4月的房地产数据新鲜出炉。全国100个重点城市中，二手房均价环比再度下跌0.9% ，同比跌幅更是扩大到了7.23%，所有城市无一例外受到影响。即便是北京、上海这样相对稳定的区域，房价也分别缩水了0.48%和0.32%。而深圳，这个曾经的房价风向标，下跌态势同样悄无声息。今天，咱们就一起来仔细分析分析4月的这些数据。
年初的时候，从高层到地方，各种救市政策轮番出台。房票松绑、国资收储、公积金贷款放宽，甚至连退休老人贷款的口子都打开了，政策工具箱几乎被掏空。最后的结果是，二手房成交量确实有所上升，然而成交价格却大幅下降。老白之前就多次强调，这明显就是以价换量。按照“量比价先行”的理论，大家原本都期待4月房地产市场的成交价格能有所企稳，可现实却很残酷，大家不得不接受。
最新数据显示，一线城市里，北京房价下跌了0.48%，上海下跌0.32%，广州下跌0.49%。深圳，这个曾经房价坚挺的城市，已经连续3个月下跌，本次下跌0.21%。更严重的是二线城市的房价，南京、武汉、郑州等城市成为跌幅冠军，环比跌幅已突破1%。
在杭州，学区房神话破灭，顶级学区文鼎院的成交价较巅峰时期已经缩水40%。中介内部数据也显示，二线城市的平均溢价空间已达到8.6%。这意味着，假设你去买房，盯着同户型的最新成交价再砍10%，基本也没什么问题。
三四线城市的房价更是不堪一击。唐山、洛阳等地出现房价倒挂现象，新房备案价比周边二手房低15%。佛山有个业主为了卖房，不仅送车位，还送10年物业费。房东们似乎商量好了一样，纷纷急着挂牌卖房，价格一降再降。
比如某地刚取消限售，中介平台挂牌量就暴增332%，3天新增7000套房源。无锡4月15日解除限售令后，3天内新增挂牌量突破6000套。上海3月二手房能成交2.9万套，4月直接跌到2.2万套；杭州从1.2万套缩水到9000套。原本期待的“金三银四”并没有出现。
二手房市场如此，新房的日子也不好过。根据中指数据，2025年1 - 4月份，top100房企销售总额为11198.61亿元，同比下降10.2%。4月相较3月，top100房企销售额同比下降16.9%，较3月单月降幅有所扩大。1 - 4月，销售总额超百亿的房企约为25家，较去年同期减少3家；50亿房企有52家，较去年同期减少5家。2025年1 - 4月，各阵营房企销售额均出现下滑。其中，top10房企销售额较上年下降9.9%，top51 - 100房企销售额同比下降13%。
面对如此糟糕的数据，地方政府自然不会坐视不管。南京、无锡、苏州紧急取消限售，多地重启“以旧换新”政策，可效果却不尽如人意，就像往沙漠里倒水。南京的新增挂牌量是成交量的3倍，政策刺激出的需求瞬间被海量房源稀释。
货币政策方面的情况也很微妙。4月LPR维持不变，但专家们不断向市场透露，二季度降准几乎是板上钉钉的事。虽然政府工作报告明确要“稳地价、稳房价、稳预期”，4.4万亿专项债也投向土地收储和存量房收购，但市场的耐心正一点点被消磨。新房价格看似微涨0.14%，实际上是靠核心区域高端项目撑场面，二手房市场才是真实写照，降价、抛售、踩踏，一步步戳破大家的幻想。
说到底，楼市早已不是过去随便买就能赚钱的时代。现在入场买房的人，要么是真心需要安家落户，要么是看准核心资产的长线价值。如果你还在纠结是否抄底，不妨想想历史规律。每一次房地产周期调整，没有3 - 5年根本缓不过来，经济不好的时候，甚至可能长达数十年，日本就是最好的例子。
所以，房地产市场的状况如何，数据已经说得很清楚。那些还盼着房价随时涨回去的朋友，还是要结合自身情况仔细考虑。不是说房价不会涨，即便在当下，新房和二手房中确实也存在价格坚挺的楼盘，但要么是地段极为稀缺、配套过硬，能碰到一套的难度极大；要么就是普通购房者根本买不起的楼盘。像过去30年那种闭眼买就能涨的行情，除非房地产泡沫真正被挤出，且经济出现好转，而目前这两点老白都还没看到。
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