国家统计局刚发布了2025年4月的房价数据，上海新房价格再次上涨，对比去年同期还贵了约6%，全国房价上涨领先：
今年上海新房的一个主旋律就是「涨价」，而且不是涨个1-2%略表心意，而是涨个10-20%翻天覆地。
老静安：昌平云岸14.5，康定壹拾玖16.8，涨幅16%
老城厢：露香园17.6，壹号院18.5，涨幅6%
徐汇滨江：潮鸣东方19.5，启元17.8，涨幅10%
新杨思：上园9.9，翡云悦府10.72，涨幅8%
（注：上述数字单位均为万元/平方米）
部分板块就算没有涨价，价格也至少和去年一样，比如桃浦、比如杨浦滨江；
然而，在这样的大环境下，上海有一个板块的新房价格竟然比去年还要低，而且还是一个去年被卖爆的地方，这个地方就是：
宝山南大
01 “海量供应”
南大是个网红板块，尤其是华润中环润府+中环望云项目前后10批次+的销售，项目接近70%来自于外区，6.9万的价格可以买到中环边+地铁房+商业TOD配套+华润品牌，销售数据证明客户是认可的。
望云是在15号线丰翔路站，即将上市的中环铂樾在更靠市区的南大路站，按道理来说，距离市区越近的地方价格要更贵才对；
然而有网友爆料，项目新房价格在6.6万以内，相比于后一站的丰翔路望云还要便宜3000元/平，可谓倒反天罡。
事实上，中环铂樾周边商办都已经接近完工状态，根据南大智慧城官方信息，板块以集聚数字经济、人形机器人、生命科学三大主导产业的发展战略，捷瑞肯、太初等上市公司在南大落地，中车资产、中建港航等国企央企落子南大建设区域总部；
今年2月正式启用上海宝山区上大通用智能机器人研究院，科创企业孵化器与实验室配套完善，形成“招大引强+培育孵化”双轮驱动，为区域注入持续创新动能。
一片向好是事实，但南大今年后续还将供应超3000套新房供应，其中大部分都在南大路站周边的TOD范围内；
在海量竞争面前，低价跑路可能是一个更安全的选择，如果比华润卖得贵，商业和产品都要弱一档，可能就要被套了。
南大靠着华润一炮而红，但目前板块内还有超1200套房子没卖掉；
按照现在平均一个月90套的销售速度，也得一年才能卖完。
这还不是最可怕的，可怕的是南大站周边还有将近5000套住宅供应最快将在今年出让；
5000套在一年内供应这件事，近几年只有徐泾和临港做到过，而且当年这两个地方能卖爆都是有大规划和情绪托底，今天的市场已经完全不一样了，能卖成什么样大家可以自己想象。
所以，中环铂樾拿个看着实惠的价格+开中介渠道的做法很合理，与其卖高价等着后面竞争如狼似虎，不如现在能捞多少就捞多少，从现金流角度是正确的选择。
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02 “桃浦和南大，难兄难弟”
讲到这里火箭哥再多说一句，宝山南大和普陀桃浦实际是一脉相连，无论品质做得有多高，这两个地方今天新房难卖的情况其实早就有迹可循——
1.同源同根双生体：
作为上海西门户工业遗产的桃浦与南大，以沪嘉高速为界分属普陀、宝山两区。这对诞生于计划经济时代的工业双子星，曾以重化工产业支撑地方财政，却也在土壤深层镌刻下”元素周期表"式的生态创伤；
2.殊途同归命运共同体：
转型困境历经二十载城市扩张，两区斥资百亿推进土壤修复与空间重构。桃浦智创城锚定生命健康产业，南大智慧城聚焦数字经济赛道，看似差异化的产业布局背后，实则共享着相似的底层逻辑：
以产城融合之名压缩居住用地，依托产业园区政策争夺有限的企业资源。这种既要避免同质竞争又需维系共生关系的微妙平衡，在经济下行周期中显得愈发脆弱。当全球产业链重构撞上外资撤离潮，两大转型示范区不约而同陷入招商困局。
3.庶出和嫡子的尴尬：
制度性困境中的身份焦虑在区域发展版图中，桃浦与南大承受着结构性错位的双重挤压。
作为普陀区的"战略储备地"，桃浦既要承接内环外溢势能，又受制于真如城市副中心的发展迟滞。这个"庶出"的工业遗孤虽手握35%的可开发用地，却始终难逃"西伯利亚"的区位认知；
而南大作为宝山融入主城的战略支点，虽获待遇集中全区资源，却因种种原因陷入"小马拉大车"的尴尬。
4.土地财政：
当全球产业链重构撞上外资撤离潮，两大转型示范区不约而同陷入招商困局。
规划中的产城融合样板，现在逐渐褪色为地产开发游戏——
桃浦在商品住宅拉动模式中已显疲态，南大在土地财政的惯性轨道上加速冲刺。这对工业遗孤在转型迷途中的路径依赖，恰似当代城市的黑色寓言。
总结来说：
桃浦和南大都以高品质住宅为卖点、中环旁600万起的售价也很有吸引力，自住没问题；
但是在未来供应量巨大+品质内卷的情况下，买这里一定要买品质最好的房子才有竞争力，中庸产品在新房里都卖不掉，更别提二手房了。
友情提示——
南大标杆，中环置地望云：
桃浦标杆，宝华紫薇之星：
