众所周知，我国国内房地产市场自2022年开始进入调整周期，这一趋势在2023年后愈发明显。从最初二三线城市的房价松动，到一线城市核心区域的价格回调，整个房地产行业正经历着深刻的结构性变化。根据最新市场数据显示，全国平均房价较历史高点已回落约30%，这一调整幅度在近二十年的房地产发展历程中实属罕见。
市场交易量的持续萎缩是当前最突出的特征。新房市场方面，开发商面临巨大的去库存压力，促销手段层出不穷但收效甚微。二手房市场则呈现出典型的"量价齐跌"态势，挂牌房源数量激增与成交周期延长形成鲜明对比。以北京为例，2023年二手房挂牌量同比增加40%，但成交周期平均延长至6个月以上，部分非核心区域的房源甚至面临有价无市的窘境。
对此，为了刺激国内楼市的成交回暖，地方各级的救市力度可谓空前。限购政策的逐步松绑覆盖了除一线城市核心区外的绝大多数区域，房贷利率降至历史低位，首付比例也下调至15%的极低水平。这些措施在短期内确实释放了部分改善性需求，但未能从根本上扭转市场预期。究其原因，主要在于三个深层次因素：一是人口结构变化导致的需求端萎缩，二是居民部门杠杆率已接近极限，三是市场参与者对房地产投资属性的重新评估。
面对当前房地产市场调整的趋势，拥有多套房产的家庭在此轮调整中面临多重压力。根据央行调查数据推算，全国约45%的家庭持有两套及以上房产，而这些家庭未来大概率会面临以下这四大挑战：
01 资产缩水将成为拥有多套房产家庭的常态
近年来，中国房地产市场经历了显著调整，多地房价出现持续性下跌。根据市场数据，全国平均房价跌幅已达30%，部分环京三四线城市如涿州、廊坊、燕郊等地区房价更是腰斩，跌幅高达50%。
这种趋势预计将持续至2025年之后，主要原因在于供需关系的根本性改变。从需求端看，人口结构变化导致购房主力人群减少。中国生育率持续走低，老龄化程度加深，这意味着未来购房需求将呈现长期下降趋势。同时，城镇化进程放缓，农村人口向城市转移的速度减慢，进一步削弱了房地产市场的需求支撑。
从供给端看，商品房库存量居高不下，新建住宅供应充足，供需失衡的局面难以在短期内扭转。特别值得注意的是，一线城市如上海、深圳等地，房价收入比已高达40倍，远超国际公认的合理水平。随着经济增速放缓，居民收入增长乏力，这种畸高的房价水平显然难以持续。当居民实际购买力无法支撑当前房价时，价格回调就成为必然。因此，多套房产持有者必须清醒认识到，过去二十年中国房地产持续上涨的时代已经结束，未来资产价值缩水将是大概率事件。
02 二手房市场供给激增导致变现困难
当前全国主要城市二手房挂牌量呈现爆发式增长。数据显示，重庆二手房挂牌量接近34万套，武汉、合肥、西安、天津等二线城市均接近20万套，就连一线城市的广州也达到17万套，北京为13万套。这种集中抛售现象反映出市场预期的根本转变。投资者普遍看淡未来房地产走势，急于套现离场。
然而，当大量买家同时涌入市场时，必然导致交易周期延长、成交价格承压。具体来看，造成二手房变现困难的原因主要有三个方面：一是政策限制。许多城市对二手房交易实施严格的限售政策，部分房产需持有满一定年限方可上市交易，这直接限制了市场流动性。二是信贷约束。银行对二手房贷款审批趋严，贷款比例下调，增加了购房者的资金压力。三是价格预期分化。卖家基于历史高价挂出房源，而买家则预期价格继续下跌，双方心理价位存在巨大差距，导致交易难以达成。
在这种情况下，拥有多套房产的家庭将面临两难选择：要么大幅降价以求快速变现，承担巨额资本损失；要么长期持有，但需持续支付物业费、房产税等持有成本，同时承受资产贬值的压力。更值得警惕的是，随着房地产税试点扩大和立法进程推进，多套房产持有者的税费负担将进一步加重，这将成为压垮部分投资者的最后一根稻草。
03 多套房的家庭持房压力在飙升
从持房成本的角度来看，多套房产持有者正面临前所未有的经济压力。当前全球经济增速放缓，国内经济结构面临深度调整，这使得居民收入增长面临瓶颈。对于依靠工资性收入或经营性收入偿还房贷的家庭而言，收入的不稳定性直接加大了还贷风险。与此同时，房产相关的各项固定支出呈现刚性上涨趋势。物业管理费随着人力成本上升而提高，电梯维护费用随设备老化而增加，取暖费受能源价格波动影响。这些费用虽然单笔金额不大，但多套房产的叠加效应会显著增加家庭财务负担。
更为关键的是房产税政策的推进。2021年全国人大常委会授权在国内部分地区开展房地产税改革试点工作，标志着房产税立法进程进入新阶段。虽然具体实施细则尚未出台，但根据国际经验和现有试点情况，房产税很可能采用累进税率，即对多套房产持有者征收更高税率。上海和重庆的试点方案显示，房产税主要针对新购住房和多套住房，税率在0.4%-1.2%之间。若未来扩大征收范围并提高税率标准，多套房产持有者的年度税负可能达到房产价值的1%-2%，这将显著改变房地产投资的回报预期。
04 "以租养贷"的模式行不通了
从租金收益的角度分析，"以租养贷"模式的可持续性正在受到挑战。这一现象背后是人口结构变化和城市发展阶段的转变。三四线城市面临严重的人口外流问题。根据第七次全国人口普查数据，2010-2020年间，全国有149个地级市出现人口减少，主要集中在东北、中部和西部地区。这些城市的住房租赁市场需求持续萎缩，空置率上升，租金水平下降。即使能够出租，租金回报率也往往低于3%，难以覆盖房贷成本。
一二线城市的情况同样不容乐观。虽然这些城市仍然保持人口净流入，但流入速度明显放缓。同时，高房价推高了生活成本，导致部分外来务工人员选择离开。2022年主要城市租金指数显示，北京、上海、广州等城市的租金水平同比出现下降。这反映出就业市场收缩和居民收入预期下降对租赁市场的传导效应。此外，保障性租赁住房的大规模建设也将分流部分市场需求，进一步挤压私人租赁市场的空间。
总的来说，拥有两套以上房产的家庭确实面临以上4大压力。对此我们也可以发现其背后反映的是中国经济发展模式的深刻转型。过去依赖房地产拉动经济增长的模式已不可持续，中央明确提出"房住不炒"的定位，推动经济脱虚向实。这种转型意味着房地产的金融属性将逐渐弱化，回归居住本质。
对多套房产持有者而言，必须及时调整资产配置策略，降低房地产在家庭财富中的占比，转而关注实体经济、科技创新等更具发展潜力的领域。同时，也需要客观评估自身风险承受能力，对于杠杆率过高的投资者，应考虑有序减持房产，降低债务风险。
从长期来看，中国房地产市场将进入分化发展阶段，核心城市优质地段房产仍具保值功能，但多数普通住宅的投资价值将显著下降。这种分化将进一步加剧多套房产持有者的资产质量差异，促使市场进行新一轮洗牌。
未来房地产将不再是稳赚不赔的投资标的，而是需要专业眼光和风险管理能力的特殊资产类别。对普通家庭而言，过度集中于房地产的财富配置方式已经不合时宜，分散投资、多元布局将成为更为明智的选择。
