玻璃大王曹德旺曾预言过未来的房地产行业发展:未来房子过剩是必然的事情,现在房价这么高,能买得起房子的都是有钱人,他们名下有多套房子;而买不起房子的穷人,现在买不起,未来也大概率买不起,那么房子到底卖给谁呢?

曹德旺一直建议人们卖掉手中多余的房子,言外之意就是建议那些持有多套住房的购房者,可以留下一套到两套自住的房子,剩下的房子抛售出去。当然他还建议自己的妹妹不要持有房产,让妹妹把房子都卖出去。

很多人投资客和房产专家对曹德旺的观点不屑一顾,认为曹德旺本身不是做房地产行业的,根本就不懂房地产行业,只是盲目看空房地产行业。



事实上在笔者看来,曹德旺作为一位商业大佬,对于房地产行业的观点有自己独特的看法,并且其中一些观点是直击房地产行业的要害。

过去很多人质疑曹德旺先生的观点,不过随着时间的推移,曹德旺先生的预言真的成真,他的观点已经逐渐在房地产行业的发展中得到验证。

最近几年,房地产行业的风向开始转变,在大多数人的心目中,2020年的楼市寒冬正是房地产行业开始转向的开始,而2021年的房价回调则正式意味着房价回调的“全面开启”。

事实上,房地产行业自2019年就开始转变风向,上一轮楼市快速发展是由于去库存政策,通过棚改拆迁的方式,让棚户区的人们产生了庞大的住房需求,加上一些拆迁户拥有庞大的拆迁款,也会产生投资房产的需求,因此去库存政策让大多数三四线城市的房价开始大涨。在2015年之前,很多三四线城市以及县城的房价只有几千元,而2016年到2018年这三年的时间,很多中小城市的房价都达到七八千甚至上万。

不过从2018年底,房价上涨的趋势去开始减弱,这意味着棚改产生的大量购房需求已经消耗得差不多了,同时三四线城市以及小县城的房价也上涨到了相对高位。因此从2019年开始,三四线城市以及小县城的楼市就开始出现“有价无市”的现象,甚至有部分城市开始房价回调。



没有多少人注意到2019年楼市已经开始降温,因为大多数人已经构建了对房地产行业的信心,他们在内心深处认为房价上涨是必然的事情。而2020年的楼市寒冬对人们的影响是巨大的,不仅是对房地产行业本身的影响上,更重要的是让人们一下冷静下来,重新审视现在的房地产行业的发展。

本质上来说,2020年的楼市寒冬如同一盆“冷水”,把很多人买房、投资房产的热情浇灭,不过人们也没有完全丧失对房地产行业的信心。笔者一位专门投资房产的朋友表示:既然房地产行业是由于疫情步入寒冬的,那么疫情过去的时候,房地产市场自然会出现回暖。

真正让人们对房地产失去信心的是2021年,2021年的楼市可以总结为“高开低走”,年初的时候,房地产市场确实呈现出了一定的火热趋势,房价也从2020年不足万元一下就迈入了“万元大关”,这让很多人对房地产行业又充满了信心。2021年3月份有种重回2015年的感觉,楼市确实呈现出了短暂的火热,不过在短暂的楼市火热之后,楼市的调控政策开始全面收紧,楼市也开始出现明显降温。尤其是下半年开始,调控政策进一步收紧,楼市也出现了进一步降温。

而2021年也被很多人称为是楼市真正的转折点,主要原因就是2021年房价真的回调了,不同于过去几年局部的房价回调,2021年的房价回调可以说是整体回调,根据国家统计局公布的70城房价数据,2021年9月70城新房价格迎来了6年来首次环比下跌,并且10月份延续了下跌的趋势。与此同时,2021年的整体房价也从年初的突破万元大关回调至万元以内,根据国家统计局公布的销售数据,2021年底全国的平均房价已经回调至9517元/平方米,这一房价水平甚至低于2020年的房价均价(9860元/平方米),相当于房价重回2019年。总而言之,自2021年下半年开始,我国楼市已经开始迎来了拐点,房价“全面回调”也正式开启。



在这样的楼市背景下,最不开心的恐怕就是持有多套住房的投资客,对于这些持有多套住房的投资客而言,未来将会面临这2个结果。

第一,房价回调同时持房成本很高,持有房产会面临亏损。

从投资的角度来说,房子并不是合适的投资品,首先投资房产的资金量很庞大,大多数房产投资都是杠杆投资,投资风险比较高;同时持有房产的成本也比较高,房贷利息成本,交易税、物业费、维修基金、折旧成本等,这些都加起来将会占到房产总价的5%以上。

当然过去房价大涨的背景给投资房产带来了机会,不过当房价开始出现回调的时候,房子的投资价值就会大幅减弱,持有房产也会面临巨大的亏损。对于现在持有多套住房的人而言,尤其是近几年投资的房子,将会面临巨大的亏损。



第二,住房流动性减弱,房子卖不出去,同时租不出去。

除了房价回调之外,住房的流动性也在不断减弱,一方面是现在住房已经开始逐渐呈现过剩,住房存量过多自然使得房子不好卖;另一方面,二手房的流动性本身就比新房差很多,刚需购房者都会优先购买新房,而偏爱二手房的投资客也都逐步退出楼市,总而言之,房子的流动性减弱是未来投资客面临的挑战之一。正如曹德旺说的那样:尽快抛售手中的房产,未来房子卖不出去,同时也租不出去。

如果在过去,房子可能是家庭重要的财富,持有多套房子能够逐步实现财富增值,而现在房价已经逐渐沦为多套房持有者的“负担”。

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