近日，河南一地发文将全面落实现房销售。近年来，现房销售持续推进，多地积极试点，于市场而言有何影响？
信阳市全面落实现房销售
近日，河南省信阳市住建局印发《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）的批前公示》（以下简称《批前公示》），严控预售许可条件，严格预售资金缴存，规范预售资金使用，严格实行项目开发公司制，合理把握工程进度，准确界定新出让土地。
《批前公示》指出，按照“新老有别”的原则，对已取得施工许可证的项目，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市商品房预售管理办法》第五条等规定，“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”时可申报商品房预售许可；或按照《河南省城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第四款规定“工程进度达到设计形象进度的二分之一以上”时，申报商品房预售许可。
最重要的是，《批前公示》明确，文件印发后新取得施工许可证的项目，施工进度需达到主体封顶方可申报商品房预售许可。文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售，该政策引起了市场广泛关注。
这表明，信阳成为近期全国首个明确全面落实现房销售的城市。
从试点到全面推进
2024年，三中全会决定提出，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度，年底的全国住房城乡建设工作会议提及大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管。2025年的政府工作报告虽然没有直接提到现房销售，但也要求有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。
事实上，据中指研究院不完全监测，2022年末以来，全国已有超30个省（市）出台现房销售相关政策，如合肥、郑州、长沙等地明确部分项目进行现房销售试点。
在各地加快推进现房销售的背景下，我国现房销售占比也正在快速提升。根据国家统计局披露的数据，2024年，我国现房销售面积约3亿平方米，同比增长19.1%，现房销售面积占比已经达到30.84%。而在过往的2020年至2023年的四年间，现房销售占比分别为12.7%、13%、17.3%、22.5%。
现房销售的路，或正在从地方走向全国……
专家观点
现房销售将对市场产生什么影响？
中指研究院政策研究总监陈文静：
现房销售将对购房者、房企、行业带来深远影响，在库存量大的地区推进，也符合中央“严控增量”的要求。
现房销售对开发商又将产生什么影响？
上海易居房地产研究院副院长严跃进：
如果实施现房销售，对开发商的影响最为直接，这意味着房企拿地时需要客观评估，做好财务测算，更好把握拿地性价比。“从开发商的购地行为来看，后续拿地的时候，就需要清醒认识，所有拿地都必须按现房销售模式推进。尤其是把握好‘地块开发-现房销售-资金回笼-物业管理’周期的现金流状况。
未来现房销售会取代预售制吗？
广东房协专家咨询委员会委员，广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉：
未来相当长一段时间内，必然是期房与现房并存的时代。
一方面，现房销售的新模式，必然是对新出让地块而言。现在，多数城市已出让、未开发的地块，其消化周期在5年左右。同时，已开发但未达到销售条件的在建工程（包括停缓建），规模也不小。
另一方面，管理层在推出这个制度时，也要考虑其对整个行业和市场的冲击。在当前止跌回稳的关键时期，必然不会一刀切地过渡。未来，开发商既可以选择预售开发模式，也可以选择现售开发模式。即便选择预售模式，但也不是过去那种粗放、基本没人管的预售。不仅预售资金会被严格监管，拿地也需要自有资金，再加上“封顶才能办按揭”等，预售和现售的差别也没那么大了。
