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作者：余飞
01
宁波房价，没有止住
10月一线城市火热的行情，也带动了不少二线城市成交量回暖，宁波就是其中之一。
从宁波当地官方媒体“宁波晚报”旗下的“宁波楼市报道”披露的数据来看，10月份宁波的新房成交量创下了19个月来新高。
宁波房产管理中心数据显示，10月份，宁波市区成交新建商品住宅2669套，创下自2023年4月以来近19个月的新高，环比9月份大增60%，同比去年10月的增幅更高达146%。
来源：宁波楼市报道
其中，高新区涨幅最猛，成交量环比上涨了544%，北仑、镇海的成交量环比涨幅都接近250%，江北环比涨幅也在百分百以上。
来源：宁波楼市报道；鄞州数据含东钱湖、不含高新区；北仑数据含保税区、大榭、梅山。
二手房成交量涨幅远不及新房，但4170套的成交量也是年内第二高。
来源：宁波楼市报道
然而，从价格端来看，国家统计局公布的数据显示，宁波的新房和二手房价格仍在下跌。
10月份，宁波新房环比下跌1.1%，跌幅比9月份还大，二手房环比0.2%。
来源：宁波楼市报道
至此，宁波二手房已经连续下跌18个月，同比连跌30个月，连续调整了两年半，均创下了宁波房地产史上最长连跌纪录。
来源：宁波楼市报道
量大幅上涨， 而价格依旧在下跌，意味着当下的宁波房地产市场，新房打折促销依旧是主流，二手房降价让利仍停不下来。
02
宁波房价调整的逻辑
宁波这一轮房价不断调整的根本逻辑，与大多数中心城市一样，都是因为上一轮上涨太猛，房价泡沫太大，房价整体水平远超城市居民本身的购买力。
作为东部热点城市，宁波在上一轮大牛期间，房价狠狠上涨了一波。尤其是2017年之后。
自2017年下半年以来，投资客逐渐成为宁波楼市里一股重要的力量，甚至是主要的力量，在个别板块，投资客的比例超过80%。
在投资客的助攻下，宁波一些核心片区的房价，冲到了五六万的价格。
两年前我写宁波楼市的文章中，就给出过提醒，宁波房价远超其本身的支撑力和民众的购买力，调整在所难免，留给炒房客退出的时间不多了。
如今回看，不胜唏嘘。
2023年，宁波商品房销售面积跌至902.3万平方米，相比于2020年的高点，腰斩了。
制图：城市财经；数据：宁波市统计局
2024年，成交进一步缩水。
今年上半年，宁波市六区新房成交了10897套，较去年同期下跌了29%，较高峰时期的2019上半年，膝盖斩了。
来源：宁波楼市报道
二手房，上半年市六区成交了23287套，是新房成交量的两倍多。这和大多数中心城市的表现一样。
目前中心城市的二手房比新房更香，主要是两个逻辑，一个是在房企出清的时代里，二手房比新房更安全；另一个则是二手房让利比新房更有诚意。
宁波上半年二手房表现虽然远好于新房，但纵向与过往对比，仍是过去四个上半年中，成交量第二低，只比黑天鹅最严重的2022上半年好。
23287套相比于高点时期的32016套，下降了27.3%。
来源：宁波楼市报道
房价方面，第一部分已经说到，二手的连跌同比连跌28个月。
从贝壳找房披露的数据，来看，宁波各区全线下跌。
下面这一张图，是我2021年8月份的截屏的贝壳找房披露的宁波各区县二手房价格图。
再看下面这张贝壳找房最新的价格图。
为了更直观看出各区县价格三年变化，我制作了一张直观表格。
制图：城市财经；数据：贝壳找房
从上图 7月与8月 数据可以看到，宁波 房价以肉眼可见的速度在下跌。
各区对比三年前的数据，跌幅都很大。奉化、杭州湾新区、镇海跌幅都在三分之一左右。江北、北仑、余姚三年跌了四分之一，鄞州、海曙、慈溪跌幅均超五分之一。
宁波楼市的转向，离不开宏大的背景，那就是全国楼市整体调整。
全国房地产成交量和成交金额连续调整三年。
从2021年的“双18”调整至2022“双13”，即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。去年又跌至“双11”，商品房销售面积跌至11.17亿平方米，销售额跌至11.66万亿元，跌至“双11”。
2024年跌幅进一步扩大，哪怕是一线与部分二线城市行情火热的10月份，全国商品房成交量，整体也仍在下跌。根据国家统计局披露的数据显示：
1-10月份，新建商品房销售面积77930万平方米，同比下降15.8%，其中住宅销售面积下降17.7%。新建商品房销售额76855亿元，下降20.9%，其中住宅销售额下降22.0%。
来源：国家统计局
为了更直观看出10月份全国商品房销售情况到底如何，本号根据国家统计局公布的每个月数据，梳理了一张表格。
制图：城市财经；数据：国家统计局
可以看到，10月份无论销售面积还是销售额，都比9月份还要低。
以此预估，到今年年末，全年商品房销售面积和销售额将从去年的“双11”跌至“双9”。
03
没有谁能置身事外
从经济、产业、人口竞争力以及城市级别和定位来看，宁波都是一座无可挑剔的城市。
经济方面，宁波正在挑战天津，冲击GDP十强城市。
前段时间，本号就专门分析过，宁波大概率今年年末会超越天津，晋级十强，即便今年晋级不了，明年也照样会。
2024年，是宁波消除悬念之年。
过去的三个季度，宁波有两个季度的GDP规模超过了天津，分别是一季度和上半年。
宁波一季度GDP为3992.2亿元，天津为3890.08亿元。上半年宁波GDP为8207.9亿元，天津为8191.12亿元。
前三季度，天津再次反超了宁波。
天津统计局披露：
前三季度全市地区生产总值为12673.87亿元，按不变价格计算，同比增长4.7%。
宁波统计局披露：
前三季度全市地区生产总值12644.3亿元，按不变价格计算，同比增长5.3%。
制图：城市财经；数据：宁波、天津统计局
虽然前三季度天津再次反超了宁波，但：
第一，天津的优势仅29.57亿元。这点差距对于万亿级别的城市来说，不值一提。
第二，无论是增速还是增量，宁波均占优势。
实际增速，宁波高天津0.6个百分点。
实际增量，宁波前三季度827亿元的增量几乎是天津增量的两倍。宁波前三季度GDP增量位居全国第七。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
产业方面，宁波工业实力位居全国前十。
2023年宁波规模以上工业营收2.48万亿元，位居全国第七位，浙江省第一。
此外，按照工信部划分的41个工业大类，宁波总产值超过千亿的产业数量高达7个，千亿产业总产值合计1.59万亿元。
制图：城市财经；数据：宁波市统计局
宁波的产业强悍，还表现在拥有一批 单项制造业冠军企业。
和很多综合性企业不同，宁波的企业不是什么都要，而是专攻特长，领域极其细分与专业化。
城市级别与定位方面，宁波是副省级城市兼计划单列市，这样的城市全国只有五个，另外四个分别是深圳、青岛、大连和厦门。
城市定位方面，国务院最新批复的国土空间规划，宁波是长三角地区重要的中心城市，国家历史文化名城，现代海洋城市，全国性综合交通枢纽。功能定位上，为全国先进制造业基地、区域性科技创新高地、全国航运物流中心、“一带一路”港航合作重要节点城市。
就是这样一座各方面都很强的城市，房价这几年止不住地下跌。
再结合 我之前写过的深圳、广州、上海、北京、东莞、成都、重庆、烟台、常州、南京、西安、武汉、厦门等一众热点城市的房价走势，可以得出一个明显结论：
即便拥有不错的产业、经济和人口，也抵挡不住大趋势。因为尽管高房价城市中，有一批产业、经济、人口表现都不错的城市，但是，高房价严重透支了这些城市的支撑力和购买力。
区别只在于，产业强、人口竞争力强的城市，跌幅相对小一点，前两者弱则跌幅相 对大一些而已。
从 2017 年开始每年 12 月份都会出跨年板块分析，这也是改变你今年收益的关键，强烈建议大家去关注老廖这种大A猎手，即便是不抄作业，也能学习他操作的思路。
