2025年，房地产大拐点要来。如果要找个成语来形容2025年的房地产，那就是雾里看花。一方面，百城房产去化周期逐渐回落，深圳房产去化周期已经降到了7个月，即一套新房上市，只需7个月就会售出。但二手房市场仍是止不住的下滑。
除核心城市新房市场逐渐回暖外，其余城市依旧是跌跌不休。按照各方面披露的数据，我国房屋还有6亿栋，足够30亿人居住，本质上仍是供应过剩。但这时却依旧有人高喊，房地产即将迎来上涨。这几天，随着央行降息，并降低了个人住房公积金贷款利率、首套房贷利率，这个呼声似乎高了许多。
那么，现实情况到底怎么样？未来房地产市场到底是欣欣向荣，还是继续一片惨淡？老邱今天跟大家从三个方面来分析一下房地产市场，看看浓雾背后到底是繁华似锦还是绿叶一片，仅剩几朵红花点缀。
首先从周期视角来看，2025年也绝对是房地产的大拐点。股神巴菲特的搭档芒格先生曾说过，中国人很会管理繁荣，但还不太会管理萧条。我觉得这句话很有道理，因为纵观我国房地产发展史也不过才20多年，本质上也是第一次经历房地产周期。所以我一直觉得，单调地去看房地产是再次上涨，还是会无休止地下跌都是不客观的。
日本自1991年房地产泡沫破裂，到1997年房地产探底复出，用了整整6年时间。此后，日本房地产市场走出了长久的分化发展趋势，一直持续到今天。而此次我们的房地产市场本质上面临两个周期的叠加，一个是人口周期，一个是房产周期。在人口周期上，我国从2022年人口负增长开始，已经连续两年人口呈逐渐减少的态势。也就是说，在房产消费端，其实未来的市场是在缩小的。
而在房产周期上，我们国家其实并没有放任房地产自由落体式下降，我们采取了很多措施行动，包括降低公积金贷款利率、降低首套房贷款利率，都是应对政策之一。而未来，随着我国由内需拉动的新循环构建完毕，房地产市场最终的归宿其实还是回归住房属性，就像二十届三中全会决定中的那四个简明扼要的字：房住不炒。
其次，我想说，房地产我们不能仅仅从市场的角度看，而是要从财政的角度来看。前20年，房地产之所以如此疯狂上涨，更深层次来看，本质上是以房地产为代表的基础建设投资，是各个地方的财政支柱。各地方政府在城市化过程中承担开发者的角色，通过建设园区、修建基础设施，通过招商引资吸引工厂入驻。
这此举使得大部分进城务工的农村人口转化为城市居民，然后城市的房价地价也就被推高。一块土地从四通一平成为可开发性的土地，再到城投公司拿去招牌挂，最后再到开发商竞标开发。一块土地在流转过程中产生的溢价就成了政府的主要收入。很多重点城市，就拿我所在的杭州举例，前几年靠卖土地收入，甚至比一般公共财政收入都要高。
随着2020年“三道红线”的划下和近几年倡导消费拉动经济增长的主要策略逐渐确定，土地财政作为地方财政支柱，也必将成为过去式。未来正确的道路，一定是各个城市通过优化公共服务，吸引人口，进而刺激消费的兴起。所以我觉得在这点上，房价再次上涨，真的有点不现实。
最后，我想从社会共识这个角度来讲。因为大家都知道，房子之所以被成为资产，是源于大家都认可房子的价值，所以大家都去买房。但是新的社会共识还是这样吗？
党的二十大以来，高层表态中关于房地产的政策表述，其中占据绝大部分篇幅的就两个观点：坚持房住不炒和推动房地产止跌企稳。那么我们就不难看出，这些表述与重新刺激房地产上涨压根儿不是一回事。而在此之前，商界多位大咖，就如王健林、融创中国董事长孙宏斌也曾坦言，未来房地产将呈现分化发展的态势。而去年，某商业观察对1917名年轻人买房意愿的调查中，只有12%的人是为了投资。
也就是讲，其实无论从政界还是商界，或者是在未来的消费主体中，房住不炒，让房子回归居住属性，已经是广泛的社会共识。所以在这点上，那些鼓吹房子还要继续上涨的人，在我看来，真的不是蠢，就是坏。
所以讲到最后，我想说，当浓雾散尽，我们看到的可能不是繁华似锦，也不是绿叶成堆，也不是只有红花几朵，而是红绿相衬，错落有致，而是没有化肥刺激的一座正常花坛。而在我看来，2025年也真的是房地产的大拐点，因为大家真的已经从房地产的火热中冷静下来了。
