近年来，中国房地产市场持续处于深度调整阶段。根据国家统计局发布的最新数据，2024年全国商品房市场呈现显著下行态势：商品房销售面积同比下降11.3%，销售额降幅更为明显，达到15.7%。价格方面，2024年全国300个城市新建商品住宅价格指数同比下降3.2%，二手住宅价格指数降幅更大，为5.1%。这一系列数据表明，当前房地产市场正处于周期性调整阶段。
然而，进入2025年后，市场上开始流传一种观点，认为到2030年房价可能达到当前水平的4-5倍。这一预测主要基于两个核心论据：一方面是城镇化进程的持续推动。截至最新统计，中国城镇化率已达66.16%，距离发达国家普遍75%-80%的城镇化水平尚有约10个百分点的差距。这意味着未来仍将有大量农村人口向城市迁移，形成持续的住房需求。这部分新增城镇人口将构成潜在的购房群体，为房地产市场提供长期支撑。从历史经验来看，城镇化率的提升确实与房价上涨存在正相关关系。
另一方面是货币供给因素的影响。中国人民银行2025年第一季度金融数据显示，3月末广义货币（M2）余额达到326.06万亿元，约为同期GDP的两倍以上。这种货币供给与实体经济的比例关系，反映出当前货币环境相对宽松。如果未来货币政策继续保持宽松基调，M2规模可能进一步扩大。在投资渠道有限的背景下，过剩流动性可能持续流入房地产市场，从而推高资产价格。
对此，根据行业观察人士的预测，2030年中国平均房价可能达到当前水平的4-5倍。这一预测的真实性值得深入探讨。经过系统分析可以发现，这种房价大幅上涨的可能性实际上并不存在。相反，到2030年，国内多数城市的房价将逐步回归合理区间，与当地居民收入水平相匹配。这一趋势主要由以下三个关键因素决定：
01 居民收入水平与房价之间的严重失衡
当前我国房地产市场价格水平普遍偏高，特别是在一线城市表现得尤为突出。以上海和深圳为例，这两个城市的房价收入比均已突破40倍，意味着当地居民需要耗费超过40年的全部收入才能购置一套普通住宅。即使在二三线城市，这一比例也普遍维持在20至25倍之间。这种畸高的房价收入比显然超出了普通家庭的承受能力。
更为严峻的是，近年来实体经济持续低迷，导致居民收入增长乏力甚至出现下降趋势，部分群体还面临着失业风险。在这样的经济环境下，期待未来几年房价再现过去那种数倍增长的现象显然是不现实的。与此同时，购房者的消费行为也日趋理性，不再盲目跟风购房，而是更加审慎地根据自身居住需求和经济实力做出决策。这种消费观念的转变将进一步抑制房价的非理性上涨。
02 房地产市场已经严重过剩
从供给端来看，我国住房存量已经达到历史峰值。最新统计显示，全国现有各类房屋建筑总量超过6亿栋。按照每栋建筑平均容纳10人居住计算，理论上可满足60亿人口的居住需求，这一数字远超我国14亿人口的实际需求。
从人均住房面积指标观察，我国城镇居民人均住房建筑面积已达41平方米，不仅显著高于日本（19.6平方米）、韩国（26.1平方米）等亚洲发达国家，也超过了德国（39.4平方米）、法国（40平方米）等欧洲发达国家的水平。住房自有率方面，城镇家庭住房自有率达到96%，其中拥有两套及以上住房的家庭占比高达41.5%，反映出住房资源分配的结构性失衡。
空置率指标更能直观反映市场失衡状况。一线城市住房空置率普遍在20-25%区间，三四线城市更是超过30%，远高于国际公认的合理空置率（5-10%）。以日本为例，其全国住房空置率为13.6%，已经引发严重的社会问题，而我国部分城市的空置水平是其两倍有余。这种高空置率不仅造成资源浪费，也预示着价格调整的必然性。
其实，房子严重过剩的直接原因就是需求端出了问题，城镇化进程放缓导致新增需求减弱。我国城镇化率已从2000年的36.2%提升至2022年的65.2%，年均增速从1.4个百分点降至0.8个百分点。按照国际经验，当城镇化率超过60%后，增速将明显放缓。同时，人口结构变化对住房需求形成长期制约。2022年我国人口首次出现负增长，65岁以上老龄人口占比达14.9%，适龄购房人口（25-44岁）占总人口比例持续下降。这种人口结构的转变将从根本上改变住房市场的供需格局。
03 房地产市场投资属性的弱化
这几年房地产的投资属性正在加速消退。自2022年起，全国房价进入下行通道，呈现出从二三线城市向一线城市蔓延的普跌特征。统计数据显示，2022-2024年间全国百城新建住宅价格累计跌幅超过30%，其中部分三四线城市跌幅更是达到40%以上。
这种持续性的价格回调，使得房地产作为投资品的赚钱效应完全消失。大量在2018-2021年房价高位入场的投资者面临深度套牢，投资回报率由正转负。市场参与者行为模式随之发生根本转变：存量投资者急于抛售资产止损，潜在投资者持币观望情绪浓厚。这种预期的自我强化进一步加剧了房价下行压力。
此外，房地产税立法工作的持续推进、保障性住房建设的加速、租购并举制度的完善，都在改变着住房市场的制度环境。特别是"房住不炒"的定位持续强化，使得政策不再为房价上涨提供支持。金融监管部门对房企融资的"三道红线"管控，促使开发商加快库存去化，进一步增加了市场供应。
从国际经验来看，当城镇化率超过60%、人均住房面积达到35平方米以上后，房地产市场普遍会进入平稳发展期。日本在1991年、美国在2006年都经历过类似转折。中国当前城镇化率已达65.2%，正处在这样一个关键转折点上。考虑到中国居民部门杠杆率已升至62%的历史高位，继续加杠杆支撑房价的空间十分有限。
总的来说，未来我国房地产市场将经历一个价值回归的过程。一方面，过高的房价收入比需要通过房价适度回落或收入持续增长来实现再平衡；另一方面，房地产投资属性的弱化将促使市场回归居住本质。这种调整虽然可能带来短期的市场波动，但从长远来看有利于形成更加健康、可持续的房地产市场发展模式。预计到2030年，随着居民收入水平的提升和市场机制的完善，多数城市的房价将逐步调整至与当地经济发展水平和居民支付能力相适应的合理区间。
