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以下正文
喜闻乐见的豪宅跳楼价又来了！
01
前几天，北区某知名豪宅最新一套二手房成交价出炉。据贝壳成交系统显示，该楼盘最近成交了一套建面约166㎡的房源。最终该房源以156万的总价成交，折算下来的单价居然只需要9369元/㎡！
这里给不了解的朋友们介绍一下：
这个楼盘是纯改善型楼盘，早在去年就曾经有一套大户型的成交价跌破了万元线，但这次卖出的166㎡户型已经算是该楼盘的入门级房源了！所以这套房源不仅刷新了该楼盘二手房的历史最低成交单价，同时也将这个“豪宅”的准入门槛降到了150万级！
这个价格即便是放到热门新区的普通楼盘身上也足够炸裂了，更何况还是出现在一个次新豪宅的身上。曾经的豪宅名号，也许未来可能更多只是一种“谈资”罢了。
除此之外，这套房成交的背后其实也很有看点：
据贝壳信息显示，该房源初始挂牌价为180万元，其实和最终的成交价相差不算太大。但就是这么一个相对靠谱的价格，贝壳页面上却显示该房源只有22次带看量，业主整整挂牌了800多天才卖出去，这种境遇又是现在多少二手房业主们的真实写照呢~
好了，不给大家卖关子了，这个楼盘就是棕榈泉悦江国际。
02
作为豪宅的代名词，棕榈泉可能是中国富豪密度最高的开发商之一。
2004年棕榈泉首次入渝并打造了棕榈泉国际花园，时至今日棕榈泉国际花园依旧算是重庆老牌改善楼盘中的常青树。在棕榈泉国际花园之后，棕榈泉于2012年底在重庆布局了第二个项目，落子于当时还比较冷门的悦来板块。
该项目是一宗临江地块，当年的成交楼面价仅为3600元/㎡。
这宗地也就是后来的棕榈泉悦江国际。
图源网络
棕榈泉悦江国际于2016年开盘。
当年首开涨价后高层大约是套内10800元/㎡，而洋房更是要卖套内20000元/㎡左右的均价。
要知道，当年悦来板块的楼盘如融创、首地、北大资源等开发商在售的高层项目一般也就在套内8000元/㎡以下，最贵的也是北大资源的联排项目，均价大约是套内13000元/㎡！
显然当年的棕榈泉悦江国际炸裂程度并不亚于后来的麓悦江城。
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但好在悦江国际开盘不久就遇上了重庆楼市的高光期，从2017年开始悦江国际的售价就一路水涨船高，套内均价基本稳定在20000元/㎡以上。最贵的时候，看江洋房户型能卖到套内28000元/㎡！
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但棕榈泉悦江国际的高光也就仅限于新房市场中。
2019年棕榈泉悦江国际首批二手房解除禁售，但在整个2019年悦江国际在贝壳上也只成交了4套二手房，成交均价也只有建面15000元/㎡左右。而到了今年，该楼盘的成交均价更是已经跌到了建面10869元/㎡！
对比新房的高单价来说，悦江国际的二手房市场一直处于不温不火的状态。
截止目前，在整个贝壳二手房的成交记录中，悦江国际二手房成交价最贵的一套房源单价为18000元/㎡。而作为楼盘豪宅标杆的洋房户型，目前挂牌价最高挂到近40000元/㎡，其余房源也都在20000元/㎡以上，但处于有价无市的状态。
图源网络
其实整个悦江国际的二手房都不好卖。
从2019年至今，该楼盘贝壳总成交量也只有35套！但在挂牌量方面，单是悦江国际B区组团就有115套房源在售，单个组团的抛售率甚至高居悦来板块TOP5！
目前该楼盘总共有300多套房源在售。
对于一个本身体量不大的改善类小区而言，这个挂牌率属实是有点高了~
03
悦江国际之所以不受改善型购房者的青睐，原因可能有两个。
首先，这类大面积居住需求的改善购房者更青睐高价值板块。
以贝壳数据为例：
今年贝壳系统中，重庆二手房150㎡及以上的大户型总共成交了约2400套左右，占比不到10%。在极低的占有率背后，大户型二手房市场其实是一个相对特殊的精细赛道。
在二手房的成交趋势中有一个很有趣的现象。
越来越多的板块，户型越大反而卖的越贵 ——
比如礼嘉板块：二房的成交均价只有12600元/㎡、三房14033元/㎡、四房14681元/㎡、五房及以上16547元/㎡。
照母山板块：二房成交均价13324元/㎡、三房14867元/㎡、四房18634元/㎡、五房及以上21753元/㎡。
一般情况下，户型越大也就意味着面积越大、总价越高。然而受限于购买力的客观因素，一般大户型都会明显收到购买力的制约，最终导致大户型二手房的单价反而会低于同楼盘均价的情况。
但真正上升到一定需求之后，越来越多的购房者其实对综合价值的重视程度会明显超过价格因素。
这一点我在去年的一篇文章中就做过统计：
而另一方面，近几年市场内卷的趋势下新房和次新二手房也开始出现明显的差距。
从2018年开始明显降低的容积率、横厅与方厅户型的大规模流行、开发商各式偷面积下的超高得房率、优质教育扩张…甚至是最近火热的第四代住宅，诸如此类的变化，都无形之中加剧了次新二手房和新房之间的差距。
最近重庆还进一步放宽了第四代住宅的相关标准，可以预见的是，未来新房与次新房之间的差距还会进一步加剧。在越来越卷的产品力面前，还会有多少神盘跌下神坛呢？
咱们拭目以待！
文丨重庆楼云社 作者丨山城的小年轻
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