(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景与当事人诉求
1. 原告诉讼请求
胡某刚向本院提出诉讼请求：
- 判令二被告配合原告将位于北京市房山区三号房屋（以下简称“涉案房屋”）的不动产权证书登记至原告名下。
- 判令二被告将涉案房屋腾退给原告。
- 诉讼费、保全费均由二被告承担。
2. 原告事实与理由
二被告系夫妻关系，于2015 年 3 月 15 日购买了涉案房屋（限价商品房）。原告分别于 2018 年 4 月 20 日、2018 年 6 月 8 日、2018 年 9 月 10 日向被告转账 60 万元、55 万元、50 万元，共计 165 万元。之后，钱某君未按约定向原告全额偿还本金及利息。
经与二被告协商，三方于2020 年 4 月 10 日签订《北京市存量房屋买卖合同》及附件，约定：因二被告无法向原告偿还借款，二被告自愿将涉案房屋转让给原告，以冲抵借款，待房屋满五年具备上市条件时，二被告无条件将房屋过户至原告名下；原告如需使用上述房屋，二被告无条件随时腾退房屋给原告。现该房屋已经具备过户的条件，被告拒不履行约定的义务构成违约，为维护原告的合法权益特提起诉讼。
二、被告辩称
1. 钱某君辩称
我欠原告钱属实，当时借了110 万元，至今还了大概 50 万元左右，另有 55 万元是用于投资的，也是胡某刚的钱。我们之间的房屋买卖协议是骗唐某莉签的，有这个协议放在胡某刚那里，他也能放心点儿。签协议时说的是用房子办贷款 170 万元，唐某莉进去签了字就走了，我又跟胡某刚签了附件。170 万元的价格不可能卖房，唐某莉认为就是贷款 170 万元。综上，欠原告的钱我同意还，利息在法律允许的范围内我也能接受，我不同意原告的诉讼请求。
2. 唐某莉辩称
我一直都不知道钱某君欠原告钱的事情，后来有人上门找钱某君催账我才知道的，当时我们已经分居很长时间了。关于原告说的合同，那个时候钱某君跟我说要用房子贷款我也没有多怀疑。综上，我不同意原告的诉讼请求。
三、法院查明事实
1. 借款情况
钱某君分别于2018 年 4 月 20 日、2018 年 6 月 8 日、2018 年 9 月 10 日向胡某刚借款共 165 万元，但未能按约定时间清偿，现仍在偿还中，具体数额不明。
2. 房屋买卖合同签订情况
钱某君（出卖人）、唐某莉（出卖人）与胡某刚（买受人）于2020 年 4 月 10 日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，主要约定：出卖人将涉案房屋出售给买受人，涉案房屋性质为向社会公开销售的经济适用住房，未抵押，未出租；双方通过现金交易方式达成交易，成交价 170 万元；出卖人应当在满五年后上市一个月内将该房屋交付给买受人；自本合同签订之日起满五年可上市交易一个月内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在产权过户后 100 个工作日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还买受人全部已付款，并按照房价总额的三倍赔偿；
除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照⑴逾期在十日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起三日内向买受人支付违约金，合同继续履行⑵逾期超过十日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的 200%向买受人支付违约金。
3. 合同附件内容
上述合同签订后，钱某君（甲方）与胡某刚（乙方）又签订了《北京市存量房屋买卖合同（附件）》，主要载明：
- 甲方因欠乙方 220 万元借款暂时无力偿还，通过甲乙双方友好协商，甲方自愿将自己购买的两限房转让给乙方充抵借款，坐落于房山区三号，因本房产为两限房未满 5 年，故暂时无法办理产权证及过户相关手续，待五年期满后办理产权过户到乙方名下，产权落户所产生的全部费用由甲方承担（含本房产全部未还贷款）。
- 此房产在未将产权落户给乙方前，如果甲方有意将房产购回，除将购房款 170 万元本金及还 50 万元归还给乙方外，甲方还需按总计金额 220 万元及每月两分利息（每月 44000 元）支付给乙方（计息日为签署本协议当日计算）。
- 如乙方有使用需求时，甲方应无条件随时腾退此房产给乙方使用。
4. 房屋产权及相关情况
涉案房屋于2018 年 1 月 15 日交纳了契税，后于 2018 年 8 月 10 日登记在钱某君、唐某莉名下，属钱某君和唐某莉的夫妻共同财产。
钱某君与唐某莉于2022 年 6 月 15 日协议离婚，离婚协议约定涉案房屋归唐某莉所有。
四、裁判结果
驳回胡某刚的诉讼请求。
五、律师案件分析
1. 核心争议焦点剖析
本案的核心争议焦点在于胡某刚与钱某君、唐某莉之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件，其性质究竟是真实的房屋买卖合同关系，还是以房屋作为借款担保的一种特殊约定，以及该约定对各方当事人的法律效力问题。这涉及到对当事人真实意思表示的探究、合同性质的准确界定以及夫妻共同财产处分的合法性判断等关键法律要点。
2. 合同性质判断依据
- 真实目的探究：从整个案件情况来看，胡某刚与钱某君之间原本存在明确的债权债务关系，而后续签订的房屋买卖合同及附件内容显示，约定以房屋转让冲抵借款，并在房屋满足一定条件后办理过户等相关事宜。这表明双方签订该合同的真实目的很可能并非单纯的房屋买卖，而是将房屋作为一种保障债权实现的方式，更倾向于具有担保性质的约定。在法律实践中，判断合同的性质不能仅仅依据合同名称或表面条款，更要深入分析当事人签订合同时的背景、意图以及合同履行过程中的相关行为等多方面因素，以此来准确把握合同的实质性质。
- 恶意串通嫌疑与效力问题：钱某君承认与胡某刚签订相关协议时有欺骗唐某莉的情况，称只是为了用房子办贷款让唐某莉签字，唐某莉也表示对借款一事并不知情，以为只是办理房屋贷款手续。即便钱某君同意以涉案房屋折抵所欠胡某刚款项，按照法律规定，对于夫妻共同财产的处分，尤其是涉及到重大权益的处置，应当经夫妻双方书面同意，否则对未同意的一方不发生法律效力。在此案中，钱某君与胡某刚之间关于房屋抵偿欠款的提议与议定行为，存在恶意串通、损害唐某莉合法利益的嫌疑，唐某莉的不知情及合理辩解进一步印证了这一点，这使得该房屋买卖合同及附件的效力存在重大瑕疵。
3. 法律关系梳理与原告主张的合理性分析
胡某刚依据房屋买卖合同关系来主张要求办理房屋产权证书登记及房屋腾退等权利，但鉴于上述合同性质及效力方面存在的问题，其主张缺乏坚实的法律基础。实际上，胡某刚应依据其与钱某君之间真实存在的债权债务法律关系，通过合法合理的途径，比如要求钱某君继续偿还借款、按照约定支付利息等方式来主张自己的权益，而不应以存在争议的房屋买卖合同来提出相关诉求。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
