不知道大家最近有没有发现一个现象，进入4月份以来，不管是房产专家还是网络的自媒体，房地产风向好像突然变了，大家都开始看好房地产市场，说什么再不买房就来不及了，下半年房价一定会起飞等观点；总结下来就一个意思：受关税战的影响，下半年国家肯定会再次拉高房地产，带动相关产业复苏，从而刺激消费市场活跃。
单纯从拉动经济的角度看，网上这些观点好像确有模有样，但仔细分析会发现，有些观点实际上经不起推敲；因为人口才是房地产上涨最底层的逻辑。
有人说现在的经济环境跟08年很像，国家一定会像08年一样再次拉动房地产，我认为这种类比忽略了关键的结构性差异，2008年经济刺激的重要基础是存在大规模农村人口向城市转移的城镇化红利，而当前这一历史条件已发生根本性变化；具体而言，80、90后群体作为主力购房人群，已在上一轮房地产周期中完成了首次置业，他们现在面临的主要矛盾是：一方面存在改善性住房需求，另一方面却受制于高位接盘带来的沉重房贷负担，置换能力受到严重制约，与此同时，下一代人口尚未进入购房主力年龄段，导致需求端出现明显的结构性断层。
因此，简单套用"通过刺激房地产拉动经济"的传统思路，在当前人口结构、居民负债水平和住房需求特征等基本面因素制约下，其政策有效性将面临严峻挑战。
随着国家近年来结婚率、生育率的双双下降，房地产市场也逐步回归居住属性，投资价值明显弱化，但这并不意味着房产会变得一文不值；未来一二线城市的房价肯定还会走上行趋势，因为现在一二线城市产业的布局、城市的配套都将吸引更多的年轻人流入，流入的年轻人可不仅仅是高层次的人才，更涵盖了城市运转所需的各类服务从业人员。只要城市人口足够的多，各方面的需求都会增多，不管是外卖、还是滴滴，都将会对周边城市造成虹吸效应，这种多层次的人口流入将形成稳定的居住需求，进而带动包括住房在内的各类消费需求。
因此，虽然房地产的投资属性减弱，但一二线城市基于人口集聚效应和城市发展规律，其房价仍将保持相对稳定的发展趋势。
如果说一二线城市房价投资属性弱化，那三四线城市则是完全丧失，即便现在出台各种政策能暂时稳定目前的房价，但也改变不了未来房价整体下跌的趋势，这完全是不可逆的，08年拉动房价最核心的原因就是人民对美好生活的向往，从而使大量的农村年轻人向配套更完善城市转移，未来人口流动仍将遵循这一规律，持续向就业机会更多、公共服务更完善的城市集聚。
因此，这种人口流动趋势将不可避免地加剧三四线城市房地产市场的供需失衡，导致其房价持续承压下行，且下行空间难以估量。
综上所述，从当前市场基本面来看，我国房地产市场已经不具备全国范围内普涨的条件，无论政策层面如何调整，我们都应该保持理性认知：首先，一个规模达数十万亿的市场，其运行趋势不可能因短期政策刺激而发生根本性逆转；其次，人口结构变化才是影响房地产市场的决定性因素，这是支撑或制约行业发展的最底层逻辑。因此，面对网络上的各种观点，普通民众更应保持独立思考，避免被片面信息误导。
