上海楼市，有一些非常“冤大头”的房子：
价格十分贵，但是周边的配套十分差，完全不匹配其“高昂”的价格。
花了几百万甚至上千万，可能买了一个周边连小超市都没有的房子，属实是有些“冤大头”。
但是冤大头不一定意味着房价“虚高”，其中一小部分“特殊”原因造成价格贵的房子，可能还会更加保值。
今天我们就来聊聊，上海楼市那些“冤大头”板块。
规划早期、靠营销溢价的区域
上海开发到今天，即便是中外环仍有很多地方没有开发完，更不要提郊区了。
不过时代变了，如今大家都已经产生了共识：
新开发的区域，想要成熟起来不会那么快了。
但是有个非常大的变化就是：
如今这些新开发区域的新房，大部分在新房销售的时候就已经把“预期价值”的落地算到了价格里——
简单说就是卖的价格超过了当下的真实价值。
单说概念大家可能没有实感，举两个例子。
第一个例子，就是周浦东。
周浦是在过去这几年行情里相对保值的区域，此外也是张江的直线外溢，如今浦东的刚需购房必看区域。
周浦东部的医学园区是未来张江南拓的重点区域，预期很不错，我们也很看好。
不过周浦的成熟区域主要位于18号线沿线，16号西侧的周浦东地区大部分都是空地，即便是16号线东侧医学园区的核心规划目前还没出炉。
从自住视角分析这个区域的实际价值，几乎是很难和周浦核心区域的次新房社区相比的，也就是一个近郊欠发达区域的水平。
但是实际上这个区域的几个新房，已经卖到了均价5.6-6万的价格水平。
像明天华城南面的华发观澜半岛卖个6.1万倒也说得过去，至少挨着核心区。
但是东面这几个盘卖这个价就有点离谱了。
相差的真几个路口，是十年的时光。
周浦东这个区域成熟，十年都是少说了。
这个价格水平，在全市新房里的市场占位已经和大虹桥接近，和标杆次新房九龙仓兰庭差距不大。
我再举个例子，就是桃浦和南大。
二者目前从规划定位上没有本质的区别，都是中环板块，到市中心的距离没有本质差距。
细看配套南大可能还要更好，至少有地铁，有在建的华润商业。
但是价格上，桃浦的新房比南大贵1.5-2万一平。
南大的华润品质并不比桃浦差出一个数量级去，差别的恐怕就是区域：
一个是普陀，一个是宝山，一个字贵一万。
当然，上面说的还是规划很好的区域，未来如果落地后区域发展肯定不错，尴尬的就是那些本身就不太行全靠开发商炒的地方。
最典型的就是临海公路五兄弟……那周围是真的啥都没有。
类似的地方，就是开发商在卖房的时候很难具体讲家周围有啥配套——
只能花大篇幅去营销产业潜力，未来发展，同步去投放各种媒体，去找网红带货；
然后就是去在项目边上搞漂亮的展示区、看房通道遮挡荒凉，但是实际上周边的配套还是毛都没有。
说个夸张的比喻，如果你花10万块买了房子，有2万块可能是给开发商报销的广告费。
人的青春有限，五年足够娶妻生子，十几年时间足够孩子长大。
买了一套房子，将会长期绑定你的生活方式，周边配套承载日常生活的点点滴滴，不可轻视。
不是说这样的区域未来不好，但是在可预见的10年，自住的性价比是很低的。
严重供大于求的区域
一个区域的产业很强，或者购买力很旺盛，但是可以买的房子少，就是会带来一个结果：
把房子的价格顶到一个很贵的价格水准。
这种情况在上海很少见，但并不是没有。
先说一个最典型的，就是张江一线外溢的孙桥板块。
孙桥核心区的配套就是非常典型的城乡结合部，甚至可以说更像乡下一点。
如果但看孙桥的配套，这地方的房价应该比不过周浦。
但是孙桥的核心优势却十分强大，就是离张江核心区一路之隔。
孙桥这个区域几乎又没规划什么商品房，有限的两个商品房社区华发四季、三湘海尚就在张江高架桥一路之隔——
基本可以视为张江核心区的小区。
众所周知张江核心区极度缺好房子。
仅有汤臣豪园四期、慧智湖畔家园、万科翡翠公园几个有限次新小区，主流楼层户型的价格都能卖到10-13万。
张江强大的购买力大家都知道，直接带动了周围一大圈板块的房价起飞，连唐镇三兄弟都一度达到接近10万的高度。
孙桥这种类似于核心区的品质不错次新房小区，价格自然很贵，价格一度达到10-11万单价。
相比于其板块周边的配套，这个价格肯定是有些不划算的。
这两年随着浦东中外环大量新房的上市，孙桥的价格也被打下来了不少。
小户型成交价7.5万，大户型洋房8.5-9万的水平，算是有些价值回归了。
类似的由需求旺盛造成房价很高的区域，还有徐汇内环外的次新商品房。
徐汇区的城市界面、配套资源在内环内强无敌，到了内环外就都是成片的工人新村、产业园区，断崖式下跌。
唯有徐汇滨江比较幸运，在世博拆迁后通过成片旧改拆迁工厂变成了豪宅区。
但是就是分布在田林、康健、龙华这些区域的次新房们价格都特别贵。
徐汇天悦、公园道壹号、鑫耀中城，价格一度都高到15万以上，走徐家汇价格体系的尚汇豪庭一度价格达到17万。
这个逻辑也是一样的，徐汇区和西南片区购买力强、改善需求旺盛，但是徐汇的次新房太少，因此这些价格都在高位。
徐家汇房龄老，徐汇滨江豪宅太贵，徐汇出了内环的这些次新房虽然周边配套差，但是至少在徐汇区内，而且像公园道、尚汇豪庭品质的确不错；
作为徐汇区地缘改善、闵行松江上游改善的去处，价格自然被顶到了内环的水平。
当然，这种短期的供需落差造成的高位房价，后面可能会通过新房供应分流稍微回落。
随着徐汇这几年的新房大量上市，徐汇内中环的次新房也出现了一定的降温，最近维持在13-14万的水平。
当然，这样购买力强的区域，虽然短期出现房价和配套的错配，但是长期的保值性并不差。
因为新房供应结束后，区域的需求还在继续上涨。
一段时间之后，供需紧张关系还会出现，价格回升的概率比较大。
被周边豪宅、或标杆带飞的区域
二手房中，被周边的豪宅暴涨带起飞最明显的就是黄浦区。
2021年豪宅暴涨行情，整个黄浦区的次新房几乎都跟着新天地的暴涨而产生了大额涨幅，甚至连黄浦的老破小价格都跟着涨了不少。
当然，黄浦作为全市的中心，理论上大部分区域的配套资源肯定都还不错，倒是也谈不上花高价买了个冤大头。
不过实际上，黄浦大部分板块的配套并不能说多出众。
除了新天地和淮海中路周围的配套十分成熟，就连董家渡的生活配套都比较一般。
尤其是像蓬莱公园、世博滨江这种地方，地缘基本没有成熟商业综合体，路边很多都是“烟火气”十足的配套。
虽然价格曾经一度卖到13万上下，但是配套水平和老静安、徐家汇、中山公园等完全无法媲美。
从这个角度讲，当时黄浦这些次新房的价格就已经有点虚高了。
但是更麻烦的是，其实2000-2010这个时间段内，黄浦区开发的商品房档次、定位，大部分是低于老静安和徐家汇核心区的社区的。
这个和当年的地段等级比较相关，当时的南京西路、徐家汇的新房都是按照那个年代比较高品质的社区打造的；
但是像原属于南市区的黄浦董家渡、蓬莱公园、或者说卢湾发展一般的五里桥，房子的定位大多都是当年的刚需，社区品质并不算太好。
举个例子，挨着外滩壹号院有个小区叫绿地名人坊。
众所周知董家渡西边就是老房子，板块内部商业也不太好，配套比较一般。
绿地名人坊又是那个年代典型的刚需社区，品质非常非常一般。
但这样的社区，当年居然能卖到13万。
如果当年接盘这种，肯定就是典型的“冤大头了”。
类似的案例很多，也不仅仅是黄浦区，市区之前广泛存在。
即便是已经跌了一轮的今天，仍有很多社区房价依然虚高，买了可能就会成为冤大头。
避免打击面太广，就不继续点小区的名字了。
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