市区楼市，有两股势力正在博弈。
去年只是苗头，今年已经绕不过去了。
总价400-600万，买南开or河东？
再直白点，买南开的天拖？西营门？还是买河东的老工大？后广场？
想必很多买房人都在抉择。
两三年前，这个问题根本不存在。
即便假设提问，估计多数人脱口而出的是“选南开”。
现在不一样了，既然是抉择，也就是两者均可。
为什么会出现这种博弈呢？
表面看，是河东有了不错的产品供应。
实质是，天津城市发展出现重要转折点——
“向河发展”与“背河发展”开始博弈。
伴随而来，市区人口出现第二次大规模过河！
所有依河而生的城市，起初都是“背河发展”。
百年前的城市河流，主要承担运输功能，而非生活空间。
明朝天津设卫筑城，老城厢是城市原点、生活中心。
天津开埠后沿海河建设租界（今五大道），是商贸原点、经济中心。
但当时工业区（棉纺厂、热电厂）大多布局在海河东岸。
城市发展，自然会遵循两个原则：
❶ 以生活重心、经济重心为核心，不断扩散；
❷ 防止洪涝灾害，背河而生。
天津城市重心偏向西南的趋势，百年前就埋下种子。
“背河而生”的惯性下，南开以老城厢为原点、河西以五大道为原点，向外环方向发展。
机关政要、大型公建、高校等，都集中在和平、南开、河西。
和平是绝对的核心，大家共识一致。
既然发展越来越远离核心，那为什么不发展河对岸呢？不也是紧邻核心的位置吗？
这就是“向河而生”的原始驱动力。
2003年，是天津“向河而生”的萌芽。
海河两岸启动治理，从运输功能转变为生态景观轴，打造城市天际线。
2010年后，海河桥梁竣工，河东出现中信城市广场等一批豪宅。
这是第一次市区人口“过河”。
和平、河西的人愿意去河东买河景豪宅。
但当时仅停留在海河一线，河东、河北的二线仍需治理改造。
因界面差，无法继续吸引和平、河西、南开的人过河。
所以，“背河发展”的惯性未停，或者说，“向河发展”还不够坚决。
2020年以后，南开、河西的发展完全顶到外环线，已远离和平近10公里。
这基本是城市核心区半径的底线。
城市发展，必须要掉头了。
叠加城市更新，河东二线崛起，于是“向河发展”声势渐高。
河东工大、后广场的“狮吼”，就是“背河”到“向河”的转折。
这是第二次市区人口“过河”。
和平、河西、南开的改善，因不愿去外环线附近，而掉头选择河东二线。
城市发展到一定阶段，会自然产生对应的结果。
我们现在看到火热的河东楼市，其实是“向河而生”的结果。
依河而生的城市概莫能外。
上海也经历了从“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”到浦东陆家嘴的崛起。
武汉的武昌核心区饱和后，过江发展对岸的二七滨江。
杭州最终也要从“西湖时代”过江发展钱江世纪城……
别的城市走过的路，天津都要走。
从“背河发展”到“向河发展”，规律使然。
如果看懂了城市发展逻辑，就更能认清地段价值。
发展有先后、资源有强弱、共识有惯性。
南开、河西与河东、河北、红桥的地段价值并不对等。
河东A≈南开B、河西B
河东B≈南开C、河西C
红桥A≈南开B
红桥B≈南开C
河西400-600万的新盘都在新区，很难吸引到泛和平的改善。
由于“向河发展”已经开始，所以，核心区的改善更多会“左右为难”，要么南开、要么河东。
这才有了艰难的抉择：
是选金茂泮湖满庭、金地清峯上？还是选格调隐翠轩、格调观麟花园？
南开的改善也如此：
是选金融街融府？还是选建投誉河苑？
已经有人开始纠结，是选鹏飞天一格？还是选南开凌庄子地块？
为什么会这样对比？
核心就在于从“背河”到“向河”之后，它们的地段价值相同。
房价不是由供应决定，而是由需求决定。
2024年，红桥成交了13万方的新房。
大概一半是卖给红桥地缘改善，另外一半卖的是和平、南开的改善。
因为红桥的A类地段，等同于南开的B类地段。
今年首开的格调观槿花园属于A类地段，基本等同于南开天拖、西营门的地段价值。
所以它的买房人大多是南开改善。
还有一个问题，为什么河东的C类地段与B类地段价差那么大？
路劲太阳城高层精装2万2，金茂泮湖满庭小高层精装3万5左右。
因为河东的C类地段，吸引不到和平、河西、南开的买房人，只能吸引地缘和新天津人，这是另外一个“池子”。
所以，学会判断板块的支撑力了吧？
房价的核心在于能不能吸引到购买力。
在天津，得和平者得天下，得南开、河西A、B者得天下。
