4月18日，青岛出台12条新政。
动静很大，北方城市里面，少有的救市措施“直截了当”的城市。
如今，一个月的时间，青岛市场变化怎么样？
1、市区的热点和新变化
楼市一直是经济的晴雨表，也是普通家庭关心的话题之一。
对于大多数来说，买卖房子，房价走势，和自己息息相关。
聊青岛楼市，如果你说涨价，那很多网友在评论区，会集中开火。如果你说降价，会被另一拨人喷，甚至被“投诉”。
总之，涨跌话题，已经很“雷”了。
但是，市区确实有几个楼盘，在新政之后，热度更高了，成交也很不错。
比如，中海云境、青实清荷茗郡、城投青云佳境等等。
众所周知，市北浮山后三年没拍新地了，青啤和金茂也都是尾盘了。崂山张村河板块，都是高价改善盘，对政策敏感度要低一些。
而市区刚需聚集地，四方板块和李沧，反应更为直接一些。
先说李沧。今年前几个月，一直火热的中铁建峯悦湾，均价1.5万，燃爆了小阳春。
价格到位+政策刺激，收效甚好。
有人说地段欠佳，还没开发到位。配套全部兑现，还能是现在这个价格？
青云佳境也是类似情况。
之前默默无闻，小套三打出120万总价之后，热度逐步回升。
新政出炉后的五一假期，青云佳境卖了20多套。这个数据，相比去年提升太明显了！可以说提速很快。
当价格足够有优惠力，利率足够低，补贴到位，刚需怎能不动心。
再看四方板块。欢乐滨海城沉寂很久的云上观海，降价之后，五一业绩也不错，再也不是月成交个位数了。
通和启章低调加推，价格企稳；中车二期认筹中，据说价格有惊喜，两万出头；国信和悦，近期也会有大动作。
去年的市北NO.1中海云境，五一假期轻松20套。老盘保利和颂，又拿出来了一拨特价房，立刻卖了十几套。
你很难相信，某数据机构提供的数据显示，老四方去化周期只有11个月了。
潜台词就是：卖得快，需求旺盛。
2、冷暖自知，分化依旧
单看以上这些数据，成交情况，似乎传递出一个信号，楼市正在迎来拐点。
在房师傅看来，尚未实现。
一方面，政策刺激的持续性尚未明确；
另一方面，刚需奔着低价房的态势未改变。特价房一旦取消，楼盘热度就会下降。
不过，青岛市场的良性反应，还是有目共睹的。当购房门槛不断降低，刚需行动起来之后，改善也在“觉醒”。
但改善群体显然更冷静，选择面更广。有人，就冲着次新房和知名小区去了。
比如，云上观海去年交付的一期大平层，新政后成交了一套200平的套四，总价540万。
昔日山东路地王项目紫御观邸成交了一套283平大套四，总价740万……
市区，也有掉队的、也有默默无闻的。比如，李沧北的中交地产、爱情地产、融海启城、双子星城南区。
张村河板块，盛世悦府、融创壹号院；市北福州路逸安居；崂山则有崂山首府……
这些盘，各自都有短板；有些是开发商出了问题；有的是定价出了问题；有的是股东纠纷等等。
客观说，政策刺激带来的短期需求释放，还是以刚需为主。最先感受到政策温暖的，还是刚需盘为主。
而被购房者选中的刚需盘，一定具备这几个因素：性价比高、价格优惠、房企稳定。
烂尾盘、停工盘、问题房企，大家都敬而远之了。
3、让人心碎的一些“数据”
过去的一年多时间，房地产政策经历了一轮密集调整：首付比例下调、贷款利率下降、限购松绑、税费优惠等。
但是，有几个数据，不得不说。
比如，数据显示，2024年中国常住人口，比2023年减少208万人，连续两年人口负增长。
第二组数据，房地产开发企业资金状况依然严峻。
2025年一季度，万科亏损62.46亿元；华夏幸福，亏损27.01亿元；华侨城（国企），亏损14.19亿元；首开股份（国企），亏损10.79亿元；金地集团，亏损6.58亿元……
2025年第一季度，万科等十大房企亏损总额超170亿元，连国企也难逃业绩下滑。华润、中海等成行业少数"避风港"，房企寒冬仍在持续。
看似，这些数据和青岛没直接关系。实则，都是息息相关的。
人口结构变化对楼市的长期影响很大；万科、金地、华侨城等品牌房企陷入亏损困境，也会影响到青岛在建项目，更会影响到这些房企拿地积极性……
当然，对于普通购房者而言，青岛市场机遇还是很多的。
把握当前相对宽松的信贷环境；关注高性价比楼盘，价格调整到位的楼盘……
楼市走势，很难回到昔日的大涨大跌，尽快趋稳才是王道。
现在，青岛楼市有了一个好的起色。以旧换新、多孩购房补贴、公积金利率下调等，都是对市场的呵护和积极应对。
还是那句话，相信青岛。
从山东市场来说，青岛市区的房子，最值得买入。
