交，但多集中于龙湖、绿城、莱安、贝壳等全国性房企，10月则显著迎来本土民营房企“热情爆发”。
如果仔细研究很容易发现，热情之下，稳字当头。
从平均拿地面积来看，地方城投公司、央国企、混合所有制企业与民营企业分别为87.67亩、79.9亩、46.76亩与44.18亩，民营企业平均拿地面积几乎只达到地方城投公司与央国企的一半（单看10月亦是如此）。
这种谨慎态度同时也表现在项目选址上，本土民企今年拿下的13宗涉宅地块主要集中浐灞区与港务区，两区域分别成交3宗土地，其余零散分布在阎良、曲江、经开、长安等地。面对这一区域分布，尽管需要考虑不同区域供地节奏，但可以肯定的是，在成本更小的区域里，民营房企仍然在追求性价比。
例如西安文启星途置业与西安诚致达置业就拿下港务区奥体板块核心地段的GW1-22-19与GW2-4-13地块。前者不仅毗邻金地玖峯汇、华润置地未来城等项目，且距西安奥体中心仅有1公里；后者则紧邻绿地国际港新里程与交控绿城·桂语晴澜项目，周边生态资源、学校配套、商业综合体、交通等均已得到高度兑现。
02
“老牌”民企所剩无几：“陕北资本”批量南下
那么，哪些民企正在拿地呢？
观察今年拿地的陕西本土房企，除早年间的海荣地产与陕西长建外，曾经西安市场上的“老牌”房企已所剩无几，转而出现的是不少原先深耕周边地市的开发商，其中就包括成立10年的宝鸡奥达地产、注册于商洛市镇安县的陕西龙鼎控股集团等。
而在如今的拿地名单中有一个现象值得关注，即“陕北资本”正在批量南下。
如首入西安的榆林文昌。10月以8.36亿元摘得港务区奥体核心位置的57.54亩商住用地。作为陕北“龙头房企”的榆林文昌集团成立至今已有24年，集团下设文昌建筑、文昌地产、万家物业、文昌商管、市政公司、装修公司等多个业务板块，目前已在陕北开发十余座精品住宅，累计开发量达300余万方。
如二次进入的德通置业。8月以14.8亿元摘得大寨路板块的95.06亩商住用地，是年内拿地金额最大的本土民营房企。我们曾在《》一文中记录了横跨地产、新能源、精细化工三大领域的德通置业首入西安，首秀是于2023年6月以12.2亿元摘得西安航天基地102.33亩土地。
如再入城北的欣多升。10月以3.12亿元拿下经开区高铁新城29.68亩商住用地。能源发家的欣多升业务覆盖能源开发、地产开发、现代农业、教育科技、金融投资五大领域，当前房地产项目已拓展至甘肃、新疆、北京、内蒙古等地。此次是其北二环大明宫文韬府低密改善型项目首秀后再次落子西安城北。
事实上，“陕北资本”今年在西安土地市场的活跃动作并不止于此。
由多名“煤炭大佬”成立的中鼎国盛（陕西）置业在今年7月以10.31亿元接棒了华侨城转让的曲江太平坊项目。最新信息是，该公司已于11月19日与希尔顿集团正式签署合作协议，将打造中国首个LXR酒店及度假村。
在我们看来，“陕北资本”之所以能够在当前行业环境下“无障碍”拿地无外乎两方面原因。
一是因为其多年来在能源领域所形成的资本积累已成为强大资金储备；二是普遍选择了“慢公司模式”，如欣多升始终坚持“以终为始、固本强基”的经营导向，以0融资、0杠杆、0负债的逻辑布局。
03
地产“去金融化”：期待“耐心房企”
率先出手的本土民企是否拿到了一个好价格呢？
据中指研究院数据显示，西安今年前三季度住宅用地的成交楼面价为5027元/平方米，同比下降了11.8%。今年10月，西安的楼面价为4487元/平方米，环比降低了31%，同比降低了24%。直接对比项目或许更有说服力，如今年民营控股的金旅和旭置业以6476元/平方米的楼面价摘得浐灞国际港35.17亩商住用地，对比2021年西安三迪房地产在土地规划系数变化不大的条件下以15755元/平方米的楼面价拿下3公里外地块（高溢价49.78%），简直捡了个大便宜。
事实上，价格并非本文核心关注点，因为对于房地产这样的周期性行业，金融棒棒糖长期以来都持有理性态度：即行业本身过于重要与复杂，且变化性太大，因此我们仅以此次民企集中拿地这一小切入口观察其重要变量所释放信号。
在我们看来，国内民间投资增速自2022年以来持续走低，叠加房地产开发投资增速长期稳定在下降10%左右的行业基本面，西安土地市场能够获得大量民企涌入，已在事实上画出了信心拐点。
相信作为对市场变化最为敏感的主体，这些民企正瞅准了当下的政策窗口。
9月以来房地产市场已进入政策最密集阶段，如下调住房公积金贷款利率0.25个百分点、统一首套与二套房最低首付比例为15%，11月房地产税费降到历史最低，同步推进的还有以货币化安置等方式实施100万套城中村和危旧房改造，当年面对“三道红线”考核的房企，也迎来了“白名单”项目信贷规模扩容至4万亿元的新利好等。
而市场也给出了积极反应，今年10月房地产销售数据迎来“三个首次”：全国新建商品房网签成交量连续15个月下降后首次实现增长；全国二手房网签成交量连续8个月下降后首次实现增长；“银十”17年来首次超越“金九”。
不论是当前先行者，还是未来跟进者，我们认为真正改变拿地房企主观意愿的是，在房地产回归居住属性的当下，大量房企已然意识到曾经以高杠杆撬动高周转与高增长的地产模式难以为继，真正穿越周期“活下去”的路径无疑要通过改变融资模式、稳健开发、提升经营性业务收益等来实现。
而这些均指向了“提升产品质量”这一核心竞争力。
事实上，在国新办8月举行的“推动高质量发展”主题新闻发布会上，住建部部长倪虹已给出了“好房子”的标准答案——归纳起来有四个特征：绿色、低碳、智能、安全。
我们注意到，以龙湖、中海、华润等为代表的头部房地企已推出了全新“好房子”战略，逐步走出“同质化”陷阱。
