隔壁的张奶奶和物业吵起来了，因为自己的房子买来到现在，三年多一直没住，最近被物业公司天天催缴物业费，甚至还威胁说，一周内不交物业费，就要起诉她。
张奶奶不服气：房子空着三年没住，凭啥交物业费？你说你提供了服务，我也一天没享受，咱没理由交这个钱。
最后，张奶奶的儿子因为担心闹上官司，还是给老母亲交了这笔钱。
殊不知，这笔钱交的挺冤的，而且，25年新规：这4种情况一毛钱不用交。这一期我们就好好来捋捋这事。
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物业费也有时效性
物业费诉讼时效为三年，这是基于《民法典》第一百八十八条的规定，该条款明确指出向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。
而且起算时间并不是“缴费截止日”开始，而是从物业最后一次催你要钱开始算。
比如：物业2020年1月发过催缴通知，诉讼时效就是从2020年1月重新计算至2023年1月，那么他们最晚2023年1月前必须起诉，
如果物业超过时间才起诉，那么业主就可以主张“超过时效”，法院就会驳回对应年份的缴费请求。
比如，珠江网的一个典型案例：
业主小羊未向物业公司支付2013年至2022年的物业费，被物业公司起诉，最后法院经审理认为，2013年至2020年的物业费请求权已超过诉讼时效。
最终：被告小羊只应当向原告支付自起诉之日前三年即2020年5月24日至2022年12月31日953天的物业费2943元。
所以，物业费超过了诉讼时效，大概率就可以免单，只是很多人不懂，一遇到要被起诉就慌了神。
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这4种情况物业费直接归零
1. 开发商挖的坑，物业别想甩锅
新规明确：房屋存在重大质量问题且未整改前，业主可拒交物业费。
南京的业主老向就遭遇了这个问题，收房时发现墙壁裂缝甚至能塞进手指，物业居然让他先交物业费再维权，最后，老张拿到《房屋质量鉴定报告》，向住建部门申请《整改通知书》，法院判决前暂停缴费不产生违约金。
2. 空置房从"全额跪缴"到"最高省90%"
多个地区已经出台空置房减免物业费新规，
江苏镇江：空置超6个月交70%
山东青岛：空置房直接打5折
山西晋城：毛坯空置省90%…
对此，杭州业主李哥总结空置房节省物业费公式："连续6个月零用电记录+毛坯房+备案证明=物业费打三折"
比如深圳业主陈女士凭智能电表生成的零用电记录，成功追回3年空置费4.2万。
3. 物业作妖收费？法律教你硬刚
现行的规定明确禁止5类乱收费：
①重复收取电梯维修费
②强制征收绿化保养费
③代收水电手续费（除非合同写明）
④虚报公摊电费
⑤超标准收取物业费
这几个费用物业公司不能乱收费，如果有这种情况，业主可以通过法律手段要求退回。
比如武汉某小区业委会带着电表检测仪突击检查，发现物业虚报40%公摊电费，最终每户业主获赔300元/年。
4. 服务烂到家？法律支持"拒缴令"
如果出现以下这三种情况，业主就可以理直气壮拒绝缴费。
①保安刷手机导致业主家中被盗
②垃圾堆积超过72小时未清理
③物业拒绝公示电梯广告收入
总之，物业服务不到位，业主就可以收集证据起诉物业，不仅可以免交全年物业费，物业问题导致的业主损失，还要承担赔偿责任。
另外，业主可以通过以下三步骤要回被多收的钱：
第一步，收集证据
如果多收了空置房物业费，业主可以去供电局打印半年零用电记录，证明房子空置；
如果是因为物业服务差退费，业主可以每天拍摄垃圾堆积、设施损坏照片，证明物业质价不符。
如果是物业乱收费，业主要保留所有缴费收据和物业通知。
第二步，组团维权
人多力量大，可以拉10户以上业主建群，带着证据去物业办公室录像录音谈判，要求
"根据2025新规第X条，请7天内退还多收费用"
物业拒绝退回多交的钱，业主花50元诉讼费就能立案，选择集体诉讼，物业最怕留案底。
第三，同步举报到12345热线，举报他违规收费。
一般这三步都会退回业主交的钱。
另外，再提醒大家，如果物业公司以“不交费上征信”为由胁迫缴费，别信！只有法院判决后才影响征信。
如果物业以停水停车胁迫缴费，业主可以起诉物业违法，因此导致业主蒙受的损失，物业还得赔偿。
总之，2025年的新规不只是省钱攻略，更是业主意识的觉醒。当越来越多的业主学会用证据说话、用法律武装自己，物业管理行业才能真正从"管理者"变成"服务者"。你说呢？
