近日，李嘉诚旗下北京豪宅项目御翠园以7折价格抛售的消息刷屏。
NO. 1｜壹
李嘉诚七折抛售北京豪宅，释放什么信号？
御翠园项目位于北京朝阳区东四环，是李嘉诚在北京捂了23年的豪宅，妥妥的黄金地段。去年高层的均价大概7.5-7.6万/㎡左右，现在直接降到了7万/㎡。140㎡的房子从去年的1100万降到了980万，直接便宜了100万。别墅345㎡从3300万降到2900万，单价8.5万/㎡就能拿下。
要知道，这个项目最高备案单价约10万/㎡，相当于是打了7折，更戏剧性的是，开发商为安抚去年高价购房的老业主，提供了80-100万元的差价补偿或装修升级方案。
这一事件背后，是中国豪宅市场的深刻变局。御翠园拿地时楼面价仅1750元 /㎡，即便按7折抛售，开发商仍能获得近40倍利润。但在当前市场环境下，李嘉诚选择降价，折射出两个信号：
一是高房龄老户型正在逐渐被淘汰，二是高净值人群资产配置逻辑正在重构。当北京顶级豪宅都开始“以价换量”，全国的豪宅市场表现又会怎样？
NO. 2｜贰
豪宅“越买越涨”，合肥存在结构性机会
一线热点城市豪宅“越买越涨”
2025年以来，二手房成交热度不减，据CRIC监测数据，2025年1季度30个重点城市二手房成交同比上涨2成以上，增幅显著好于新房。热点恒热的北京、上海、深圳和杭州同比涨幅超35%显著好于30城平均水平。
值得注意的是，除了北京之外，上海、深圳和杭州总价500-3000万成交环比均有所增长，其中上海600-800万、800-1000万、1000-3000万三个总价段同环比齐增。
改善和豪宅购买力相对坚挺，优质豪宅因新房供应有限，部分高端客群选择二手房市场置业，除了自住需求外更多是满足资产保值增值需求。
与高总价段成交占比持增趋同的是，京沪深杭四城140平以上面积段成交套数占比稳中有增，这意味着高改和豪宅需求旺盛。
合肥豪宅市场的结构性机会
再来把视线拉回到合肥...
合肥最早的富人区是琥珀山庄，这也是合肥豪宅的起点。据说，第一批有钱人都买在了这里，提到琥珀山庄都是满满的自豪感。
入到二十一世纪初，置地栢景湾、碧海山庄、和庄别墅、御景山庄等代表着合肥初代豪宅。
随着城市的发展，政滨高热门板块已经成为核心板块，豪宅也越来越多。比如政务的置地栢悦公馆、内森庄园，滨湖的棠溪人家、中尚府、双玺，高新沿北雁湖分别的西山林语、御湖庄园、湖山源著，翡翠湖板块的绿城玫瑰园、四里河富人区的旭辉铂悦庐州府等等。
内森庄园航拍图
近几年来，随着房地产市场大环境的整体收缩，产品迭代加速，叠加合肥二手房价格持续下跌，豪宅也开始降价销售。
比如最近滨湖豪宅葛洲坝中国府成交一套146.56平米房源，成交总价520万，成交单价约3.5万/㎡，虽然这个价格在滨湖已经算是较高价格，但相比当初3.6-3.7万/㎡新房价格来说，已经跌破成交价。
再比如位于肥西的万振紫蓬湾，一套316㎡的房源直降274万，之前的挂牌价是600万，现在只要326万。
紫郡府最近一套千万豪宅也出现了调价，一套377㎡的房源，挂牌价从1220万下调至1110万，直降110万
经开区的热盘绿城玫瑰园，一套185㎡的房源，总价直降80万，从590万降至510万。
NO. 3｜叁
阿里拍卖：合肥楼市的 "隐形捡漏战场"
当下的合肥豪宅市场，阿里拍卖正成为豪宅的“新战场”。
打开阿里拍卖，合肥正在进行和即将开始拍卖的豪宅将近30套。起拍价对比正常市场价格普遍是打6-7折。
比如政务区的内森庄园，一套约274.54㎡的别墅，市场价约1090万，起拍价约720万，折合单价约2.62万/㎡，相当于打了66折。要知道，内森庄园是多少合肥购房者豪宅的终极梦想。目前内森庄园的二手房挂牌均价可是能达到4万/㎡，当下这个起拍价格，妥妥的“大漏”。
再比双凤湖畔的元一高尔夫别墅6期，一套约631.17㎡的别墅，市场价约963万，起拍价约588万，折合单价约9322元/㎡，相当于打了61折。
NO. 4｜肆
合肥豪宅市场大爆发，高端改善必看
当下合肥的高端住宅市场可谓是遍地开花，下面就带大家简要盘点下合肥新晋豪宅的具体情况：
伟星T10
位于政务核芯区，360°玻璃环幕立面与YKK系统窗重新定义城市天际线，215-262㎡户型双套房设计与独立保姆间彰显顶豪配置标准，是目前合肥唯二现房销售项目。
金钥匙物业与私属家庭顾问模式填补区域高端服务空白，但22层高层产品与当下低密改善趋势存在理念冲突，且只有两种户型，可选择性比较小，品牌在超高端项目交付履历的空白，亦成为部分塔尖客群的决策顾虑。
红达天映
作为合肥首批现房销售项目，其“所见即所得”模式打破传统期房交易逻辑，规避了交付风险与货不对板争议。项目位于政务东五区交汇核心，南二环与地铁4/5号线构建高效通勤网络，绿地大融城与西递小学等配套形成成熟生活圈。
全玻璃幕墙与蜂窝铝板立面呈现国际化美学，规划5栋17-25F约260户高奢大平层住宅，面积段143㎡－225㎡，定位精准匹配高端客群对现房品质的迫切需求。
不过，本土开发商品牌溢价能力相对传统房企稍显不足，北侧邻近南二环高架，部分楼栋存在噪音和扬尘影响，相比同期竞品，得房率及功能分区设计未体现新规优势，且周边竞品密集可能稀释市场关注度。
伟星ONE139
位于政务东板块，紧邻政务区，稀缺地块赋予项目先天价值基底，300-560㎡户型与6米挑高客厅，赠送40-50㎡露台。刷新区域豪宅标准，十五里河景观带与天鹅湖资源形成生态双溢价。
伟星深耕合肥的品牌积淀为项目背书，规划四代住宅产品体系，对外放风也是千万级别的豪宅。市场关注焦点在于千万级放风价能否突破政务区改善客群的价格敏感带。另外项目邻近金寨路高架，有点的噪音和灰尘影响，千万级置业门槛较高。
意禾澄庐
在售小高面积144-226㎡不等，总价332-793万元；洋房面积170-190㎡，总价395-682万元。
项目是政务东江淮三子之一，是核心区现象级顶豪，一季度8.75亿元销售额印证市场号召力，66米铜制门庭与宝格丽主题园林确立顶豪气质。
项目以105%使用率与3.5米层高突破传统空间尺度，意禾澄庐装修标准比较高，华为/摩根全屋智能系统与斯麦格厨电配置重新定义精装标准。
不过西侧宿松路高架及北侧南二环噪音问题显著，意禾为本土民企，缺乏豪宅开发经验，品牌溢价能力弱，与江淮厂其他项目相比，定位高，价格高于其他项目。
越秀和樾府
作为越秀地产布局合肥的重要项目，越秀和樾府以450万-850万的备案总价。140-220㎡的户型面积段，精准契合改善型客群对空间尺度的追求。在产品打造上，注重细节与品质，从建筑选材到室内空间布局，都彰显出高端住宅的匠心与格调，力求为住户提供优质居住体验。
区位方面，项目站位滨湖省府与骆岗双极核心，尽享区域发展红利，周边交通路网逐步完善，便于居民快速通达城市各处。然而，项目临近安置房，一定程度上影响居住环境的纯粹性；同时，区域内商业配套设施缺乏，难以满足居民多样化的消费需求，成为项目发展的制约因素。
市场反馈显示，越秀和樾府凭借独特的区位优势与产品规划，已吸引不少改善型客群关注。尽管存在周边环境与配套短板，但随着滨湖省府东板块的持续发展，项目的区位价值有望进一步提升，未来或将在合肥改善型住宅市场占据重要一席。
越秀观樾
作为合肥省府板块的低密高端住宅项目，越秀观樾以48106 元/㎡的备案均价入市，叠加当前 97 折优惠，单套总价仍处高位，成为合肥楼市中极具话题性的改善型豪宅。其高门槛的价格定位，在吸引高净值客群关注的同时，也引发市场对其去化速度的探讨。
项目在产品规划上极具吸引力，面积段涵盖 212㎡、263㎡、311㎡，纯粹的大户型设计保障了社区圈层的纯粹性。
区位上，越秀观樾紧邻省府，周边教育、商业、医疗等配套成熟，占据城市核心资源。步行范围内即可享受优质的生活服务，便捷的交通网络也能快速通达城市各个区域。然而，项目南边、东边目前为空地，城市界面尚显不足，一定程度上影响了项目的视觉观感和居住氛围。
市场反馈显示，越秀观樾凭借省府旁的核心地段优势、低密洋房的稀缺属性，以及高端改善的产品定位，已吸引众多改善型客户关注。但较高的总价和稍显逊色的城市界面，也使得部分客户在选择时持谨慎态度。未来，项目若能依托区域发展，进一步优化周边环境，或将更有力地巩固其在合肥高端住宅市场的地位。
高速壹品森境
作为高速地产在合肥打造的第二座壹品系豪宅项目，高速壹品森境以3.3万元/㎡的均价入市，单套总价区间达600万-800万元，成为合肥新计容政策下首个第四代住宅项目。
项目在产品设计上突破传统，引入“垂直森林立体生态大宅”理念，通过立体花园、270°环幕视野、约45㎡空中花园赠送等创新设计，实现约120%的房屋使用率。
区位方面，项目坐落于滨湖新区环湖CBD板块，紧邻地铁1号线及徽州大道等主干道，教育、医疗、商业配套完善。不过，相较于合肥主城区，滨湖新区仍处于发展阶段，部分传统主城改善客群认为其地理位置稍显边缘，通勤距离成为权衡因素之一。
业内人士分析，此类产品或将重塑合肥豪宅市场格局，但其区位价值仍需与产品力形成更深度互证以扩大客源辐射范围。
高速壹品
作为高速地产布局合肥滨湖金融板块的开山之作，高速壹品以3.8万元 /㎡的备案均价强势入市，单套总价直指千万级，一举刷新区域高端住宅价格天花板，成为城市财富阶层置业的全新焦点。
项目在产品规划上聚焦高阶改善需求，精心打造建面约 180-318㎡的奢阔平层，更推出约 585㎡的总裁级跃层产品，以大尺度空间设计诠释高端生活方式。项目周边环绕多个成熟社区，教育、商业、医疗等资源配套已臻完善，业主可轻松畅享一站式便捷生活。
区位上，项目所处的滨湖金融板块，虽坐拥区域发展红利，但相较于合肥主城区，仍存在一定的空间距离。部分来自主城区的改善客群在置业时，将通勤成本与距离纳入重要考量因素，认为其地理位置相对偏远。
市场表现方面，高速壹品凭借其千万级豪宅的稀缺属性、成熟的周边配套以及独特的产品定位，已吸引众多高端客群的目光。
雲涛
合肥轨道雲涛作为滨湖新区省府板块的纯新叠墅项目，以稀缺低密规划与创新产品设计为核心竞争力，定位高端改善市场。项目规划22栋叠墅，主力面积195-330㎡，共计292套房源，容积率仅1.3，西北角紧邻地铁口，一路之隔为方兴湖公园，形成 “地铁 + 湖景” 的双重稀缺价值。
项目目前价格待定，预计入市均价或达3.5万 - 4.5万 /㎡，单套总价区间约 700 万 - 1500 万元，成为合肥叠墅市场价格新标杆。不过，相较于高速壹品森境 3.3 万 /㎡的均价，轨道雲涛的定价需与省府板块发展成熟度形成互证，当前周边城市界面一般的现状可能制约客群接受度。
庐月汀雲
作为合肥轨道布局的重要住宅项目，庐月汀雲规划建设 12 栋小高层、5 栋洋房及 1 栋酒店，形成低密复合住区。项目主力户型建面约 138-235㎡，总户数 638 户，定位改善型高端客群。目前价格信息暂未释放，其产品定价与市场预期的匹配度，将成为后续入市的关键看点。
项目依托合肥轨道品牌背书，未来在交通规划联动上具备想象空间，若邻近地铁线，可借力城市轨道交通网络，缩短与主城区的通勤距离。所在区域若处于城市发展新兴板块，随着周边规划的学校、地铁等配套逐步落地，板块价值有望提升。挑战与现状：当前周边城市界面较为普通，缺乏成熟商圈或标志性配套，生活便利性暂未达峰值。尤其规划中的教育资源与地铁线路尚需时间推进，对于注重即时配套的改善客群而言，区位成熟度仍需等待验证，短期内通勤与生活半径的适配性可能成为决策考量因素。
琥珀梓桐院
落址新站区少荃湖板块，均价3万/㎡，共30套房源。精准定位有一定购房实力群体。地段价值层面，依托少荃湖城市副中心远期规划，具备区域发展潜力。
双拼宅院541㎡户型配300㎡实体院落，营造低密生态私享空间；叠拼产品255-364㎡采用创新“无中叠设计”，提升空间独立性；立体住宅247-313㎡户型实现两梯一户，配备双 L 型空中花园，120㎡赠送院落面积相当于普通住宅整套面积，兼具高得房率与良好居住体验。
值得关注的是，地处新站区，当前商业、医疗配套不成熟，在配套完善方面存在一定时间成本，对追求成熟配套的购房者吸引力不足。
绿城咏溪雲庐
以4-6F叠墅产品为主，容积率1.1，直面董铺湖，部分户型得房率达120%，配备大面积落地窗与露台，景观资源无可替代。作为绿城 “云庐系” 高端产品，品牌溢价显著，备案价最高7.37万 /㎡，吸引高净值客群。
价格远超区域均价，购房门槛极高；项目周边教育资源相对薄弱，缺乏一站式优质学区；因定位高端，社区内公共配套设施偏向私人化，公共活动空间较少；交付周期较长，存在政策与市场波动风险。
NO. 5｜伍
结语
李嘉诚的“7折抛售”，本质是「好房子」时代，房子回归居住本质，并不意味着豪宅市场的崩塌，高房龄老户型正在逐渐被淘汰。相反，当下的合肥楼市，受市场大环境及政策影响，已经出现了很多“低价高品质”的楼盘。对于购房者而言，可能是一个全新的“窗口期”，但同时也要考虑自身的抗风险能力，谨慎购买。
