最近楼市又炸开了锅啦！4月初的时候，有个现房销售进入倒计时的消息，一下子就冲上热搜了，可没多久又神秘消失了。然后彭博社紧接着就爆料说，全国推广现房销售的政策正在酝酿之中。你看，就连河南信阳都已经悄悄迈出第一步了，新出让土地的商品房都要全面现房销售。
这场关于现房销售的讨论，从2021年就开始了，你说为啥3年后突然就按下加速键了呢？
现在买期房就像开盲盒，这都成购房者的共识了。那你说，现房销售到底是势在必行的改革，还是房企难以承受的重担呢？
还记得2022年那场震惊全国的楼市风波吧？
当时好多购房者看着停工的工地，真是欲哭无泪，一边交着房贷，一边却拿不到房，维权之路那叫一个漫长又艰辛。
其实这种期房焦虑的根源，就是从香港引进的预售制度，在咱们这儿有点水土不服。当年为了加速城市化，预售制的快周转确实解决了住房短缺的问题。但后来开发商沉迷于高杠杆、高周转、高负债的游戏，结果质量缩水、资金挪用、项目烂尾这些弊端就都集中爆发了。
数据最能说明问题啦！2021年全国商品房销量见顶之后，连续三年都在下跌，2024年销售额都跌破双十了，这期房信任危机啊，可真是“功不可没”。购房者的抱怨那可都是直击痛点，花一辈子的积蓄买期房，就好比花钱买了张远期支票，中间全靠开发商自觉。
相比之下，香港的卖楼花制度为啥就没出问题呢？关键就在于人家有配套的毁约退房机制，要是权益受损了，随时能退房，开发商自然就不敢胡来了。可咱们内地的预售监管长期都存在漏洞，购房者一旦遇到问题，楼盘往往就陷入钱房两空的困境了。
不过转机出现在2023年初，我记得当时经济日报的头版文章，首次释放了明确信号，说商品房预售制改革已经进入窗口期了。最关键的是市场基本面发生逆转啦，咱们国家住房短缺的时代结束了，城市化率都逼近7%了，楼市也从“有没有”转向“好不好”了。
当住房需求从量的扩张转向质的提升，现房销售的优势就特别突出了。你想，看得见、摸得着的实体房，装修标准、楼间距这些细节都一目了然，彻底告别货不对板的套路了，多好啊？
政策层面的动作也更能体现决心。2024年二十届三中全会明确把改革商品房预售制度写入顶层设计了。河南信阳率先试点全域现房销售，北京、深圳等高能级城市在土地出让中也设置了现房销售比例。
海南更厉害，早在2021年就全域推行现房销售了，还成功避开了后来的爆雷潮。数据显示，2024年现房销售面积占比已经达到30.84%了，比2023年提升了8个百分点呢，越来越多的城市都在通过试点积累经验，为全国推广做准备。
面对这来势汹汹的改革，开发商的反应那真是冰火两重天。有实力的国企早就开始布局了，像北京2023年第四轮土拍，六宗地块全部都要求竞现房销售面积，深圳宝安的新宅地更是直接一刀切，要求全部现房销售。这些试点项目凭借所见即所得的优势，开盘去化率普遍都超过80%。
可是中小房企就犯难了，现房销售意味着资金回笼周期从两年延长到4 - 5年，那些负债率高的企业根本就承受不了。就像业内人士说的，现在推现房销售，就好比让马拉松选手突然改跑铁人三项，没点底子还真撑不住。
其实这正是政策设计的精妙之处，不是要全盘否定预售制，而是两条腿走路。一方面逐步提升现房销售比例，让优质房企能通过现房建立口碑；另一方面完善预售监管，建立类似香港的毁约机制和资金监管制度。2024年一季度的数据显示，现房销售占比超过36%的城市，新房投诉量同比下降了42%。你看，这就说明只要制度设计合理，市场肯定能找到平衡点的。
对于普通购房者来说，现房销售时代的到来，既是保障，也是考验。保障在于，再也不用担心图纸变魔术。实地看房能规避90%的风险。考验的就是现房价格可能比期房高5%至10%，这就需要更精准的资金规划了。不过聪明的购房者已经开始关注试点城市的动态了。像北京昌平的现房项目，能即买即住，首付比例比同地段的期房还低15%呢。深圳宝安的现房楼盘，因为省去了两年的等待时间，实际购房成本反而更低了。
更深远的影响还在于市场结构的变化呢。当现房成为主流，那些靠讲故事卖房的开发商慢慢就会被淘汰，只有真正专注产品力的房企才能生存下来。就像海南的现房市场，2023年投诉量比2020年下降了78%，你看，购房者用脚投票，结果就是楼市回归产品为王的本质了。
从信阳的试点到北上深的探索，现房销售的推进节奏已经很清晰啦，不搞一刀切，而是分城市、分房种、分阶段试点，在保障购房者权益的同时，也给行业留足了转型空间。这既不是对预售制的全盘否定，也不是对现房的盲目追捧，而是一次回归初心的制度修正，就是要让房子回归居住的本质，让交易回归公平透明。
