北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
有点小困惑请教，21年底我1000w入手了领秀新硅谷B区最南排的两居洋房，今年家里添了宝宝，当下的房子也住了三年多了，所以最近心思有点活络看看市场。
几方面原因：
1、今年北京不是刮了好几场大风么，领秀的那个贴砖外立面有几幢楼都掉皮了，贴砖属于年年贴年年掉。听说之前都是物业自己花收上来的物业费来维修贴砖，可能这两年小区需要修缮的地方越来越多，所以在联合居委会要求以后动公维修缮。
我担心过几年物业越来越拉垮，新硅谷不会也变成老破大吧，尤其是看到领秀A区均价已经比我们B区落后一万了 （我猜是因为a区离13号线更近，高层更多可能更破败？）。而且海淀我看放了不少新地块，我感觉是不是也对房价有冲击？
2、我们这上学没啥好学校 也就是一个北外附校，感觉很一般。
3、这两年经济比较低迷，我看链家我们的估价在960w上下了（当时买的时候链家估价参考是1050w） 但是如果置换感觉整体成本会比高位的时候低一些，我们现在手头有300w左右现金，当下领秀的贷还剩个100w多，压力不算大。
当然了，现在小孩新出生，可能学区的考虑不太有必要，主要的出发点还是资产保值和优化吧，我们的工作是软件园和航天城。所以位置还是考虑海淀偏西北这里。求章哥建议：新硅谷继续持有风险大吗？如果换有什么方向不？
A：
1、呵呵，在内地这种物业制度之下，越来越拉胯是必然的。所有物业都是刚开始几年最赚钱，因为设施新，成本低，年头越长需要维护的越多，但物业费涨的费劲，那品质就下降呗。之所以很多豪宅的保值性低，维护差是主要原因之一。
这到目前为止无解，除非是实行香港日本的甚至是美国那种物业（HOA）模式，否则只能是越来越拉胯，保值性也越来越弱，直到成为老破大，而且是“错配”的老破大。但这都是长期的趋势，三五年的无所谓，八年十年才明显呢。
2、新地块肯定有冲击啊，尤其现在拿地的那些盘，必定冲击现有的中高档小区。因为前几年的还好说点儿，都是限价项目，开发商又没什么利润，所以品质一般，绝大多数都是表面光，有影响也是暂时的。
而现在管理层对楼市的逻辑变了，督促着让盖“好房子”，也就是市场以改善客群为主。那开发商有了多赚钱的预期，品质就大概率回弹到十年前或20年前的水平，那现有的曾经的好房子就受冲击了呗。
但这也没那么快，真见到效果怎么也得三五年。前几次都是这种情况，最典型的是2004年831大限前后的项目，2007-2006年交房那波，三年见效，五年明显，2012年达到顶峰。
3、学校无所谓。虽然在入学高峰周期里没占到便宜，但既然是高峰期快过去了，那在低谷期也不会吃亏。
4、从北京的平均租售比来说，房价大盘已经没什么下跌空间了。朝阳区没有学区溢价的房子，最低的租售比（普宅）都有不到400的了，500以下的很多，600以下的遍地都是。也就是租金收益率高过或接近银行利率，那除非是还有特大的利空，至少是从租售比来说不会跌了。或者说是剔除各种溢价的基础部分不会跌了。
5、短期没什么风险，在我看来这跟其他老小区的走势一样，也就是在物业维护出现明显下降之后，逐步走弱，很难再逆转。但怎么也得八年十年，不可能在短期内受多大影响，除非有重大事故。
所以没必要太纠结，这就跟人似的，无论谁都是年轻时提升最快，到了35岁也未必就走下坡路。但一旦出现“暮气”的现象，那就先是减缓提升，之后越来越慢，直到泯然于大爷大妈们。但这除非是得重病或犯了重大错误，否则都是慢慢进行的，着急也没用，自然规律就顺其自然吧。
仅供参考。
二
Q:
咨询一下孩子上学的事，中科启元怎么样？孩子是中科院子弟。
A：
1、中科启元挺不错的学校，能在中关村的民办校都差不了。或者说在这几年，能在中关村生存下来的辅导机构都必须是很强的，民办校也至少不能差，否则没人去。
中科启元太具体的分数我没记住，反正去年中考平均分610（海淀590），也就是孩子只要在年级中等，就能上个还不错的高中。我刚查了一下，去年610对标首师大二附中。
2、既然是中科院子弟，那在能接受一年十来万费用的情况下就选择这里吧。本来就是中科院的，如果论行政级别的话应该是副局级呢。
3、也可以算个账，九年制就算是每年10万块钱，九年90万吧。如果把这笔钱看作学区房的溢价，那对标海淀平均300万左右的房产。
区别是学费为每年支付，房子是这种占坑房一般都要全款。再有的区别是学费为不可收回的消费，买房则是损失和收回都有可能。
其他的各种教育费用都一样，无论公立还是民办都得同样额外付出。
4、简单就是这情况，中科启元以中考成绩来说，无论在东西海哪个区都是中上等。优势是家长相对省心，不用为小升初着急；劣势是多出了每年10万的支出，和房子相比就看自己的选择了。
仅供参考。
三
Q:
咨询您个问题，孩子在西城某部委，打算在海淀买个房。
1、现在是西城集体户，买房后是不是迁出户口。
2、 如果在海淀买房，是不是以后孩子入学只能选海淀政保，西城还有无机会。
A：
1、买房后是否迁走户口主要看所在单位的态度，理论上如果自己不想迁，那单位也不能强制。但现实中很多单位每年都催着迁走，手段各不相同，就看自己是否扛的住了。反正是年年都清理，年年清理不干净。
但也考虑好，即便是买了房也不迁走户口，那有了小孩之后，还得看单位是否同意落户？人家要是就不给办手续也没辙，孩子的户口不在本区也一般不能入学。
2、政保更是得看单位了，强势部委的大政保+有户口就有可能有机会。某些单位的大政保都不用买房，或者说是不用房籍在本区，只要有户口就行。
但普通政保就看单位的具体要求吧，有的是要求房户合一，至少是都在本区，只是可以不在目标学区而已。但也有的单位是指标少，所以要求房户都在目标学区才能参与首批摇号。
另外一般来说，各单位的政保都在本区，或者是集中于本系统之前的子弟校，能跨区政保的单位不太多。您这单位在西城，却能让员工参与海淀的政保，难度不小。
或者说也看到了海淀是什么政保吧？如果是小政保就意义不大了。因为人口趋势是下降的，理论上有房有户就大概率能进入对口校。那如果不能首批摇号顶级校，有没有政保的意义不太大了。
3、总之还是问清楚本单位的规则吧，这没有统一标准，看单位的态度和能量了。
仅供参考。
四
Q:
请问，我非京户无房，社保满足购房要求，我爱人京籍，她家在北京两套房，一套老丈人住，一套我们住，我爱人占有其中一套房的一部分产权。目前我有300万左右，手里的钱也没有什么投资渠道，只能放在银行，之前购买二套房成本太高，一直没出手，现在政策放松了点，想再买一套。
当前情况下是买房合适，还是留着现金再等等。没有上学需求，买了也大概率不会住。如果买房的话，您有什么好的建议吗？
A：
1、是否买房看自己的理财渠道吧。如果有高于银行利息+稳妥的渠道，那就没必要买房，毕竟房子的流动性差，而且也有风险。
如果没有合适的渠道，那现在能买到租金收益率接近或高于银行存款利率的房子。理论上讲这种房没有下跌的空间了，长期的话大概率是租金和房价都跟随通胀上涨。
2、或者说投资品三要素，安全性，收益性，流动性。安全性来讲银行存款和房子差不多，都挺安全的。收益性的话一般是短期银行占优，长期房子占优。流动性的话是存款占优，房子很差。所以这就看自己更重视哪方面吧？
3、如果买的的话，那常规建议就是朝阳啊。如果是300万左右的全款，那就在东五环外，现在能买到租售比500以下的，600以下的更有的是。
如果是贷款，那能买在四环外的朝青四惠一带更合适。也能买到租售比差不多的，但流动性和价格走势至少不弱，行情期的传导排序肯定占优。
4、也可以等等，一看政策二看成交量。四月份成交量下降，小阳春基本结束。所以如果没出台刺激政策的话就等着，有了的话看成交量，持续上涨就赶紧做准备。明天430，先看明天是否出台政策吧。
仅供参考。
五
Q:
请问，孩子现在五年级下学期，之前一直想让孩子上朝阳陈分，现在都说东城高中概率更高。想问一下，东城小升初从其他区买房过去有什么政策吗？现在买，明年九一初中来得及吗？都反馈和平里那边初中没有坑！打算买个占坑房，预算300-350，有推荐小区吗？
A：
1、跨区小升初没有特殊政策，买房落户之后，正常办理转学籍的手续就行。东城的优势就是相对公平，或者说是更靠运气，理论上能享受和本区小学六年的同等待遇。
2、来得及，各区一般都是每年5月初接收材料，也就是还一年时间呢，怎么都够用。
3、和平里的初中没什么坑校了。之前的54和142算坑，但这几年成绩提升，虽然不能说很强，但也谈不上坑校了，都中等吧。
4、占坑儿房就没必要关注小区了，反正只是为了学位，那关注居住房源才更合适呢。在中介登记之后等出房吧，只要总价低+无硬伤就行，然后计算租售比，尽量选择溢价率相对低的，保值风险小。
仅供参考。
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