作者：周军律师.
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日常生活中，业主与物业公司之间的矛盾纠纷司空见惯，很多业主认为物业公司没有提供“满意”的服务而拒缴物业费并和物业公司对簿公堂。
那么，物业公司有哪些情况的可不交或少交物业费？
可不交或少交物业费的情况：
（一）物业服务质量严重不达标
1. 安全保障缺失
如果小区频繁发生盗窃、抢劫等治安事件，且物业公司没有按照合同约定配备足够的安保人员、安装和维护必要的安保设施（如监控设备损坏未及时维修、门禁系统长期失效等），业主可以要求减免物业费。例如，小区内监控摄像头大面积损坏，导致业主车辆被刮擦后无法找到肇事者，这种情况下业主可以以物业公司未履行安全保障义务为由，主张少交物业费。
2. 环境卫生差
当小区内垃圾清理不及时，公共区域（如楼道、电梯、小区道路等）垃圾堆积如山，散发难闻气味；或者小区绿化无人打理，花草树木枯萎，影响小区环境美观，业主可以提出减免物业费。比如，垃圾经常几天都不清理，苍蝇蚊虫滋生，严重影响业主的生活质量，业主有权要求适当减免物业费。
3. 公共设施维护不善
若小区的电梯、路灯、健身器材等公共设施经常出现故障，物业公司没有及时维修，给业主的生活带来极大不便，业主可以主张少交物业费。例如，电梯频繁故障，影响业主正常出行，且物业公司未及时安排维修，业主可以以此为由要求减免相应的物业费。
（二）未履行合同约定的服务内容
1. 服务范围缩水
物业公司应当按照物业服务合同的约定提供服务。如果合同规定了提供某些特色服务，如定期组织社区文化活动、提供代收发快递服务等，但物业公司没有履行这些服务，业主可以要求减免物业费。例如，合同约定物业公司每周为业主提供一次免费的室内清洁服务，但物业公司从未提供，业主可以要求减免这部分对应的物业费。
2. 私自变更服务内容
如果物业公司未经业主同意，擅自改变服务内容，如将原本的封闭式管理小区改为开放式管理，或者将原本的人车分流模式改变，导致小区安全和秩序受到影响，业主可以要求少交物业费。例如，物业公司未经业主同意，取消了小区的门禁系统，使得外来车辆和人员随意进出，业主可以要求适当减免物业费。
（三）费用收取不合法
1. 违规收费项目
如果物业公司收取了合同约定之外的不合理费用，如巧立名目收取所谓的“小区设施维护费”，而这些费用在物业服务合同中没有规定，且没有合理的解释和依据，业主有权拒交这部分费用，并可以要求物业公司退还已收取的不合理费用。
2. 重复收费
当物业公司对同一服务项目进行重复收费时，业主可以拒绝支付重复收费部分的费用。例如，已经在物业费中包含了公共区域水电费，物业公司又单独向业主收取公共区域水电费，业主可以拒绝支付这部分重复收取的费用。
如果出现上述情形的，除了诉讼，业主还有哪些投诉渠道？
1. 当地房地产管理部门
业主可以向当地的房地产管理部门投诉物业公司的服务质量问题。投诉时需要准备好相关的材料，如物业服务合同、缴费凭证、问题照片、视频等证据，详细说明物业公司存在的问题，如服务质量差、乱收费等情况。房地产管理部门会对投诉进行受理和调查，根据调查结果，要求物业公司限期整改，对违规行为进行处罚。
2. 物价部门
如果业主认为物业公司存在收费不合理的情况，如擅自提高物业费标准、增加收费项目等，可以向当地物价部门投诉。物价部门会对物业公司的收费情况进行检查，核实其收费是否符合物价政策和物业服务合同的约定。如果发现物业公司存在价格违法行为，物价部门会依法进行处理，责令物业公司退还多收的费用，并可能给予相应的行政处罚。
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