房价的涨跌，始终紧紧揪着人们的心。在探讨房价走势时，我们往往习惯于关注政策导向、利率波动。但今天，让我们转换视角，将目光聚焦在国家 “人” 的变化上。毕竟，“人往哪儿跑，钱往哪儿流”，这对我们手中的房产以及未来房价走向，都有着深远影响。
有句话说得好，“短期看金融，中期看土地，长期看人口”，此言非虚。当人口数量减少，结构发生变化，年轻人日益减少，老年人逐渐增多，购房需求必然会随之产生巨大改变。这不，最新的 2024 年部分省份人口数据新鲜出炉，其中蕴含的信息量极为庞大。
全国人口现状呈现出冰火两重天的态势。国家统计数据表明，人口负增长已成为既定事实。当下人口变化呈现出几个显著特点：少子化趋势加剧，新生人口数量锐减；老龄化程度不断加深，老年人口占比持续上升；而且区域人口变化差异明显，呈现出 “旱的旱死，涝的涝死” 的不均衡态势。
从已公布的数据来看，各地人口增减情况可谓泾渭分明。人口增加的 “明星省份” 中，广东以常住人口增加 74 万，出生人口同样位居全国第一的傲人成绩，连续 18 年稳坐中国人口最多省份的宝座，堪称 “人气王”，其强大的吸引力不言而喻。浙江也表现不俗，外省净流入人口达 45.4 万，总常住人口增加 43 万，众多人 “用脚投票” 选择浙江。此外，新疆增加 24.8 万、福建增加 10 万、海南和西藏各增加 5 万。值得一提的是安徽，在中部六省中一枝独秀实现人口正增长，增加 2 万。但深入分析发现，安徽去年人口自然减少 13.7 万，全靠 15.7 万外地人迁入才得以实现正增长。而人口减少的 “失血地区”，四个直辖市中，上海减少 7.19 万、北京减少 2.6 万、重庆减少 0.96 万，仅天津与去年持平，这一信号值得密切关注。此外，山东减少 42.8 万、河南减少 30 万、湖南减少 29 万、辽宁减少 27 万、吉林减少 22.1 万、山西减少 20.03 万。东北地区人口负增长加剧，辽宁、吉林、内蒙古常住人口均在减少，黑龙江虽 2024 年数据未全，但从 2014 年到 2023 年，常住人口已减少 546 万人。
人口的减少与流动，给房地产市场带来了全方位、深层次的影响。需求端萎缩，年轻人数量减少，结婚登记数也大幅下滑。据民政部数据，2024 年全国结婚登记数仅 610.6 万对，创下近 40 年来新低，相比 2023 年减少了 157.4 万对。年轻人结婚意愿降低，婚房刚需自然大幅缩水。同时，改善需求也受到抑制，尽管部分年纪稍大的人渴望改善居住条件，但整体人口减少，加之经济预期不明朗，许多人选择暂时搁置换房计划。供给端压力增大，在一些人口外流的二三线城市，房屋空置率急剧攀升。2023 年，全国部分三四线城市住房空置率甚至超过 20%，鹤岗便是典型例子。开发商见状，拿地积极性大不如前，2023 年全国土地成交款同比下降 20.4%。在人口流出地，房价面临巨大下行压力，人少房多导致房屋滞销，价格下跌。2023 年，超半数三四线城市房价下降，部分资源枯竭城市如阜新、玉门，房价更是低至 “白菜价”。房地产投资热情也明显降温，2023 年全国房地产投资同比下降 10.5%。
未来楼市，已不再是 “闭眼买都能涨” 的黄金时代。城市的 “吸人” 或 “赶人” 能力，将成为决定楼市走向的关键因素。一线城市和核心二线城市，如北京、上海、广州、深圳，以及杭州、成都、武汉等地，凭借厚实的经济基础、丰富的工作机会和优质的教育医疗等公共服务资源，持续吸引外地人口流入。因此，这些城市好地段、高品质的房子需求相对稳定。2023 年，核心城市的高端改善房需求旺盛，房价较为坚挺，部分优质地段甚至有所上涨。然而，2024 年京沪常住人口开始减少，这一新变化警示即便顶级城市也并非毫无忧患，房地产市场同样面临调整压力。而大多数三四线城市和资源枯竭型城市，由于产业基础薄弱，就业机会有限，不仅难以吸引外地人口，本地年轻人也大量外流。房子越建越多，购房需求却不断萎缩，导致房价下跌、库存积压。2023 年，这些城市房地产市场成交量与价格显著下滑，部分地区楼市近乎 “冰冻”。
面对如此复杂多变的房地产市场形势，普通人在买房卖房时应做出明智抉择。首先，核心逻辑是紧跟 “人流” 做决策。城市的人口流动趋势是判断房产价值的重要依据。若打算买房，务必明确目标城市是人口流入地还是流出地。人口持续流入的城市，购房需求有支撑，房产保值增值潜力较大；反之，人口流出城市的房产投资需谨慎。
身处 “抢人大战” 优势的一线、新一线城市的朋友，核心地段、配套完善的优质房产长期抗风险能力相对较强。但不能盲目乐观，毕竟市场大环境存在不确定性。购房时需全面考量，关注房产品质、周边发展潜力等因素。例如，一些新兴区域虽当前配套稍欠成熟，但随着规划落地，未来发展空间大，也值得关注。
三四线城市的朋友，若为自住需求，可多比较不同楼盘，抓住开发商急于回款的时机（如年底促销期），争取砍价，或许能买到心仪且性价比高的房子。若考虑投资，务必慎之又慎。需深入分析城市发展前景、人口流动趋势以及未来购房需求等。比如，某些三四线城市虽当前房价低，但缺乏产业支撑和人口流入动力，未来房产转手难度大，投资需谨慎。
此外，关注产品本身也至关重要。未来，质量好、户型优、物业服务佳且具备科技含量的房子，以及养老房、高品质长租公寓等有特殊功能的房子，可能更受市场青睐。购房时应注重这些因素，提升居住舒适度与房产附加值。以养老房为例，除关注房屋本身品质外，周边医疗配套、环境舒适度等因素也至关重要。
最后，无论何时，购房都应量力而行，合理控制杠杆。要根据自身经济实力，避免过度借贷增加经济负担。房子本质是用于居住，不能因购房使生活质量大幅下降，甚至陷入财务困境。要确保每月还款在可承受范围内，保障生活的稳定性与可持续性。
总之，中国房地产市场正经历深刻变革，过去普涨时代已然结束。未来，城市间、房子间的分化将愈发显著。读懂人口流动趋势，结合自身实际情况理性决策，才能更好守护我们的财富，在房地产市场的风云变幻中做出明智选择。
