金地环湾城
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如果你：
在福田工作和生活，
看重地段和品质，
喜欢完善的配套和烟火气的生活，
自住为主，
那么「金地环湾城」还是可以的，至于冲不冲，可以看看它的价格如何再做决定。
福田大金沙建面100万平的大城旧改项目，即金地工业区城市更新单元，命名为「金地环湾城」。
这是深圳航母级旧改之一，中心区难得一见的超级旧改项目，包含四大城中村（下沙、上沙、沙嘴、沙尾）+三大工业区（上沙工业区、金地工业区和沙尾工业区）+一个旧住宅区（金地花园等)。
这里将蜕变为超百万平米的综合体大城，含SHOPPING MALL、总部办公、国际顶奢酒店、文娱、高端住宅及公寓、学校/幼儿园、公园绿地等超多元的八大业态。
景观方面，不仅眺望深圳湾海景（至少10年内还是比较稳的），还俯瞰红树湾湿地公园。
整个项目分为4个地块开发。
01地块：规划写字楼、高端公寓，幼儿园，引进嘉佩乐酒店；
02地块：规划住宅、办公，以及连通地铁沙尾站的5层集中商业（1-5F），3层文化空间（6-8F）；
03地块：规划4栋超高层住宅（53、60F），以及2栋公寓（18、52F）。
04地块：规划九年一贯制公办学校，由金地代建。
一、购买价值
【亮点分析】
地段：福田片区，靠近CBD。
交通：交通便利，与地铁7号线沙尾站0距离，规划中还有22号线。
景观：超高层建筑，视野开阔通透，目前可看红树林海景。
品质：福田少有的大体量综合体，大户型为主，没有人才保障房；金地打造，口碑不错；18米高的大堂和150米高度的海景会所，逼格已经靠拢香港了。
车位：相对充裕，车位比1:1.3。
【缺点提醒】
环境：片区以旧改为主，旧改周期长，后期旧改噪音、居住环境影响较大。南侧沙嘴未来旧改，大概率会遮挡海景。
密度：超高层建筑，密度大，户型使用率低，公摊大。
学校：学位一般，教学能力还需要时间验证。
【总结】
金地是大金沙片区最后入局的开发商，金地的总部也在大金沙，所以从产品本身来说，金地下的功夫、做的功课、准备的时间也是最充分的。
我们判断一个产品能否卖出高溢价，无非看产业升级、学区加持、商业溢价、产品情怀。
大金沙本身不自带产业，它对福田中心区的产业吸纳本身就不够，而车公庙更多属于人流，而非产业流，贷款保险天安工业区这些相对低端的，是不可能像高新科技有那么大的产业吸附力。
片区现有的学区，未来也难以升级，夹杂着上下沙的城中村，而这些城中村基本确定是综合整治，生源杂乱比较难出成绩。
商业上，金地引来了新加坡顶级酒店品牌，打造商业街。
产品设计上，更多的是大户型和公寓产品，依托海景资源，满足更多香港人来深的置业需求和偏好，走的是岗厦天元的路子。
二、基本信息
三、地段分析
「金地环湾城」位于福田大金沙片区的沙尾村旁，福强路与沙嘴路交汇处。
大金沙更新区、河套深港创新合作产业合作区、香蜜湖金融中心，这里的概念和预期是拉满的。
大金沙片区是深圳首个实施连片规划、抱团改造的大片区，城市更新已经进行多年，越来越多的大型综合体项目都在迅速改善这个由城中村和旧工业区组成的深圳腹地。
遥想上一次来这个片区还是4年前，有个游资大佬师兄，给我们信心满满的介绍河套地区发展规划。一晃几年过去了，片区发展与预期相比如何，大家心里都有本帐。
不过随着片区逐步改造和更新，以及皇岗口岸的新建，越来越好是肯定和一定的。
新皇岗口岸将会是一个大型综合体，带有写字楼商业和地下轨道交通，连接穗莞深城际可以通往超总、前海、机场、国际会展、东莞、广州，这是确定性极高的东西。
四、配套点评
【交通地铁】
临近地铁7号线沙尾站，距离规划中的22号线上沙站也不远。
自驾方面，出门拐弯就能上城市主干道滨河大道，开车到福田中心约13分钟，到南山深圳湾约15分钟。福强路转香蜜湖路也能通达深圳南北纵线。
福田的区位摆在这儿，到深圳任何位置都很方便。
【商业配套】
自带15.2万㎡集中式商业，开放式公园的设计，片区最大的城市综合体。
此外，项目距离中洲C Future City16万㎡商业、KK One（京基滨河时代）10万㎡购物广场2.5公里。
此外，自身还带了大湾区首座Gapella（嘉佩乐）酒店，被誉为国际顶奢级别、新加坡国宝级酒店，应该能吸引不少高端人士。
【教育资源】
配建一所72班9年制公立学校，（未确定哪个集团办学），设计风格颇具科技感，占地超过整个项目的四分之一。
目前学区划分，小学是福田区绿洲小学，红岭实验学校（上沙）初中部，排名都比较靠后。
【生活配套】
与福田区体育公园仅一路之隔，与福田区红树林生态公园直线距离约700米，部分户型可享受极致海景。
五、楼栋分析
「金地环湾城」本次推出的是03地块，由4栋住宅和2栋公寓组成。
公寓为T11、T12的164-280㎡4房和5房，靠近学校位置。
住宅有4栋：
T7 T8栋，四梯六户，总高60F，避难层分布在12、28、44F。
主要是125㎡3 + 1 房，经典改善户型，其中约33F以上有125㎡复式户型（标准复式层高）。
T9 T10栋，楼王，四梯三户，总高53F，避难层分布在11、26、40F，偏高端改善。
5F-25F两边端头位是253平㎡四房，中间188㎡可三改四房户型。
27F-53F，两边端头位是270㎡户型，中间270㎡复式户型（标准复式层高）。
4栋住宅都是5楼起售，4层架空层有约1.1万㎡的会所，150米还有空中泛会所，设置有棋牌室、会客厅、书吧、网球场、游戏屋等等能覆盖全龄段的会所服务。
产品打造上，金地是用了不少心思的。
为了减少噪音提升居住体验感，住宅部分远离福强路，而且金地把景观面最好的也留给了住宅，南看深圳湾和红树林自然保护湿地。
六、户型点评
预计6-7月首推2、3单元约420套，预计精装交付。
小户型2单元：约121-127㎡
大户型3单元：约183-252-270㎡
【A户型121-123㎡3+1房二卫】
这个户型非常方正实用， 6.7米大景观阳台、主卧带大拐角飘窗、中西餐厨LDK一体化加岛台设计，抓稳了当下户型设计的潮流关键。
有个小阳台可搭板，目测可以凑合做个小书房或者茶室。
去参观样板房一定要关注每个空间的实际尺寸，毕竟超高层建筑使用率不高是通病。
【B户型125-127㎡3+1房二卫】
经典双龙抱珠户型，餐厨和主卧的L型飘窗设计跟A户型一致，加分。
次卧带的小阳台可改造成+1空间。
主要问题是西北朝向。
【C户型123-126㎡3+1房二卫】
横厅户型，房间朝向不错，主卧南北通，卧室东南向。
但客厅西北朝向，进门一条长长的走道到主卧，有点浪费；且公卫设计上会造成一定程度的使用不便。
【183㎡四房三卫】
专梯入户、中西厨分离、双龙抱珠、宽景阳台、三卫设置，有豪宅大平层那味了。
【252㎡4+1房四卫】
一户两部电梯的专属电梯厅入户，南北通透，各个空间都很宽敞阔绰，三代同堂都是没问题的。
【270㎡4+1房四卫】
252㎡放大版，客厅大宽厅设计，海景很稳，「金地环湾城」的顶配了。
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