2025年，《民法典》继承编及相关司法解释全面落地，为父母房产继承搭建起清晰的法律框架。新规在财产分配上既有刚性界定，又留有柔性操作空间，如何用好规则、平衡利益，成为每个家庭必须直面的课题。
遗嘱效力方面，新规打破“公证优先”的桎梏，以最后一份合法有效遗嘱为准，还新增录像遗嘱、打印遗嘱形式。这为老人提供了更多选择，但也需严格遵循法定程序。比如北京王大爷通过录像遗嘱将房产留给女儿，即便儿子持有2018年公证遗嘱，法院仍依据“时间优先”判定录像遗嘱有效。实务操作中，遗嘱要满足形式合规、内容明确、妥善保管等条件。
录像遗嘱需清晰表达意愿，有两名无利害关系见证人全程在场并标注日期；打印遗嘱需逐页签名、捺印，见证人在每一页签字；内容要避免模糊表述，如“房产归子女”易引发争议，应明确具体继承人及份额；建议将遗嘱存入公证处、银行保险柜或专业遗嘱库，防止遗失或被篡改。
法定继承领域，新规重申“法定继承优先，遗嘱继承优先于法定继承”原则。第一顺序继承人（配偶、子女、父母）原则上平均分配遗产，第二顺序继承人仅在第一顺序继承人全部缺位时参与分配。像上海高先生名下800万元房产，由配偶、子女及健在父母五人平分。不过，若继承人中有生活困难者或对被继承人尽主要赡养义务者，可适当多分。但法定继承也存在复杂性，如代位继承可能导致房产被更多亲属分割，转继承风险会进一步扩大继承人范围，多人共有房产若内部无法达成一致，还可能陷入共有产权困境。
居住权登记制度破解了“过户即赶人”的困局。部分老人提前过户房产却面临被要求搬离的风险，2025年居住权登记制度普及后，老人可在过户时同步申请居住权登记，明确居住期限和范围，且居住权具有对抗效力。实务中，建议过户前签订书面协议明确居住权条款，将协议进行公证增强法律效力，过户后尽快申请居住权登记。
农村房产继承遵循“地随房走”原则，城镇户籍子女可继承农村房屋，但无法单独继承宅基地使用权。房屋翻建、改建需经村集体同意，超出规定面积部分可能面临有偿使用或拆除。长期由亲属赡养的五保户，其亲属在符合条件下可优先继承宅基地及房屋。继承人需核查房屋合法性，涉及翻建、改建提前与村集体沟通，五保户亲属需提供长期赡养证明主张优先继承权。
北京陈明远夫妇案例凸显了遗嘱形式合规的重要性。两人通过打印遗嘱将房产留给女儿，但因见证人未全程参与遗嘱生成，遗嘱被判无效。法院最终依据法定继承规则，结合女儿长期赡养父母的情节，判决女儿继承70%份额，儿子继承30%份额。
面对房产继承新规，家庭财产规划至关重要。建议老人提前立遗嘱，每3年更新一次确保法律效力；房产过户时同步设立居住权，保障老人居住权益；涉及房产过户、赠与等操作时，务必签订书面协议；继承规则复杂，建议咨询律师或公证员确保操作合规。
2025年的房产继承新规，既划定了财产分配的刚性边界，又保留了居住权、赡养义务等柔性空间。对老人而言，立遗嘱是对子女最后的守护；对子女而言，尽孝道是对父母最好的回报。当房产纠纷频上热搜，我们更应反思，在规则中守护温情，在权责中传承家风，因为一家人围坐吃饭的场景，才是真正的“不动产”。
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