借好友名义买房有书面协议，法院也认可借名购房协议有效，但仍无法要到房，借名买房的风险有时真的不好控制。
介绍个案子，2017年8月，李某与好友钟某、吴某夫妻二人签订《借名购房协议书》，约定李某出资以钟某、吴某的名义竞拍购买杭州的一处房产，产权登记在钟某、吴某二人名下。竞拍成功后李某装修房屋并一直居住使用，到2022年，李某多次提出过户房屋，但被钟某、吴某拒绝。
现实中主张借名买房败诉的案子大致分两类，一类是没有证据证明借名买房关系的，不但没有正式的借名买房合同，甚至连聊天记录、录音等证据都没有或不足；另一类是有证据证明借名买房关系，但涉及违反或规避限购政策，或涉及没资格的人购买保障性住房、经济适用房等情况，被认定无效的。
本案并不属于上述两种不支持的情况，不但有明确的借名买房合同，法律关系上证据充分。而且房产也是可以正常交易的。但本案的被借名人也就是登记产权人钟某和吴某有问题，他们将案涉房屋办理了最高额抵押登记，有抵押登记的房子，显然是无法办理过户的。
这种情况作为实际产权人李某怎么办？最好的选择是，如果有证据证明抵押权人与钟某、吴某恶意串通办理抵押登记的，可以起诉撤销这个抵押登记，再要求过户。但如果没有恶意串通的证据这个抵押就打不掉，如果抵押权不能解除，房产也就不能过户到李某名下。李某的选择是起诉要求解除借名购房合同，并要求钟某、吴某返还购房款以及支付相应利息及装修损失，共计165万余元。
经审理后法院认为，李某有解除合同并要求返还购房款，但此前李某享受了房屋居住利益，所以不支持李某主张的资金占用损失，酌定支持自协议解除之日起计算的相应利息。最终，结合双方过错程度，法院酌定钟某、吴某返还购房款123万余元及相应利息，并赔偿李某装修损失10万余元。
但杨律师觉得李某能否顺利拿到这133万是个问题，钟某、吴某用房屋办了最高额抵押登记，大概率是有借款或债务在身。如果钟某、吴某无力履行133万的判决，也无足够财产可供执行，很可能李某一时拿不到钱，即使想拍卖李某居住的那套房，拍卖款也要优先支付有抵押权的债务。所以，借名买房即使证据齐全也不违法违规，仍然可能有风险，除了本案这种名义产权人不诚信的风险以外，如果名义产权人涉及执行案件时，也可能房产有被执行的风险和麻烦，借名买房一定要谨慎！
本文作者：北京杨文战律师,第一届北京网络知名人士联谊会理事,微博十大影响力法律大V,北京市中盾律师事务所高级合伙人，执业二十余年。
